Які податки сплачують при купівлі квартири в Україні

Податки та збори під час купівлі квартири

Договір купівлі-продажу нерухомості оформляється в нотаріуса, який вносить інформацію про зміну власника квадратних метрів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із цього моменту обов’язок сплати податків переходить фізичній особі, тобто покупцеві. Оплатити доведеться:

1. Послуги нотаріуса. Можливі два варіанти: звернення до приватного нотаріуса або до державного. У другому випадку можна заощадити трохи грошей, але зазвичай реєстрація купівлі-продажу нерухомості державним нотаріусом займає більше часу. Тому важливо зробити вибір, що в пріоритеті — час чи гроші.
2. Збір Пенсійного фонду. Після укладання угоди покупцеві житла необхідно сплатити збір до Пенсійного фонду в розмірі 1 % суми покупки. Отриману квитанцію про оплату треба надати нотаріусу, який на її підставі внесе відомості до Державного реєстру. Вартість послуги залежить від терміновості: 5 робочих днів — 230 гривень, 2 дні — 2 270 гривень, дві години — 11 350 гривень.
3. Держмито за посвідчення операції з нерухомістю нотаріусом. Сплачується відповідно до Декрету Кабміну України «Про державне мито» в розмірі 1 % кадастрової вартості житла. Нотаріальні послуги (укладання договору, внесення даних до реєстру) оплачуються окремо.

Ставка податку встановлюється органами місцевого самоврядування в кожній області України, але не може перевищувати 1,5 % встановленої на 1 січня звітного року мінімальної суми за квадратний метр: на 2020 рік — 70,85 грн за квадратний метр, на 2021 рік — 90 грн. Витрати під час купівлі нерухомості несуть обидві сторони угоди або одна з них, якщо є відповідні домовленості.

Податок сплачується впродовж 14 днів із моменту виникнення податкового зобов’язання. Під час купівлі квартири такий обов’язок виникає:

• на момент укладення договору купівлі-продажу квартири — договір переходу права власності, а не попередній договір купівлі-продажу нерухомості;
• під час заповнення заяви про оформлення іпотеки або укладання нотаріального договору, що містить положення про встановлення іпотеки.

Від моменту виконання вищезазначених дій є два тижні для розрахунку в податковій інспекції, тобто для сплати податку. Податок під час купівлі квартири в забудовника (ПДВ) сплачується в день оплати вартості нерухомості.

Оплата послуг нотаріуса

Витрати на послуги нотаріуса, пов’язані з купівлею квартири, — тема для кожного, хто вирішує купити квартиру на первинному ринку. Купуючи квартиру на первинному ринку, часто не обійтися без попереднього договору. Варто уточнити, що договір девелопера, укладений у формі нотаріального акта, — це не те саме, що й попередній договір. Попередній договір підписується як форма забезпечення інтересів покупця та продавця. У ньому зазначається дата підписання остаточного договору купівлі-продажу. Попередній договір може бути підписаний або не підписаний у формі нотаріального акта.

Хто сплачує попередній договір у нотаріуса, якщо сторони хочуть підписати документ у вигляді нотаріального акта? У правилах не прописано, хто несе витрати в такому випадку. Найчастіше нотаріальні витрати на купівлю квартири в забудовника діляться між покупцем і продавцем. Вони містять витрати на підготовку нотаріального акта та судові витрати, пов’язані, наприклад, із записами в земельному та іпотечному реєстрах. Додатковими витратами, крім нотаріального збору, є виписки з нотаріального акта. До договору забудовника також має бути долучена заява в суд про внесення запису до земельного та іпотечного реєстрів. Крім того, під час підписання нотаріального акта стягується ПДВ від нотаріального збору та збір за отримання нотаріального акта.

Нерухомість, що потребує сплати податку

Обов’язкова сплата податку на нерухомість стосується квартир площею понад 60 кв.м. Якщо площа житла перевищує 60 кв.м, то розмір виплати розраховується, з огляду на квадратуру, що перевищує мінімально встановлену площу, до сплати податку. Наприклад, для квартири площею 90 кв.м податок розраховується тільки на 30 кв.м. Для квартир площею понад 300 кв.м обов’язковою є також сплата податку на розкіш, що становить +25 000 гривень до суми основного податку щорічно.

Державний збір не стосується нерухомості:

• що утримується за рахунок місцевого або державного бюджету;
• що розташована в зоні обов’язкового відселення;
• що перебуває в аварійному стані.

Якщо говорити про купівлю квартири на первинному ринку, то умов, за яких можливе звільнення від сплати збору, не передбачено. Не варто намагатися зменшити суму, свідомо занижуючи покупну ціну об’єкта в договорі. Податкова служба перевіряє ринкову вартість приміщення і зазвичай орієнтується на середні ціни в конкретному населеному пункті. Якщо ціна продажу квартири, зазначена в договорі, є значно нижчою за ринкову (понад 33 %), податкова інспекція може вимагати від платника податків пояснень або негайної сплати податку.

Категорії громадян України, звільнені від сплати податку на нерухомість

Кабінет Міністрів України Декретом № 7–93 у п. 18, ст. 4 визначив категорії громадян, звільнених від сплати державного мита під час купівлі квартири:

• діти-сироти;
• мешканці гуртожитків;
• релігійні організації;
• учасники АТО та їхні сім’ї;
• сім’ї, в яких 5 і більше дітей;
• діти-інваліди з одним батьком;
• інваліди німецько-радянської війни;
• постраждалі під час аварії на ЧАЕС (I і II категорії).

Звільненими від сплати податку можуть бути жителі зони відчуження або обов’язкового відселення.

Повернення податкової знижки при купівлі житла

Згідно зі ст. 166 ПКУ, громадяни України, які купують житло вперше або перебувають у черзі на квартиру, мають право на повернення податкової знижки за придбану нерухомість. Зробити це можна тільки після реєстрації за адресою купленого житла і після подачі декларації до фіскальної служби. Це також стосується житла, купленого в іпотеку, але з деякими особливостями:

• офіційне працевлаштування — мінімальний робочий стаж становить 1 рік, крім тих, хто працює за цивільно-правовим договором або займається підприємницькою діяльністю;
• реєстрація — іпотечне житло повинно бути зареєстрованим місцем проживання громадянина, який претендує на податкові відрахування;
• термін дії іпотеки — не повинен перевищувати 10 років.

Держава відшкодовує лише частину відсотків за іпотекою, без урахування тіла кредиту. Також розмір податкової знижки за рік не повинен перевищувати розміру річної заробітної плати заявника, а площа квартири повинна обчислюватися 100 кв.м або менше для отримання максимальної компенсації. У випадку, якщо площа житла становить понад 100 кв.м, застосовується понижуючий коефіцієнт, зменшується розмір податкової знижки.

Якщо квартира купується в іпотеку, також виникають додаткові витрати:

Комісія за видачу кредиту. Це сума, яку необхідно сплатити банку за видачу кредиту. Сьогодні можна знайти пропозиції без комісії, але вони спрямовані на певні категорії позичальників і мають додаткові умови. Стандартний розмір комісії — 2 % вартості кредиту. Остаточна вартість встановлюється банком індивідуально, але зазвичай ціною зниження комісії є необхідність купівлі додаткового продукту, наприклад, страховки життя та здоров’я.

Страхування майна. Цей вид страхування є обов’язковим в оформленні іпотечного кредиту. Така страховка гарантує: в разі завдання шкоди нерухомості, що є заставою, банк може отримати компенсацію, рівнозначну втраченому обсягу ліквідності житла.

Проміжне страхування. Оформлення іпотеки займає від кількох тижнів до кількох місяців. У цей час роль тимчасового забезпечення виконує проміжне страхування — до внесення іпотеки в земельний та іпотечний реєстри.

Зв’яжіться з фахівцями Корпорації Нерухомості РІЕЛ за вказаними телефонами або через форму зворотного зв’язку, щоб вони допомогли вам з оформленням документів і організацією купівлі квартири.