Купівля житла в новобудові через форвардні контракти

Що таке форвардний контракт у контексті купівлі квартири

Форвардний контракт — це юридичний документ, що встановлює зобов'язання продавця та покупця стосовно певного активу на майбутню дату за визначеними умовами. У контексті купівлі квартири в новобудові базовим активом є "майнові права на майбутню квартиру". Це означає, що покупець зобов'язується прийняти власність на цю квартиру у визначений строк, а продавець зобов'язується передати її покупцеві.

Важливо зазначити, що ринкова вартість квартири й ціна, визначена в форвардному контракті, можуть відрізнятися. Форвардний контракт встановлює ціну на майбутню дату, і вона може виявитися вищою або нижчою за ринкову ціну на момент укладення контракту.

На ймовірну різницю вартості впливають різні чинники: ризики на ринку нерухомості, очікувані зміни вартості квартир, а також фінансові аспекти, враховані в контракті. Форвардний контракт дає сторонам можливість зафіксувати ціну й умови угоди на майбутню дату, що може бути корисно як для покупця, так і продавця – для зменшення ризиків і планування фінансових зобов’язань.

Форвардний контракт: як це працює в будівництві

У будівництві форвардний контракт можуть використовувати для продажу квартир у новобудовах ще до завершення будівельних робіт. Покупець і забудовник укладають угоду про продаж квартири за фіксованою ціною, але передача квартири відбувається після завершення будівництва. Це може бути вигідно для обох сторін із певних причин.

Форвардні контракти:  плюси та мінуси для клієнта

Переваги для клієнта

1. Запобігання подвійному продажу. Покупець, укладаючи форвардний контракт, отримує гарантію того, що ця нерухомість не може бути продана іншим особам.
2. Ризиковий захист. Форвардний контракт розглядається як гарантований спосіб уникнути ризиків, пов'язаних зі змінами ринкової ціни нерухомості. Покупець може забезпечити собі стабільність ціни на майбутню квартиру.
3. Відсутність витрат на додаткові послуги. Одна з важливих переваг полягає в тому, що форвардні контракти не потребують нотаріального підтвердження інформації та інших платних послуг третіх осіб.
4. Оптимізація оподаткування. Форвардні контракти можуть сприяти зниженню податкових зобов’язань для покупця. Вони дають можливість оптимізувати оподаткування та знизити кінцеву вартість об'єкта.

Недоліки для клієнта

1. Ризик несвоєчасного завершення будівництва. Будівництво може затриматися, і клієнт отримає доступ до квартири пізніше ніж очікував.
2. Втрата гнучкості. Клієнт не може змінювати деталі планування квартири після укладення форвардного контракту.

Форвардні контракти та їхні особливості для забудовника

Переваги для забудовника

1. Фінансова стабільність. Забудовнику легше планувати фінанси й управляти ризиками, оскільки він заздалегідь знає ціну продажу.
2. Забезпечення попиту. Форвардні контракти допомагають забезпечити попит на нерухомість ще до завершення будівництва.

Недоліки для забудовника

1. Ризик необхідності виконання зобов’язань. Забудовник зобов'язаний передати квартиру за форвардним контрактом, навіть якщо його вигода від цієї угоди може зменшитися через зміну ринкових умов.
2. Фіксована ціна. Забудовник втрачає можливість отримати вищий прибуток від зростання цін на нерухомість.

Різновиди форвардних контрактів

Форвардні контракти класифікуються за кількома основними параметрами:

1. За учасниками угоди
   Форвардні контракти у сфері нерухомості можуть бути укладені між різними учасниками угоди. Це можуть бути банківські установи, кредитори, які надають фінансову підтримку покупцям, і, звісно ж, самі клієнти, які купуватимуть квартиру.
2. За типом базового активу
   Важливо пам’ятати, що квартира — це фізичний актив, тому форвардні контракти на купівлю квартир класифікуються як товарні форварди. Вони базуються на фізичному активі — конкретній квартирі в конкретному будинку.
3. За видом контракту
   У контексті купівлі-продажу нерухомості використовують такі види форвардних контрактів:

• Валютні. У випадку, коли оплата за квартиру здійснюється в іноземній валюті, валютні форварди допомагають покупцям і забудовникам уникнути ризику коливання валютних курсів.
• Постачальницькі. Ці контракти регламентують умови передачі активу на певну дату з визначенням характеристик, яким має відповідати житло, наприклад, ремонт або меблі.
• Розрахункові. Використовуються для визначення різниці між фіксованою ціною нерухомості та ринковою ціною на майбутню дату, що може вплинути на обмін фінансовими потоками між сторонами угоди.

Ризики, пов'язані з форвардними контрактами

Купівля нерухомості через форвардний контракт може бути вигідною, але вона також пов'язана з певними ризиками. Ось деякі з основних, що можуть виникнути під час укладення такого контракту:

1. Ризик нездатності покупця здійснювати форвардні операції
   Один з основних ризиків полягає в тому, що покупець може не мати можливості або наміру оплатити встановлену в договорі суму на майбутню дату. Це може виникнути через фінансові труднощі покупця, зміни його фінансового стану або інші непередбачені обставини.
2. Ризик затримок у завершенні будівельних робіт
   Затримки в завершенні будівельних робіт та введенні житлового комплексу в експлуатацію можуть призвести до незручностей для обох сторін угоди. Покупці можуть оплатити вартість квартири, але не отримати доступ до неї в узгоджений термін, що створює додаткові витрати та клопоти.
3. Ризик складнощів з отриманням компенсації за недотримання умов
   Якщо одна зі сторін не виконує умов форвардного контракту, інша сторона, ймовірно, матиме складнощі з отриманням компенсації або виконанням правових заходів. Це може потребувати додаткових зусиль і коштів для захисту своїх прав.
4. Ризик нецільового використання інвестицій
   Покупці можуть вкладати значні кошти в форвардний контракт, і якщо такий контракт не буде виконаний через різні обставини, це може призвести до нецільового використання їхніх інвестицій. Втрата інвестицій може бути фінансово небезпечною.
5. Ризик відсутності дозвільної документації
   Забудовник повинен мати всі необхідні дозвільні документи для будівництва й продажу квартир. Відсутність необхідних дозвільних документів може спричинити юридичні проблеми та затримки у виконанні контракту.

Купівля квартири через форвардний контракт може бути вигідним рішенням, але сторони повинні усвідомлювати ризики, пов'язаних із таким видом угоди, та приділяти особливу увагу умовам контракту й обставинам на ринку нерухомості.

Етапи продажу квартири через форвардні контракти в Україні

Процес купівлі квартири через форвардний контракт передбачає такі етапи:

1. Укладення контракту. Покупець і забудовник укладають форвардний контракт, у якому визначають ціну, терміни й інші умови угоди.
2. Внесення завдатку. Покупець зазвичай сплачує завдаток для підтвердження свого наміру купити квартиру.
3. Будівництво. Забудовник продовжує будівництво квартир.
4. Завершення будівництва. Після завершення будівництва квартир і отримання всіх необхідних дозволів квартири передають покупцям.
5. Передача власності. Власність на квартиру передається покупцю, і він вступає у права власності.
6. Закінчення контракту. Після передачі власності форвардний контракт вважається виконаним.

Підбиваючи підсумки, варто зазначити, що купівля квартири в новобудові через форвардний контракт — це один зі способів придбання нерухомості, що має свої переваги й недоліки як для клієнта, так і для забудовника. Важливо ретельно розглянути всі аспекти цього типу угоди й добре усвідомити наявні ризики та переваги, перш ніж ухвалити рішення про укладення форвардного контракту у сфері нерухомості.