До списку блогу

Яка різниця між житловими і нежитловими приміщеннями?

23 лютого 2022

Багато людей купують житлову нерухомість для її подальшого переведення в нежитлові приміщення. Робиться це з однієї простої причини: житлова нерухомість коштує значно дешевше, тож можна чимало заощадити. Однак не всі інвестори та підприємці до кінця розуміють, як перевести житлові приміщення в нежитлові, і перед якими труднощами вони постануть у цьому випадку.

Основні відмінності

Є три основні відмінності, що визначають, житлова або комерційна нерухомість.

  • Тарифи. Комерційна та житлова нерухомість обслуговуються за різними тарифами. У квартирах комунальні послуги суттєво нижчі, ніж для підприємців. Багато бізнесменів, щоб заощадити, одразу відмовляються від гарячої води та газу, бо за них нараховують просто космічні суми. Підвищення тарифів на комерційні об'єкти зумовлене тим, що такі об'єкти використовуються для заробітку.
  • Призначення. Житлова нерухомість використовується як житло, тобто людина може жити в цьому приміщенні, але не має права вести в ньому бізнес. Комерційна нерухомість використовується для отримання доходів.
  • Ціна. Квадратний метр нежитлового об'єкта коштує значно дорожче за один квадратний метр навіть найкращої квартири. Різниця в ціні між двома еквівалентними об'єктами різного призначення становить близько 25-30%.

Житловий фонд

Житло – це будівлі, приміщення, що призначені для постійного чи тимчасового проживання людей. До об'єктів житлового фонду належать:

  • житловий будинок – садибного або квартирного типу;
  • котедж;
  • прибудова до житлового будинку;
  • квартира;
  • кімнати в комунальних (багатосімейних) квартирах;
  • дачні та садові будинки.

Зробити переведення житлових приміщень у нежитлові не є простим завданням. Тому перед купівлею житлового об’єкта для легального ведення бізнесу необхідно уважно вивчити це питання та переконатися, що змінити функціональне призначення приміщення можливо (що стосується столиці, то у 2015 р. Київрада ухвалила рішення, згідно з яким для дозволу про зміну статусу нерухомості не потрібне визначення функціонального призначення приміщення).

ЖК Ok'Land від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Нежитловий фонд

Нежитлова нерухомість – це об'єкти, не призначені для життя. Здебільшого їх використовують для комерційної діяльності. До таких об'єктів належать:

  • будівлі готельні – готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази тощо;
  • будівлі офісні – будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей і т.д.;
  • будівлі торговельні – торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки тощо;
  • гаражі – наземні й підземні, а також криті автомобільні стоянки;
  • будівлі промислові та склади;
  • будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки);
  • господарські (присадибні) будівлі – допоміжні нежитлові приміщення, до яких належать гаражі, літні кухні, майстерні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо;
  • інші будівлі.

 Також для нежитлових приміщень, зокрема офісів, є окрема класифікація, що залежить від кількох чинників:

  • розташування, зокрема віддаленість від центру міста;
  • тип будівлі, конструктивні особливості;
  • прилегла інфраструктура;
  • системи життєзабезпечення, безпеки;
  • планувальні рішення та оздоблення.

 Згідно з нею, вся офісна нерухомість ділиться на п’ять класів: А, В, С, D, Е. Перші два класи передбачають вдале розташування об'єкта в центрі міста, бізнес-центрі або в прохідному місці. Іншими характерними рисами такої нерухомості є близькість до зупинок громадського транспорту, зокрема метро, наявність власних парковок або парковок поблизу, розташування в нових або відремонтованих будівлях.

Об'єкти класу С і D – це реконструйовані (С) або нереконструйовані (D) НДІ чи інші адміністративні будівлі ще радянської забудови.

І нарешті клас Е – це офіси в житлових будинках, зокрема й у квартирах, які переведено в нежитловий фонд, або в підвальних приміщеннях. Приміщення цього класу належать до найдешевшої комерційної нерухомості.

Яке приміщення можна перевести з житлового в нежитлове?

У нежитлові можна переводити приміщення на цокольному та першому поверхах. У такому приміщенні ніхто не повинен бути зареєстрований. Також не можна переобладнати квартири для використання під майстерні та студії вище третього поверху.

Переведення житлового приміщення в нежитлове може бути здійснене за умови, що власник і його сім’я забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством.

Житловий будинок не повинен бути визнаний аварійним, пам’яткою архітектури, а приміщення не має бути обтяжене правами будь-яких осіб (не перебувати у заставі, під арештом).

ЖБ Topolis від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Процес переведення житлових приміщень у нежитлові

Багато бізнесменів замислюються над тим, щоб купити житлове приміщення за доступною ціною та розпочати процес із надання йому статусу комерційного. Чому так? По-перше, наявність комерційної нерухомості додає бізнесмену солідності, що, відповідно, підвищує довіру клієнтів. По-друге, вартість комерційної нерухомості значно вища, тож такий об'єкт можна надалі продати вигідніше.

Які документи потрібні для зміни категорії житла:

  • нотаріально завірені копії документів про право власності на приміщення, що переводиться в нежитлове;
  • копія техпаспорта житлового приміщення;
  • письмова згода мешканців на використання цього приміщення як нежитлового;
  • довідки про реєстрацію власника (якщо це фізична особа) в іншому місці, а також про те, що у вибраному приміщенні ніхто не зареєстрований;
  • нотаріально завірені установчі документи – якщо власником є юридична особа;
  • проєктні пропозиції щодо реконструкції житлового будинку, приміщення (квартири), виготовлені сертифікованим архітектором.

 Алгоритм переведення житлових приміщень у нежитлові містить низку обов’язкових вимог:

  • наявність технічного висновку про можливість і доцільність переведення об'єкта в нежитлове приміщення;
  • отримання передпроєктних пропозицій про благоустрій території від відділу архітектури органу місцевого самоврядування;
  • наявність технічної можливості облаштування окремого входу.

 Порядок переведення житлового об'єкта в нежитловий можна розділити на кілька етапів:

  • підготовка всіх необхідних документів;
  • подача їх у ЦНАП для отримання рішення про переведення;
  • одержання вихідних даних і техумов для проведення реконструкції об'єкта нерухомості;
  • підготовка сертифікованим фахівцем проєкту реконструкції об'єкта нерухомості під нежитлове;
  • надсилання в ДАБІ повідомлення про початок будівельних робіт;
  • реконструкція об'єкта нерухомості з облаштуванням окремого входу та прилеглої території. Авторський і технічний нагляд обов’язкові;
  • оформлення нового технічного паспорта;
  • сплата пайового внеску або звільнення від неї;
  • реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації;
  • реєстрація права власності на вже нежитлове приміщення.
ЖК «Велика Британія» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

 Обмеження використання нежитлових приміщень

Нежитлове приміщення в новобудові або окремому комерційному об'єкті може використовуватися для різних цілей. Якщо говорити про нежитлові приміщення на перших поверхах житлових комплексів, то в них найчастіше відкривають магазини, аптеки, салони краси, перукарні та інші комерційні об'єкти.

Не можна оформити приміщення в багатоповерховому житловому будинку як комерційне для розміщення:

  • об’єктів промислового характеру;
  • громадських туалетів;
  • похоронних бюро, окрім офісів похоронних бюро;
  • пунктів приймання склотари;
  • спеціалізованих закладів і підприємств, що забруднюють територію та повітря житлової забудови, характеризуються перевищеним рівнем шуму, вібрації, випромінювання;
  • пунктів побутового обслуговування населення, у яких застосовуються легкозаймисті та вибухонебезпечні речовини.

Запитання і відповіді

Передзвонимо, проконсультуємо, підберемо найкращі варіанти
Номер телефону *
Дякуємо за Вашу заявку! Ми зв'яжемось з вами найближчим часом.