До списку блогу

Інвестування в нерухомість в Україні

29 червня 2021

Україна стає дедалі привабливішою для інвестування в нерухомість завдяки інтеграції з ЄС, зміцненню національної валюти після кризи і практично безперервному зросту цін на квадратні метри, особливо у великих містах.

Ринок нерухомості України

Після стрімкого падіння цін під час кризи 2014 року український ринок нерухомості починає активно відновлюватися. Ціни на нові квартири в Києві виросли на 0,39% за другу половину 2020 року, якщо порівнювати з першою. Середня вартість квадратного метра виросла до 1035 доларів після зниження на 3,34% у 2019 році та на 4,03% — у 2018-му. Значне зростання очевидне, порівняно з 2014 роком, коли ринок нерухомості впав на 36,62%, за даними S&V Development.

«Пандемія COVID-19 суттєво вплинула на ринок житла, хоча короткочасно й обмежено», — йдеться в звіті Світового банку про фінансову стабільність в Україні в 2021 році. «На відміну від попередніх криз в Україні, цього разу масштабних ринкових перетворень не очікується. Ринок повернеться до рівноваги по мірі поступового ослаблення карантинних обмежень. Попри кризу, попит на житло залишиться високим». Аналітики прогнозують, що ціни продовжуватимуть зростати, цьому сприяють ослаблення гривні та низька маржа девелоперів. Це означає, що для інвесторів — українських і зарубіжних — склалися вигідні умови інвестування в нерухомість у Києві та інших великих містах України.

Разом зі зростанням вартості купівлі житла зростають орендні ставки, які від початку кризи впали майже на 30%. У першій половині 2021 року зростання орендних ставок у Києві становить:

  • для квартир з однією спальнею — 276 доларів США на місяць, що на 1,5% більше, ніж на початку 2020 року;
  • для квартир із двома спальнями — 374 долари США на місяць, що на 1,9% більше, ніж на початку 2020 року;
  • для квартир із трьома спальнями — 444 долари США, що на 1,8% більше, ніж рік тому.

Найдорожчим районом у Києві залишається Шевченківський, у якому орендна плата за трикімнатну квартиру становить орієнтовно 590 доларів США на місяць, за ним — Печерський (560 доларів США на місяць) і Оболонський райони (457 доларів США на місяць). В останні роки більшість орендних ставок перевели на національну валюту — гривню, щоб захистити орендодавців від коливань валютних курсів. Це грає на руку українським інвесторам, позбавляючи їх прив’язки до курсу долара США.

ЖБ Topolis від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Інвестиції в житлову або комерційну нерухомість: відмінності й особливості

Вибір між житловою та комерційною нерухомістю — неминуче роздоріжжя, на якому опиняється інвестор. Кожен варіант має свої особливості, плюси та мінуси, які в підсумку визначають прибутковість вкладення в конкретному випадку.

Переваги вкладень у комерційну нерухомість:

  1. Легше розрахувати прибутковість. Ринкова вартість житла визначається за попитом, середньою ціною в районі розташування, класом, кількістю кімнат, типом оздоблення та іншими факторами, на підставі яких складно зробити короткостроковий або довгостроковий прогноз зростання вартості. Розрахувати ринкову вартість і потенційну прибутковість комерційної площі простіше, тому що багато в чому вона складається з доходу, отриманого від самої власності. Тож ціна комерційної нерухомості зазвичай зростає більш пропорційно, що допомагає зрозуміти приблизний прибуток у перспективі.
  2. Тривалі терміни оренди. Комерційна оренда більш тривала, ніж оренда житла. Оренда житла зазвичай починається від 12 місяців, тоді як термін здачі комерційних площ зазвичай становить не менше ніж три роки, переважно 5 і 10 років. Переваги більш тривалої оренди:
    - стабільний грошовий потік;
    - зниження частки вакантних площ;
    - прогнозованість доходів і витрат у довгостроковій перспективі.
    Безперечно, у більш тривалих термінів оренди є і мінуси, наприклад, здача площ за ціною, що нижча за поточну ринкову, на підставі раніше укладеного договору.
  3. Надійний спосіб інвестування. Хоч ринок нерухомості чутливо реагує на зміни в економіці, він залишається більш прогнозованим і надійним для вкладення грошей, порівняно з акціями, облігаціями та іншими фінансовими інструментами.

Переваги вкладень у житло:

  1. Стабільні результати в період економічного спаду. Житлова нерухомість значно краще переносить економічні спади, ніж комерційні торговельні площі. Коли на ринку спостерігається спад, роздрібні магазини, ресторани, кафе, салони та заклади громадського харчування зазвичай страждають першими і сильніше за інших. Навіть у хороших економічних умовах у власників малого бізнесу високий відсоток ризиків і сильне фінансове навантаження. Уразливість малого бізнесу продемонструвала пандемія COVID-19 і запроваджені у зв’язку з нею обмежувальні заходи, що вдарили здебільшого по малих підприємствах з орендованими площами. Незалежно від того, що відбувається в економіці, людям потрібне місце для життя, тому, коли настає спад, власники житлової нерухомості страждають не так сильно і не так швидко відчувають на собі кризу, як малий і середній бізнес.
  2. Низький поріг входження. Простіше почати вкладати в житло, тому що для цього потрібно мінімум досвіду та значно менше грошей, порівняно з вкладеннями в комерцію. Комерційні угоди набагато складніші, а купівля комерційної площі часто потребує набагато більше грошей, ніж купівля багатокімнатної квартири. І ризики вищі. По-перше, на кону суттєво більше грошей. І всі ці гроші вкладаються в нерухомий актив, який у разі кризи не можна фізично перемістити або швидко ліквідувати.
  3. Великий пул потенційних покупців і орендарів. Після перших двох локдаунів у Києві та інших містах України залишаються тисячі порожніх торгових площ, орендарів на всіх просто не вистачає, що відчутно знижує вартість оренди та прибуток інвестора. З іншого боку, оренда житла користується стійким попитом у Києві, Львові та інших містах. На пошук орендаря квартири витрачається менше часу, і терміни зобов’язань між сторонами менші, ніж у разі комерційної оренди. Це дає можливість власнику квадратних метрів більш гнучко змінювати умови оренди з урахуванням ринкових умов.

У питанні житлової нерухомості корисно розуміти загальні коефіцієнти та знати такі основні поняття, як рентабельність інвестицій і ставка капіталізації. Що стосується комерційної нерухомості, то тут важливо розуміти й оцінювати ці та багато інших показників. Інвестування в комерцію більше схоже на володіння малим бізнесом. Найважливіше тут — збільшення чистого операційного доходу. На додаток до інших коефіцієнтів необхідно оперувати такою інформацією, як записи обслуговування, витрати й історія оренди, звіти про прибутки та збитки.

ЖК «Берег Дніпра» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Інвестиції в квартири у Львові та Києві

Корпорація Нерухомості РІЕЛ пропонує квартири в Києві та Львові:

  • розташовані в сучасних житлових комплексах;
  • з додатковими зручностями;
  • з упорядкованою прилеглою територією;
  • за вигідною ціною без посередників.

Ознайомитися з пропозицією можна в нашому каталозі, в якому подані житлові комплекси РІЕЛ із максимально повним описом.

У Львові

Львів — великий туристичний центр на заході України, що багато в чому визначає особливості місцевого ринку нерухомості. Квартири в центрі тут частіше здаються подобово, тоді як на околиці — в довгострокову оренду. Водночас Львів залишається практично єдиним українським містом, у якому ціни на нерухомість зростають стабільними темпами, навіть попри кризу. Ось кілька причин, чому варто інвестувати в квартири у Львові:

  1. Зростання прибутків від здачі житла в оренду. Вартість подобової оренди квартири, площею 40 квадратних метрів, — приблизно 350 грн. За місяць дохід від квартири становитиме орієнтовно 10 500 грн. Таким чином, із добовою орендою квартира окупиться за 86 місяців, або трохи більше ніж за сім років, а прибутковість інвестиції обчислюватиметься 13,9 % річних.
  2. Зростання вартості квадратних метрів. Сьогодні Львів переживає будівельний бум, пов’язаний зі збільшенням попиту на житло в новобудовах, що підтверджує статистика. Середня вартість квартири у львівській новобудові економ-класу в 2019 році становила 12,5 тис. грн/кв. м, комфорт-класу — 14,5 тис. грн/кв. м, елітне житло — 25,5 тис. грн/кв. м. На початку 2021 року економ-клас у середньому виріс до 12,9 тис. грн/кв. м, комфорт — до 14,7 тис. грн/кв. м, елітне житло — до 28 тис. грн/кв. м. Водночас подорожчання відбулося на тлі поступового зниження курсу долара до гривні.

Лідером із продажу квартир у новобудовах залишається центральний Галицький район, у якому найвищий попит на житло та високі ціни. Далі в ціновому рейтингу йдуть Франківський і Шевченківський райони. Найдешевші квартири — у Сихівському та Шевченківському районах. Тут найвища конкуренція між забудовниками і, відповідно, більша пропозиція житла.

ЖК «Шенген» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

У Києві

Київ — це ідеальне місто для цілеспрямованих інвесторів у нерухомість, які готові витратити час на вивчення нюансів ринку і застосувати інвестиційну стратегію, адаптовану до місцевих реалій і інвестиційних можливостей. Новобудови Києва — це здебільшого висотки від економ- до елітного класу, ціни на квадратні метри в яких залежать від місця розташування житлового комплексу, розвиненої транспортної та соціальної інфраструктури поруч, а також інших факторів. За дуже рідкісним винятком, квартири в новобудовах продаються повністю без оздоблення («під оздоблення»). Ремонт квартир часто триває протягом кількох років після завершення будівництва. Тому перед купівлею квартири в новобудові Києва дуже важливо визначити статус квартири, щоб не чекати ремонту. Крім сучасних комунікацій та інфраструктури, в новобудовах є багато плюсів. Зазвичай це підземна парковка, продуктові магазини, хімчистки та кафе, що часто розташовані на першому поверсі будівлі, а також закрита територія та консьєрж-сервіс.

Багато інвесторів у нерухомість обмежуються центральними районами Києва (Шевченківський, Печерський, Поділ, а також верхня і центральна частини Голосіївського району). Але такий підхід обмежує вибір квартир між елітними новобудовами з дуже високою ціною за квадратний метр і старими будинками, вартість яких визначає їх історична або культурна цінність. Тим часом, інші райони Києва, такі як Дарницький або Солом’янський, пропонують більше квартир у ЖК різного класу з широким діапазоном цін.

Ціна продажу квартир у новобудовах у центрі Києва зазвичай коливається від 4000 до 6000 доларів за квадратний метр для квартир бізнес- і люкс-класу. Деякі квартири на нижніх поверхах у нових будівлях у нижній частині сегменту бізнес-класу можуть продаватися за ціною від 2500 до 3000 доларів США за квадратний метр. Такі угоди зазвичай укладають у новобудовах, розташованих за межами ділового центру Києва або основних транспортних розв’язок. Попри це, такі пропозиції можуть бути вигідні інвесторам, які розраховують на довгостроковий прибуток від нерухомості шляхом здачі в оренду. На первинному ринку середня вартість оренди квартири на місяць:

  • однокімнатна — 14 732 грн;
  • двокімнатна — 23 671 грн;
  • трикімнатна — 42 150 грн;
  • чотири- і багатокімнатна — 80 800.

Зростання вартості оренди однокімнатних і двокімнатних квартир у Києві становило 8 і 10 %, порівняно з минулим роком, а трьох-, чотирьох- і багатокімнатних квартир — до 27 %.

ЖК Forward від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Прогноз для ринку нерухомості України на 2021 рік є радше позитивним, аніж негативним за умови стабільної економічної ситуації в країні. На ціну квадратного метра може вплинути інфляція, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, а також стан ринку праці. Протягом цього року на окремі групи будівельних матеріалів ціни поступово виросли на 8–10%, а на будівельно-монтажні роботи — одразу на 10%. За таких умов здешевлення квартир не відбудеться. Експерти прогнозують зростання вартості в усіх класах житла на 5–10%, що є хорошою можливістю для інвесторів придбати нерухомість зараз, поки ціна ще не виросла.

Зв’яжіться з нами телефоном або через форму зворотного зв’язку — і наші фахівці допоможуть вам підібрати найкращий варіант і оформити необхідні документи для купівлі квартири в Києві або Львові за ціною від забудовника.

Передзвонимо, проконсультуємо, підберемо найкращі варіанти
Номер телефону *
Дякуємо за Вашу заявку! Ми зв'яжемось з вами найближчим часом.