До списку блогу

Яке обрати управління багатоквартирного будинку? Плюси й мінуси ОСББ і керуючої компанії

02 вересня 2021

Будь-який мешканець багатоквартирного будинку хоче жити в гарних і комфортних умовах.

Чистий і доглянутий двір, новий дитячий майданчик, вивезене сміття, справні ліфти, вчасне опалення, гаряча вода у крані, пофарбовані лавочки біля під'їзду, дорога без ям і вибоїн, озеленення подвір'я – все це створює комфорт і затишок. Але, на жаль, гідні житлові умови та доглянута прибудинкова територія самі собою не з'являються.  

Ще не так давно вся територія за межами квартири була зоною відповідальності ЖЕКу. Саме ЖЕК займався прибиранням, ремонтом та іншими нагальними питаннями. Але з часом стало зрозуміло, що така форма управління морально застаріла та вже неефективна. Мешканці місяцями, а в деяких випадках і роками, могли чекати, щоб у їхньому під'їзді зробили ремонт або нарешті облаштували сучасний дитячий майданчик. Саме тому в Україні у 2015 році був прийнятий Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Завдяки цьому закону мешканці багатоквартирних будинків можуть змінювати форму управління. У зв'язку з цим тепер актуальне питання вибору керуючої компанії у новобудовах і старих будинках.

Щоб зробити правильний вибір і з часом не пошкодувати про нього, мешканці багатоквартирних будинків повинні чітко розуміти особливості різних форм управління будинком.

ЖК Ok'Land від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Які є форми управління будинком? Види керуючих компаній

Сьогодні є такі види керуючих компаній:

  1. Самостійне управління співвласниками. Така форма управління використовується переважно в малоквартирних будинках, коли всі мешканці добре знайомі одне з одним.
  2. Керуючі компанії, якими можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.
  3. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Оскільки форма самостійного управління співвласниками не дуже доцільна для управління багатоквартирними будинками, в тексті цієї статті ми її не розглядатимемо. А ось на керуючих компаніях й ОСББ зупинимося докладніше. Адже більшість мешканців багатоквартирних будинків вибирає саме між ОСББ або керуючою компанією.

Що таке ОСББ і які особливості цієї форми управління?

ОСББ – це юридична особа, створена ініціативною групою власників квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Така юрособа представляє інтереси всіх мешканців. Якщо пояснювати простими словами, то це форма управління, за якої мешканці самі об'єднуються для того, щоб управляти будинком і прибудинковою територією. Вони роблять щомісячні внески, розмір яких встановлюють на загальних зборах мешканців.  

Будь-які рішення щодо будинку ухвалюють більшістю голосів власників. Наприклад, якщо на ремонт будинку необхідно виділити якусь суму грошей, то більшість мешканців повинна погодитися на це.

У теорії все має дуже гарний вигляд, адже мешканці самі ухвалюють рішення і не витрачають зайвих коштів. Але на практиці все виявляється трохи складнішим. Основна проблема полягає в тому, що в усіх людей свої поняття комфорту і достаток теж в усіх різний. Через різні потреби та брак вільного часу в багатьох мешканців, зокрема, якщо йдеться про новобудови, в яких переважно живуть молоді люди, ухвалювати рішення вкрай важко. Крім того, мешканці новобудов рідко добре знають сусідів, через що вже на перших етапах створення ОСББ можуть виникати складнощі, адже повноваження з управління будинком може отримати некваліфікована, непорядна або просто безвідповідальна людина.

З огляду на усі складнощі, ОСББ здебільшого створюють у будинках старого житлового фонду. Пов'язано це з тим, що в таких будинках живуть багато ініціативних пенсіонерів, які можуть займатися питаннями благоустрою та об'єднуватися в ініціативні групи. Також у таких будинках сусіди найчастіше знайомі одне з одним, тому вибрати уповноважених представників і ухвалювати спільно рішення трохи легше.

ЖК «Шенген» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Особливості керуючих компаній

Керуюча компанія – це структура, яка бере на себе зобов'язання із забезпечення благоустрою будинку та прибудинкової території. Керуючою компанією може бути юридична або фізична особа (приватний підприємець). Зазвичай на балансі однієї керуючої компанії – десятки будинків.  

Попри схожі обов'язки, керуючі компанії помітно відрізняються від ЖЕКів. Головна відмінність полягає в тому, що у них є чіткий перелік обов'язків і їх вартість. Інакше кажучи, мешканці завжди знають, за що платять. Водночас обов'язки керуючої компанії в Україні є обов'язковими до виконання, і якщо КК не виконує їх чи виконує неякісно, мешканці будинку завжди мають можливість вибрати іншу керуючу компанію. Тобто будь-яка КК зацікавлена в​ тому, щоб надавати якісні послуги.

Вибір керуючої компанії в новобудові переважно лягає на плечі забудовника. Багато забудовників самі створили такі компанії та самостійно займаються обслуговуванням будинків. Однак трапляються і такі ситуації, коли новий будинок зданий в експлуатацію, а девелопер не передав житло на баланс КК. У такому випадку мешканці будинку можуть створити ОСББ або самостійно вибрати керуючу компанію. Для цього проводиться загальний збір, на якому за компанію повинен проголосувати 51% мешканців. Якщо голосування проходить успішно, то представник будинку укладає договір із КК на обслуговування будинку.

Обов'язки керуючої компанії в Україні

Питання, що цікавить багатьох мешканців багатоквартирних будинків, – це обов'язки керуючої компанії в Україні. Законодавством встановлено чіткий перелік обов'язків, які повинна взяти на себе керуюча компанія:

  • прибирання під'їздів і прибудинкової території;
  • дератизація (комплексні заходи зі знищення гризунів);
  • технічне обслуговування внутрішніх будинкових систем;
  • дезінсекція;
  • обслуговування димових каналів;
  • прибирання опалого листя та снігу, покіс трави;
  • технічне обслуговування електромереж;
  • поточний ремонт конструктивних елементів;
  • аварійна служба;
  • технічне обслуговування ліфтів;
  • освітлення місць загального користування (сходові майданчики, хол під'їзду, ґанок, дитячий майданчик тощо);
  • поточний ремонт під'їздів, покрівлі, фасаду будівлі;
  • цілодобова робота call-центру, який приймає звернення мешканців.
ЖК «Львівська Площа» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Переваги та недоліки ОСББ

Щоб краще зрозуміти, що таке ОСББ, необхідно розглянути всі переваги та недоліки цієї форми управління. Розглянемо, які в ОСББ плюси та мінуси.

Плюси ОСББ:

  1. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку може самостійно вибирати підрядників і виконавців. Наприклад, можна наймати будівельні компанії для поточного ремонту або робітників для прибирання під'їздів і прибудинкової території. Якщо виконавець погано виконує свої обов'язки, його завжди можна замінити.
  2. ОСББ мають право отримати прибудинкову територію у власність усіх мешканців або взяти її в оренду. На території можна реалізувати різні проєкти, зокрема й комерційні – з метою отримання прибутку та поліпшення умов проживання.
  3. ОСББ можуть брати участь у різних державних і міських програмах. Участь у таких програмах дає можливість суттєво поліпшити умови проживання з мінімальними витратами з боку мешканців.
  4. Мешканці самі визначають розмір внесків. Розрахунки здійснюють так: складається кошторис і визначається фіксована сума на 1 квадратний метр площі. Цю суму множать на житлову площу кожної квартири, і таким чином визначається розмір внесків з усіх квартир у будинку.
  5. Пільгові категорії громадян, що проживають у будинках, у яких створено ОСББ, отримують пільги у повному обсязі.

Недоліки ОСББ:

  1. Складнощі з перевіркою підписів, поставлених під тим чи іншим рішенням. У будинку може бути дуже багато квартир, що дає нечесним на руку головам правління ОСББ здійснювати неправомірні та шахрайські дії. Водночас проконтролювати їхню роботу часто буває просто нікому.
  2. Існує величезна кількість прецедентів крадіжки грошей мешканців. Через це в Україні за останні роки багато ОСББ оголосили себе банкрутами.
  3. Практично всі проблеми, що виникають під час діяльності ОСББ (наприклад, нецільове використання грошей, підробка підписів тощо), вирішуються тільки через суд. Тож подолання подібних проблем може дуже затягуватися й ускладнюватися.
  4. Через колективне прийняття рішень завжди виникатимуть конфлікти. Інтереси мешканців можуть не збігатися, в людей різні рівні доходів і розуміння того, які внески треба робити та на що витрачати гроші. Відповідно, можуть навіть створюватися окремі групи мешканців, які протистоять одна одній. Усе це перешкоджає ефективному управлінню будинком.
  5. Можливі витрати грошей навіть на ті речі, які окремим мешканцям не потрібні. Простий приклад: більшість мешканців голосує за те, щоб обладнати парковку біля будинку, і на це треба виділити певну суму грошей. І платити за облаштування парковки доведеться всім, навіть мешканцям, які не мають авто та які виступають проти паркування у дворі.
  6. Необхідно самостійно вирішувати питання з мешканцями, які не сплачують кошти за надані послуги. Якщо якісь квартири не оплачують, наприклад, опалення або воду, то вирішувати питання з ними треба в особистій розмові або через суд. Інакше все може дійти до того, що через кількох неплатників в усьому будинку припинять надавати комунальні послуги.
  7. Брак кваліфікованих фахівців. Ефективне управління будинком – завдання складне, і не кожен із ним впорається. Треба вміти ухвалювати непрості рішення, правильно розставляти пріоритети та орієнтуватися в основах економіки. На жаль, поширені випадки, коли будинками управляють люди, які абсолютно на цьому не знаються. А страждають від цього всі мешканці.
ЖК Riel City від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Переваги та недоліки керуючих компаній

Питання укладення договору з керуючою компанією в новобудові цікавить багатьох мешканців нових будинків. Але не всі розуміють, які переваги та недоліки дає укладення договору з КК. Спробуємо в цьому розібратися.

Плюси КК:

  1. Низька вартість обслуговування. Більшість КК обслуговує безліч будинків, тому вони можуть отримувати знижки від постачальників послуг. Відповідно, і мешканцям будинків доведеться платити менше.
  2. У середньому одна квартира з п'ятьох має заборгованості в оплаті комунальних послуг. У керуючих компаній є власні юристи, які займаються питаннями боржників у суді. Тож інших мешканців будинку ці ситуації не стосуються, і вони можуть не переживати, що через кількох боржників від комунікацій відключать цілий будинок.
  3. Цілодобове обслуговування будинків. Представники ОСББ можуть брати вихідні, відпочивати або повільно реагувати на звернення. А ось у керуючих компаній є call-центр, який цілодобово приймає звернення громадян та оперативно реагує.
  4. Зважаючи на високу конкуренцію, КК зацікавлені в тому, щоб надавати якісні послуги, інакше мешканці завжди можуть укласти договір з іншою керуючою компанією у новобудові. Договір із КК укладається лише на один рік, і після закінчення цього терміну завжди можна не продовжувати контракт.
  5. У КК здебільшого працюють кваліфіковані кадри, які обізнані з питаннями ефективного управління будинком. Вони знають, як правильно розподіляти фінанси, на що насамперед потрібно витрачати гроші, як зменшити витрати на ті чи інші послуги.

Мінуси КК:

  1. Мешканці не можуть впливати на тарифоутворення.
  2. КК – це посередник, і часто значно вигідніше укладати договори одразу з підрядниками та виконавцями. Але в цьому питанні все не так однозначно, адже, наприклад, голови ОСББ можуть спеціально купувати послуги за завищеними цінами, а різницю класти собі в кишеню.
  3. Керуюча компанія сама ухвалює всі важливі рішення, тому на думку мешканців часто навіть не зважає. Хоч тут усе залежить від того, яку КК вибрати.
  4. КК може не брати до уваги особливості будинку. Найчастіше укладають типові договори, і керуюча компанія з усіма будинками на балансі діє за приблизно однаковою схемою. Щоб особливості будинку та інтереси мешканців були враховані, краще подбати про внесення в договір додаткових пунктів.
  5. Достроково розірвати контракт із КК досить складно. У більшості випадків змінити керуючу компанію можна тільки після завершення терміну дії договору, який переважно укладають на рік.
ЖК «Компаньйон» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Як вибрати керуючу компанію у новобудові?

Ми розглянули види керуючих компаній, їх особливості, переваги та недоліки. Але як обрати КК у новому будинку? Зазвичай забудовник самостійно обирає першу керуючу компанію. Якщо мешканці будинку незадоволені тарифами і/або якістю надання послуг, то через рік вони можуть самостійно обрати іншу КК. За підписання договору з іншою КК повинен проголосувати 51% власників квартир.

У процесі вибору КК необхідно:

  • перевірити у керуючої компанії наявність ліцензії на надання послуг;
  • перевірити, чи не був ініційований КК процес банкрутства;
  • подивитися, скільки будинків відмовилися від послуг керуючої компанії та скільки будинків ще перебувають на її балансі;
  • поспілкуватися з представниками керуючої компанії;
  • почитати про КК відгуки в інтернеті.

Один із найпростіших способів визначитися з КК – погуляти містом і знайти будинки, які мають дійсно доглянутий вигляд. Після цього можна поспілкуватися з їх мешканцями, дізнатися, чи задоволені вони тарифами та якістю послуг. Якщо вдалося знайти будинок, мешканці якого повністю задоволені роботою керуючої компанії, то залишається лише дізнатися її назву.

Передзвонимо, проконсультуємо, підберемо найкращі варіанти
Номер телефону *
Дякуємо за Вашу заявку! Ми зв'яжемось з вами найближчим часом.