«Академія РІЕЛ» №5 – професійно про головне

До вашої уваги п'ятий номер дайджесту – «Академія РІЕЛ».

Із видання ви дізнаєтеся про особливості реєстрації прав на нерухомість, укладення основного договору та коли інвестори отримують право на початок проведення ремонтних робіт.

П'ятий номер вже доступний для скачування!

Вітаю, шановні клієнти! 

Перед вами – п’ятий номер видання «Академія РІЕЛ», у якому ми продовжуємо ділитися з вами корисними порадами та власним досвідом щодо дій із нерухомістю. 

Щиро вірю, що з кожним новим номером ви стаєте дедалі краще обізнаними у сфері нерухомості, адже щоразу команда РІЕЛ підбирає найактуальніші теми для кожного нового номера, розбирає проблемні питання до найменших дрібниць і ділиться набутим досвідом. 

Тексти попередніх випусків видання завжди доступні на порталі riel.ua в розділі «Блог». Дякую, що ви з нами!

Із повагою, Генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник.

ВСТУП

Від моменту підписання договору із забудовником і до дня одержання ключів від омріяної квартири минає різний період. Якщо ви квартиру купували ще на ранніх стадіях будівництва – довше, якщо при завершенні проєкту, то відповідно – скоріше. Оформлення права власності на нерухомість – безумовно, одна з найочікуваніших подій для кожного інвестора.

Проте і на цьому етапі варто знати низку важливих нюан- сів і зважати на них: у який момент розпочинається підпи- сання основних договорів / реєстрація права власності, які особливості процедури, коли інвестори отримують право зайти на ремонти та чи відрізняється проведення ремонтних робіт у воєнний період від звичайного. Далі – докладніше.

РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ

Після одержання дозволу на будівництво об’єкта забудовник отримує право продавати майбутні квартири, залучаючи кошти в будівництво. На цьому етапі інвестори підписують різноманітні договори на купівлю нерухомості. І залежно від запропонованих забудовником умов залучення коштів, різними будуть і механізми набуття інвесторами нерухомості у власність у майбутньому.

Після завершення будівництва, необхідно виготовити техпаспорт, ввести будинок в експлуатацію та отримати поштову адресу. Після цього починається реєстрація прав власності інвесторів на придбану ними нерухомість. В РІЕЛ контроль над цим процесом повністю бере на себе сервісний центр. Розповімо про цю процедуру докладніше, на прикладі, як це робимо ми.

Контрольні заміри

Ми проводимо заміри фактичної площі вашої нерухомості на момент її готовності. За наявності розбіжностей між заявленою площею та фактичною, ініціюємо, відповідно, повернення коштів із нашого боку або доплату – з боку інвестора.

Повний розрахунок

Ми перевіримо, чи всі платежі за графіком були здійснені.

Акт приймання-передачі

Ми запросимо вас для огляду вашої нерухомості та для підписання акта.
Важливо! Ми ретельно перевіряємо роботу будівельників, але водночас запрошуємо і вас долучитися й уважно оглянути приміщення на наявність недоліків – до підписання акта прийому-передачі їх можна виправити.

Реєстрація права власності

Ваш персональний сервіс-менеджер попередньо зв’яжеться з вами і зорієнтує щодо переліку документів, необхідних для реєстрації права власності.

Та сама зустріч

Вас запросять до сервісного центру для передачі документів та ключів від квартири.

Фактичним підтвердженням права власності на нерухоме майно будуть відомості в Державному реєстрі речових прав і витяг із реєстру, який отримує інвестор на руки.

ЩО ТАКЕ УКЛАДЕННЯ ОСНОВНИХ ДОГОВОРІВ?

Реєстрація права власності не потребує окремого звернення до реєстратора та має значно спрощену процедуру, коли забудовник реалізовує нерухомість через укладення попередніх договорів.

Це доволі поширена та зручна практика на сьогоднішньому ринку нерухомості, що значно пришвидшує процес набуття прав власності інвестором і допомагає у вирішенні організаційних питань, які в подальшому виникають у процесі користування спільним майном між мешканцями ЖК (зокрема, реєстрація вкрай необхідна для створення ОСББ, без якого нормальне функціонування будинку ускладнено).

Отже, за такої схеми забудовник оформляє право власності на нерухомість спершу на себе, а потім відбуваєть- ся процес перереєстрації прав власності на інвесторів – укладення основних договорів купівлі-продажу.

Таким чином після укладення основного договору купівлі-продажу нерухомості, нотаріус видає інвестору новий витяг із Державного реєстру речових прав, де інвестор фігурує як новий власник нерухомості.

Зазвичай, крім інших, обов’язковими документами, які нотаріус вимагає для реєстрації (перереєстрації) прав власності, є:

• Технічний паспорт
• Акт приймання-передачі
• Виписка про остаточний розрахунок із забудовником

Власне процес реєстрації прав власності на нерухомість може відбуватися як із кожним інвестором окремо, так і колективно, залежно від особливостей роботи забудовника.

Важливо! Послуги нотаріуса під час підписання основних договорів / реєстрації права власності оплачує інвестор.

Необхідною передумовою з обох сторін для успішного процесу реєстрації прав власності на нерухомість є підписання внутрішнього, проте дуже важливого документа – акта приймання-передачі. Про процедуру підготовки до приймання нерухомості та, власне, підписання акта приймання ми докладно розказували в одному із попередніх випусків – «Академія РІЕЛ» №2, тож не будемо вдаватися в подробиці.

Проте, безумовно, обидві сторони зацікавлені в якнайшвидшому підписанні акта, адже після підписання цього документа забудовник вважатиметься вільним від будь-яких зобов’язань перед інвестором, а інвестор наблизить момент отримання ключів від нерухомості.

КОЛИ ІНВЕСТОРИ ОТРИМУЮТЬ ПРАВО РОЗПОЧАТИ РЕМОНТ. ДОСВІД РІЕЛ

Чому одним інвесторам дозволяють зайти на ремонт раніше, а іншим ні?

Річ у тім, що до ремонтних робіт допускаються лише ті інвестори, які прийняли квартиру – підписали акт приймання-передачі.

Натомість у процедурі приймання квартири беруть участь тільки ті інвестори, які здійснили остаточний розрахунок із забудовником. Саме тому дехто з інвесторів отримує право почати ремонтні роботи швидше за інших.

Далі інвестори, які бажають виконувати в квартирі ремонтні роботи, повинні звернутися до сервісного відділу, підписати акт допуску до об‘єкта, заяву про намір виконувати ремонт, а також отримати рахунок авансового платежу за обслуговування будинку.

І вже після цього інвестор отримує ключі та має можливість зайти на ремонт.

Докладніше процедуру допуску до проведення ремонтних робіт ми описували тут. Закцентуємо увагу ще раз лише на акті допуску до об’єкта, оскільки дотримання певних правил поведінки інвесторами вкрай необхідне для подальшого нормального функціонування житлового комплексу.

Про особливості проведення ремонтних робіт під час війни та в осінньо-зимовий період

Проведення ремонтних робіт, особливо у воєнний час – справа нелегка та дороговартісна.

Аби ремонт у будинку зберігся, житло повинно системно опалюватися. Без опалення не запускається і вода в мережі будинку, адже за мінусової температури вода в трубах просто замерзне.

Як підтверджує багаторічна практика РІЕЛ, за наявності великої кількості усних заявок на початок ремонтних робіт реальний намір робити ремонт на початковому етапі мають лише 10% інвесторів.

Така маленька кількість людей не в змозі оплачувати газ, необхідний для опалення будинку.

Через постійні обстріли з боку агресора та знеструмлення використовувати електричні пристрої для обігріву теж наразі неможливо. Проте в будь-якому разі остаточне рішення – починати цієї зими ремонт чи ні – за інвесторами житлових комплексів.

ВИСНОВОК

Оформлення права власності на нерухомість – це важливий юридичний етап. Адже тільки після одержання всіх документів на нерухомість інвестор стає її повноцінним власником. І разом із цим – на нього поширюються права й обов’язки співвласника житлового комплексу.

Оформлення прав на нерухомість нероздільно пов’язане з підписанням акта приймання-передачі, від нього залежить і можливість розпочати ремонтні роботи.

Особливо доводиться акцентувати на питанні проведення ремонтних робіт під час війни в зимовий період. Закупівля газу чи використання електричних пристроїв для обігріву будинку, які вкрай необхідні для виконання збереження ремонту, на сьогодні, на жаль, абсолютно ненадійні та занадто дорогі. Тому радимо за можливості відкласти початок ремонтних робіт до потепління.

У НАСТУПНОМУ НОМЕРІ МИ РОЗГЛЯНЕМО ТАКІ ТЕМИ:

Якщо інвестор бачить дефекти у своєму приміщенні, чи зобов’язаний він підписати акт приймання-передачі? Хто і за чиї кошти усуватиме дефекти?

Як проводяться та скільки тривають обміри квартир у стандартному будинку (9 поверхів, 1 секція, 54-72 квартири в будинку)?

Що таке технічний паспорт на квартиру? Хто оплачує його виготовлення?