Як не стати жертвою афери при купівлі квартири

Хоча ризик стати жертвою афери при купівлі квартири в Україні присутній завжди, більш комфортним для злочинців є ринок вторинної нерухомості.

Основні способи шахрайства на ринку вторинного житла

Існує кілька найбільш популярних шахрайських схем, що дозволяють без особливих зусиль обдурити покупців нерухомості і привласнити їхні гроші.

1. Використання фальшивих документів. Продаж житла за підробленими документами здійснюється із завидною регулярністю, оскільки цей спосіб шахрайства з нерухомістю є одним з найуспішніших. Секрет успіху афери криється в тому, що зловмисники найчастіше використовують оригінальні документи на квартиру. А саме ці документи при здійсненні угоди купівлі-продажу перевіряються  особливо ретельно, в тому числі за допомогою нотаріуса. Підробляють же аферисти паспорт власника квадратних метрів. Щоб заволодіти правовстановлюючими документами, зловмисники орендують житло у легковажних або неблагополучних власників. Потім вони обманним шляхом отримують все, що їм потрібно. 
   Характерними ознаками такої афери є низька вартість житла і поспіх «продавців». Аферисти стверджують, що вони терміново повинні виїхати, а бажаючих придбати нерухомість за такою ціною дуже багато. Більшість шахраїв задовольняються лише сумою завдатку, а потім зникають. Якщо покупець сумнівається в тому, що перед ним реальний власник житла, він повинен попросити у того інші документи, що підтверджують особу - водійські права або закордонний паспорт.
2. Придбання нерухомості з прописаними мешканцями. Деякі власники житла продають його, навіть якщо в ньому зареєстровані інші люди. Така ситуація виникає, коли права на квартиру отримують одночасно кілька спадкоємців або в сім'ї виникають серйозні конфлікти, через які подружжя прагнуть роз'їхатися. Якщо один з родичів не хоче залишати житло, змусити його виїхати неможливо. Коли власник здійснює продаж квартири з прописаними людьми, він перекладає свої проблеми на плечі покупця. Згідно ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», виселити зареєстрованого мешканця можна тільки за його згодою або за рішенням суду.
   Користуючись своїми правами, прописані мешканці роблять життя нових власників нестерпним. Вони змушують їх ініціювати розірвання угоди або продавати квартиру за заниженою вартістю. Якщо при покупці житла його вартість була свідомо занижена (для зменшення податкового навантаження), повернути повну суму після розірвання угоди не вдасться. Іноді продавець відмовляється віддавати назад гроші, стверджуючи, що вже їх витратив. У таких випадках суд накладає на нього обов'язок виплачувати борг щомісяця невеликими сумами (не більш ніж 30% доходів продавця). Щоб не потрапити в таку ситуацію, перед операцією потрібно отримати довідку про прописаних і тимчасово виписаних мешканців. Якщо в квартирі були прописані неповнолітні, треба впевнитися, що на продаж квартири дав згоду опікунської ради.
3. Продаж за дорученням. Така угода вважається абсолютно законною. Однак вона може бути визнана недійсною, якщо продавець є недієздатним або отримав довіреність обманним шляхом. Якщо угода буде скасована, покупець може втратити і гроші, і майно. Щоб переконатися, що продаж здійснюється законним шляхом, потрібно постаратися побачитися з власником нерухомості. Бажано домогтися продажу нерухомості від власника.

Як безпечно придбати квартиру в новобудові

Хоча купівля первинної нерухомості пов'язана з меншим ризиком, вона теж може привести до фінансових втрат. Існує кілька правил, як купити квартиру в новобудові без обману. Дотримуючись їх, можна мінімізувати ймовірність шахрайських дій з боку недобросовісних осіб.

1. Насамперед потрібно перевірити ділову репутацію забудовника. Інвестори використовують різні способи, щоб знайти про нього повну інформацію. Вони детально описані в окремій статті «Як перевірити забудовника».
2. Стан будівельного об'єкта потрібно оцінювати особисто. Потенційний інвестор повинен приїхати на місце будівництва і переконатися, що роботи ведуться. На будмайданчику можна поговорити з представниками компанії і отримати від них інформацію про терміни будівництва і клас новобудови.
3. Про благонадійність забудовника свідчить наявність проектно-кошторисної документації, дозвільних документів, ліцензії на роботу і прав на земельну ділянку.
4. Обов'язково треба уважно прочитати всі пункти договору. Він має містити у собі відомості про забудовника, терміни будівництва, опис об'єкта нерухомості, вартість і умови внесення оплати. Найкраще укладати договір з перевіреним забудовником, який побудував не один житловий комплекс і давно працює на ринку.

Тут багато що залежить від допитливості самого покупця і його бажання з'ясувати, з ким він збирається мати справу, ще «на березі» - до підписання паперів. Це може бути непросто, так як сьогодні вітчизняна галузь житлового будівництва представлена ​​кількома сотнями компаній - від найбільших корпорацій та холдингів національного рівня до регіональних, локальних фірм, на рахунку яких - два-три зданих об'єкта. Причому, надійність компанії часто залежить не стільки від її масштабів, скільки від її «кредитної історії»: часу перебування на ринку, кількості постійних великих партнерів з суміжних сфер (фінансової, промислової, енергетичної та ін.), а також - вміння топ-менеджменту оперативно реагувати на виклики і вести бізнес гнучко і професійно.

Хорошим прикладом може виступати Корпорація Нерухомості РІЕЛ, яка 17 років будує в двох найбільших мегаполісах України: Львові та Києві – і останнім часом  займає міцні лідируючі позиції. На рахунку Корпорації - понад 300 тис. побудованих і зданих квадратних метрів в 49 об'єктах. Зараз в робочому портфелі Корпорації - понад 800 тис. квадратних метрів, які будуються і реалізуються.

Варто зазначити, що всі проекти, які Корпорація Нерухомості РІЕЛ починала, вона доводила до кінця - всі ЖК добудовуються та здаються. Це такі відомі проекти, як Манхеттен, Моне, Ренуар, Америка (частково), Доктор Ватсон та Шерлок Холмс, Велика Британія (частково) у Львові та ELYSEUM, Львівський Квартал (частково) у Києві. Більш того, Корпорація Нерухомості РІЕЛ відома тим, що добудувала та ввела в експлуатацію більше десяти недобудів інших забудовників.