«Академія РІЕЛ» №10 - професійно про головне

До вашої уваги десятий номер дайджесту «Академія РІЕЛ».

Із видання ви дізнаєтеся про зміни в законодавстві, які зобов'язують забудовників розкривати великий обсяг інформації щодо майбутнього об’єкта забудови та про актуальні механізми продажу квартир і правила залучення коштів від інвесторів.

Десятий номер вже доступний для скачування!

Вітаю, шановні клієнти!

Перед вами – десятий номер видання «Академія РІЕЛ».

Корпорація Нерухомості РІЕЛ продовжує працювати, розбудовуючи Україну, крок за кроком наближаючи здійснення мрій про власне житло тисяч українських родин. Віримо, нам під силу подолати багато перешкод і труднощів разом!

А наша команда РІЕЛ продовжує ділитися досвідом, особливостями та нюансами ринку нерухомості. Сподіваємося, що з нашою допомогою придбання житла чи комерційної нерухомості стане насправді легкою та приємною подією у вашому житті.

Тексти попередніх випусків видання завжди доступні на порталі riel.ua в розділі «Блог».

Щиро бажаю всім мужності, Перемоги, мирного неба та нових звершень! Сміливо крокуємо вперед!

Дякую, що ви з нами!

Із повагою, Генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник.

ВСТУП

Влітку воєнного 2022 року в Україні набрав чинності Закон України «Про гарантування речових прав на нерухоме майно». Він передбачає перелік вимог, згідно з яким забудовник повинен розкривати достатньо великий обсяг інформації щодо майбутнього об’єкта забудови, зокрема дозвільних документів і конструктивів, що забезпечуватиме суттєвий захист інтересів інвесторів у майбутні об’єкти нерухомості.

Тож у десятому номері видання «Академія РІЕЛ» розбиратимемося з питаннями основних змін, передбачених прийняттям Закону України No2518-IX, і значенням цих змін для функціонування ринку нерухомого майна в найближчому майбутньому.

ЗАХИСТ ІНТЕРЕСІВ ІНВЕСТОРІВ У МАЙБУТНІ ОБ’ЄКТИ НЕРУХОМОСТІ

Насамперед варто зазначити, що Закон України №2518-IX набув чинності з 10 жовтня 2022 року. А це означає, що його норми стосуватимуться не всіх суб’єктів господарювання, які займаються будівництвом житла. Визначальним чинником у питанні є дата отримання дозволу на будівельні роботи. Згідно з правилами перехідного періоду, нові норми поширюватимуться на об’єкти, право на виконання будівельних робіт яких отримано після набуття чинності цим законом, тобто після зазначеної вище дати.

Новий закон поширюватиметься на об’єкти незавершеного будівництва та на майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва.

Серед низки суттєвих аспектів захисту інтересів інвесторів виділимо основні. Цим Законом унеможливлено подвійний продаж однієї й тієї самої майбутньої квартири – через фактичну двоетапну перевірку забудовника, коли забудовник та/або девелопер повинні спершу отримати дозвіл на будівництво (це непроста процедура), а потім зареєструвати спеціальні майнові права на всі майбутні об’єкти нерухомості (квартири) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і лише після цього майбутній об’єкт нерухомості визнається об’єктом цивільних прав і може бути проданий інвестору.

Другою суттєвою гарантією для інвестора є обов’язок замовника будівництва визначити «гарантійну частку» об’єкта нерухомого майна.

Гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна – це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, що визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва, речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (в тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).

До прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів забороняється вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки. А фінансування будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, здійснюється за рахунок коштів замовника будівництва/девелопера будівництва. Розмір гарантійної частки для Львова та Києва становить 10% загальної площі майбутніх об’єктів нерухомості в майбутньому будинку.

Будь-які зміни до проєктної документації відтепер потребуватимуть узгодження з інвесторами, якщо такі зміни впливають на права таких інвесторів.

ЗАМОВНИК ТА ІНВЕСТОР – РОЗКРИТТЯ ІНФОРМАЦІЇ ПРО ОБ’ЄКТ БУДІВНИЦТВА

Важливим нововведенням є й те, що закон зобов’язує замовників будівництва – девелоперів, управителів фонду фінансування будівництва – розкривати та публікувати значно більше інформації про будівництво, ніж це було до прийняття Закону, зокрема варто виділити:

• запланований рік прийняття в експлуатацію;
• відомості про право на виконання будівельних робіт із посиланням на відповідні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
• відомості про перебіг виконання будівельних робіт (із фотографіями);
• відомості про майбутні об’єкти нерухомості, умови їх придбання тощо.

Отже, законодавець зобов’язує замовника будівництва не просто розмістити всю необхідну інформацію на своєму вебсайті, але й періодично оновлювати її. За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф.

АКТУАЛЬНІ МЕХАНІЗМИ ПРОДАЖУ КВАРТИР – ПРАВИЛА ЗАЛУЧЕННЯ КОШТІВ ВІД ІНВЕСТОРІВ

Відповідний Закон передбачає три механізми залучен- ня коштів від інвесторів:

• ФФБ (Фонд фінансування будівництва).
• Укладання прямого договору – умовно договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.
• Випуск цільових облігацій на майбутні об’єкти нерухомості.

Варто зазначити, що за старими нормами забудовники допрацьовуватимуть об’єкти, дозволи під які було отримано до прийняття Закону No2518-IX.

Згідно з новими вимогами, актуальним буде випуск цільових облігацій під конкретний об’єкт будівництва.

Ця схема роботи не є новою для ринку нерухомості загалом. Вона передбачає викуп цільових облігацій клієнтом й одночасне резервування за ним квадратних метрів об’єкта будівництва. Відповідно, укладається договір резервування.

Основна відмінність між тим, що було і що стало з прийняттям Закону, полягає в тому, що раніше не було нотаріальних вимог щодо посвідчення частки об’єкта нерухомого майна, яку резервує інвестор. Тому траплялися непоодинокі випадки, коли через відсутність гарантій недобросовісні забудовники по кілька разів продавали ці частки різним інвесторам. Отже, нині законодавець унеможливив шахрайські дії, внісши додаткові вимоги. І тепер недобросовісні забудовники нічого не зможуть зробити з нерухомістю після укладення договору резервування з фізичною особою, яка купує ці облігації.

ВИСНОВКИ

Придбати нерухомість – справа не з легких. Прийняття Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» має врегулювати цілу низку проблем на ринку житла – зробити його не лише прозорішим і сучаснішим, але й забезпечити, щоб інвестор почувався більш захищеним, адже, окрім важливих нововведень, якими, зокрема, передбачене визначення забудовником гарантійної частки майбутнього об’єкта нерухомості, Законом передбачено розкриття забудовником цілої додаткової низки інформації щодо майбутнього об’єкта будівництва. 

І що більше інформації потенційний інвестор матиме про об’єкт будівництва, то вища ймовірність, що він уникне підводних каменів після підписання договору з забудовником.

Але в будь-якому разі ми в РІЕЛ впевнені: найголовніше – зробити правильний вибір забудовника, який буде першочерговим гарантом якості вашого майбутнього помешкання.

Приєднуйтеся до РІЕЛ – ми вже понад 20 років будуємо краще для кожного з вас. І насолоджуйтеся власним вибором!

У наступному номері ми поговоримо про інфраструктуру в новобудові – на що звернути увагу, вибираючи житло для купівлі, розкажемо, яким має бути планування зручного помешкання, та пояснимо, чому краще придбати квартиру на первинному ринку.

Десятий номер вже доступний для скачування!

Видання «Академія РІЕЛ» – онлайн-дайджест корисних порад від вашого девелопера, мета створення якого – ділитися досвідом із вами про те, як діяти у різних ситуаціях, пов’язаних із нерухомістю!

Дякуємо, що залишаєтеся з РІЕЛ!