"Виконали план по Києву на 35%". Ростислав Мельник – про падіння продажів квартир та ціни

Ростислав Мельник – засновник девелоперської компанії РІЕЛ, яка працює у Львові та Києві. За даними компанії, за 23 роки вона збудувала понад 100 об'єктів загальною площею більш як 1 млн кв. м.

У Києві серед проєктів РІЕЛ – GREAT, Nordica Residence, "Львівський Квартал" та інші. У львівському портфелі – "Шенген", "Містечко Підзамче", "Погулянка" та інші. Частина цих комплексів уже завершена, частина ще будується.

Зараз ситуація на двох ринках відрізняється. У серпні РІЕЛ виконала план продажів у Києві лише на 35%, а у Львові компанія поки не переглядає свої плани. В інтерв'ю LIGA.net Мельник розповів, чому забудовник, попри падіння продажів, все одно підвищує ціни та як довго ринок може протриматися у такому стані.

Найгірший місяць з 2022 року

У Києві в останні місяці спостерігається падіння продажів. Як переживає це ваша компанія?

Це правда. У всіх київських забудовників серпень був найгіршим місяцем із 2022 року, коли після вторгнення відновилось будівництво. Є проєкти, де не продали жодного квадратного метра. Є такі, де реалізували 10–15% від запланованого.

Ми виконали план по Києву на 35%. Вересень, гадаю, буде не кращим. Дай боже, не гіршим.

Деякі девелопери вже порівнюють ситуацію з 2022 роком.

Щодо Києва згоден: справді, дуже схожі обставини. Як і в 2022-му, зараз люди не розуміють, що буде далі. Яка буде зима, чи буде світло, які будуть руйнування, чи буде масовий виїзд? Тому й рішення про купівлю відкладають на весну.

Поки люди не отримають відповіді на ці запитання, попит на купівлю житла не відновиться.

Як ви оцінюєте для себе нинішню ситуацію на ринку – це криза, стагнація?

Я визначаю ситуацію на ринку як стагнацію. Проте розділяю сьогоднішній стан речей на дві складові. З одного боку, немає продажу. З іншого – запитаймо себе: чи є в країні кошти? Звісно, є, хоча населення поменшало. Важливо розуміти, за яких умов наявні кошти знову перетворюватимуться на реальний попит на житло.

На загальній ситуації позначається і те, що економіка дає збій. Ключові ринки країни на сильному спаді через масовані обстріли. Експорт просів до 30% від запланованого, великої шкоди атаки завдали металургії, енергетиці. У повному колапсі логістичний ринок, де крутилися величезні капітали. Від атак по складах постраждав і ритейл.

Усе це означає, що, на відміну від 2022-го, нас очікує переформатування багатьох процесів і галузей. Це врешті-решт призведе до значного зростання собівартості продуктів. Бізнеси почнуть зменшувати свої затрати, в хід підуть всі методи, зокрема оптимізація процесів, скорочення персоналу, зменшення зарплат.

Хоча ще в червні-липні працівники на ринку досягли піку у своїх вимогах щодо оплати праці. Чимало посадових окладів перевищили аналогічні позиції у Варшаві, Празі чи Будапешті.

Наприклад, простий фінансист – навіть не фінансовий директор – заявляв, що хоче заробляти $5000–$7000. Робітник, який працює на моноліті, чи укладальник цегли сьогодні заробляє по $2000, плиточник – ще більше. Це вже трохи дисонує із загальною ситуацією.

Річ у тім, що уся наша інфраструктура вибудована для країни з понад 40-мільйонним населенням. І ніякого переформатування до сьогоднішніх 30 млн не відбулось. Кількість послуг, ресторанів, магазинів, супермаркетів – усе це розраховано на економіку з огляду на 45 млн людей. Тепер бізнесу, економічній сфері доведеться зробити перезавантаження систем, які відповідатимуть нинішнім реаліям.

Будівництво також переформатується під меншу кількість людей? Є теорія, що й житла в Україні на 30 млн вже багато.

Парадокс у тому, що в Україні відкладений попит на купівлю житла дуже великий – навіть попри те, що населення зменшилось до 30 млн. Окрім того, є мільйони переселенців, величезна кількість знищеного й аварійного житла.

Тож, хоч населення скоротилось, попит настільки великий, що забудовники разом не зможуть забезпечити його у найближчі 10–15 років.

Нові реалії: собівартість неконтрольована, розтермінування – ризиковане

Як девелопер може впливати на продажі. Які у нього інструменти?

За нинішніх обставин розтермінування стає небезпечним інструментом. Найбільша катастрофа на ринку – це непрогнозована собівартість. Тому ми обираємо стратегію максимально швидкими темпами дійти до моделі будівництва об'єкта за гроші, а продавати майже збудовані, без розтермінувань.

Паралельно варто розробляти продукти, які дають одразу 100% оплату. Це, наприклад, єОселя. Вона хоч і має достатньо обмежень, і не всі об'єкти можна за цією програмою продавати, але вона дає повну вартість одразу.

На додачу за місяць-два має запрацювати нова іпотечна програма зі Світовим банком, яка передбачає компенсацію банкам частини відсотків та першого внеску. Програма вже розроблена. Світовий банк дає $500 млн, Укрфінжитло теж дає $500 млн. Цей $1 млрд буде йти на компенсацію відсотків, на дешеві іпотечні кредити в гривні.

Щодо ставки поки ще немає остаточного варіанту. Банки видаватимуть кредити, напевне, зі ставкою на рівні 12%. Це буде класна пропозиція, бо вона в гривні і на 20 років. Якщо це буде 12%, ми зі свого боку перші три роки зможемо компенсовувати ще 2%, щоб вийти на 10%. Як варіант: перші три роки під 10%, а потім під 12%.

В Україні наразі немає розвиненої масової іпотеки, як це є у всьому цивілізованому світі – кредитування від 2% до 6% залежно від ставки Нацбанку. Втім, іпотеку треба розвивати, тим більше, що з'явилися МОНи (майнові права), які банки можуть брати під заставу.

Якщо купівля на виплат ризикова, які є інші інструменти для мотивації?

Сам інструмент купівлі на виплат зміниться. Наприклад, якщо покупець сплачує 30% першого внеску, ми закладаємо 15% здорожчання вартості квартири. Якщо 50% – відсоток здорожчання буде нижчим.

Раніше ми закладали різницю в ціні до 12% і надавали розтермінування на два роки, але лише за один рік собівартість будівництва зросла на 25% – це більш ніж удвічі перевищує закладений нами показник. Тобто собівартість зростає значно швидше, ніж ми можемо собі дозволити закласти в умови на виплат.

Що може в цій ситуації зробити девелопер? Усі намагатимуться закладати більший відсоток. Покупці можуть відреагувати на це негативно. Але іншого виходу немає.

Вже місяць, як атаки на столицю стали набагато щільнішими. Як реально зараз будувати під такими обстрілами?

Коли ми говоримо про ракетні обстріли чи удари "шахедів", так, вони завдають збитків забудовникам.

Але приліт по будівельному об'єкту не є настільки великим в собівартості для компанії, як удар, наприклад, по логістичному центру. Там згорає 15 000–20 000 кв. м, іноді більше, заповнених товаром, тобто і будівля, і товар.

Для життєздатності девелопера обстріл будівельного об’єкта не такий критичний, хоча й болючий.

Скільки у вас було таких кейсів?

По наших проєктах було три влучання ракетами: у Києві – два "Калібри", у Львові – "Кинжал". Окрім того, з прямих попадань було три "шахеди", усі в столиці. Також ще чотири прильоти непрямого попадання – п’ять- десять метрів від будинку.

Це збитки для компанії, особливо в умовах, коли немає страхування від воєнних ризиків для будівництва.

Так чи інакше державі доведеться це вирішити. Наприклад, була хороша ідея усі наші збитки, яких ми зазнали через влучання, зарахувати в майбутні податки. Бізнесу це б допомогло.

Один приліт ракети в будинок комфорт-класу – це втрати від $1200 до $1500 млн. "Шахед" – учетверо менше, але це також втрати.

Сьогодні в Києві вже з’являються ЖК з кімнатами-укриттями На вашу думку, це товар для бізнес-класу чи надалі може стати масовим продуктом?

У всіх нових проєктах ми будуємо підземні укриття та підземні паркінги, які за потреби можуть використовуватися як укриття. Те, що пропонують у квартирах, – це допоміжне приміщення від маленького уламка, який летить з невеликою вибуховою силою. Якщо порівняти це з вимогами до укриття проти ракети – метрові бетонні перекриття, надщільна сітка армування – то у квартирі таке зробити неможливо.

Тобто від ракетного влучання кімната ніяк не порятує. Тому ми не розробляємо подібні продукти. Краще зробити добротне укриття в будинку.

Що буде з цінами в новобудовах

Звідки братимете гроші на будівництво, адже на котловані сьогодні практично не купують? Це партнерство, кредити?

Сьогодні я весь свій час приділяю тому, щоб з наступного року забезпечити наші проєкти фінансами – незалежно від того, є продажі чи нема. Це важливо зробити через непрогнозоване зростання собівартості. Воно є ще більшим ризиком, ніж відсутність продажу.

Ми готові залучати кошти і в Україні, і в іноземних фінансових інституціях. Наприклад, це – ЄБРР, Світовий банк, хедж-фонди. У першу чергу розглядаємо партнерства з інституціями Польщі, Чехії, Угорщини, які краще нас розуміють і ми можемо їм пропонувати вищу дохідність, ніж їхні економіки.

А щодо РІЕЛ – як компанія оптимізується сьогодні?

Наразі розробляємо плани до 1 квітня з корекцією на нинішні обставини. Робимо кілька сценаріїв. Поганий, дуже поганий, трішки кращий. Оптимістичного сценарію щодо Києва не розглядаємо. У Львові плани не змінюємо.

Якщо ситуація не зміниться, ви готові змінити напрям діяльності компанії – будувати комерційні об'єкти чи йти в житлову оренду?

Ми ж не можемо обдурити принципи економіки. Попит на нерухомість є маркером готовності людей до будь-яких вкладень. У людей є кошти, але вони не можуть зараз їх витрачати через високі ризики. Але мине пів року чи рік, люди побачать, де найменше ризиків, і почнуть інвестувати. Який ринок запропонує найбільше гарантій, той найбільше і виграє.

Якщо стагнація затягнеться, ціни на квартири зупиняться чи будуть просідати? У торішньому звіті Нацбанк наголошував, що немає причин для зростання вартості житла.

Ціни не можуть не реагувати на те, що собівартість будівництва зросла на 26%. Ви ж не думаєте, що ми заробляємо на будівництві 50%.

Яка в середньому маржа девелопера?

Це вже далеко не 50% і не 30%. Ми ухвалили рішення: точно не будемо пробувати знижувати маржу. А будемо ставити ціну, яка є економічно обґрунтованою.

І з наступного тижня підвищуватимемо ціни. Навіть попри те, що немає продажів.

На скільки?

Кожен проєкт має свої особливості. Але як мінімум на $100 на метр буде підвищення. Парадокс в тому, що сьогодні ціна не впливає на прийняття рішення щодо купівлі. Навіть якщо ми візьмемо і зменшимо ціну – поставимо $1200 – все одно ситуація не зміниться.

Тож, первинка буде залишатись дорогим ринком, вторинка може просідати в ціні. Та й то радше дуже стара вторинка. Нові ЖК, що вийшли на вторинний ринок, теж утримуватимуть високі ціни.

І все ж вас не лякає, що люди виїжджають зі столиці?

У Києві все ще є достатньо людей, які хочуть купувати і мають гроші. Не купують через нерозуміння, що буде далі.

Попит і продажі у Львові, справді, кращі на тлі обстрілів Києва?

Якщо порівнювати червень – у Києві і Львові продажі були однаковими. Львівський ринок під час війни не є унікальним. Є періодичні стихійні напливи, як зараз, коли не тільки Київ, а й Харків, Запоріжжя, Одеса готові купувати, бо у Львові трохи тихіше. Але зараз у наших відділах продажу немає істерики. Люди, що тікають від обстрілів, переважно орендують, ніж купують. І як ми бачили раніше, це короткострокове явище.

А проблеми на ринку ті самі, що і в Києві: зростання собівартості, дефіцит кадрів. І якщо до Львова, не дай боже, щось прилетить, очевидно ситуація на ринку теж зміниться. Тому нам треба вчитися жити в умовах невизначеності.

Зважаючи на проблеми в Києві, не плануєте заходити в інші регіони?

Це невиправдано. Щоб зайти на інший ринок, потрібно витратити роки. З іншого боку – саме в Києві і Львові концентрується найбільший відкладений попит.

Зараз обговорюються думки про те, що Київ за 10 років після війни стане 10-мільйонним містом, зважаючи на притік людей з Херсону, Миколаєва, Харкова. Львів може стати двомільйонним.

Київ залишиться містом номер один

У вас сьогодні в Києві п’ять проєктів на завершальній стадії, чи будете запускати щось нове?

Ми розробляємо величезний ЖК в Бучі на 400 000 кв. м – економклас сучасного типу. Розглядаємо також ще один проєкт в Києві в районі вул. Лобановського. Я переконаний що Київ, скільки б не прилетіло ракет, все одно залишиться містом номер один. У Львові розглядаємо також два нові проєкти, щоб зайти.

Квартири у Львові й далі дорожчатимуть?

Ціна у Львові зараз росте і далі зростатиме. Проте не через наплив людей, а через зростання собівартості.

Які можливі сценарії для ринку нерухомості Києва?

Найпесимістичніший наш прогноз – до 1 квітня ми не передбачали ніяких зупинок. Звичайно, якщо буде ситуація, що місто зупиниться, ми також зупинимось. Ми ж не будемо будувати будинок на дизельних генераторах – тоді його собівартість буде космічною. Якщо країна буде без електроенергії, не буде ні цегли, ні бетону, не зможемо, навіть якщо захочемо.

Проте є й більш оптимістичні сценарії. Щойно буде укладене якесь енергетичне перемир'я, в Росії зменшиться можливість бити по Києву або ж розроблять ефективні антишахедні технології, тоді ринок почне відновлюватись.

Які варіанти є у девелоперів, особливо в тих, у кого немає жирового запасу прожити ці пів року без покупців?

Найбільша біда для девелопера – постійні затрати, які він повинен нести щодня. Навіть якщо об'єкт не будується, ти платиш за охорону, електроенергію, оренду землі, кредити та утримання персоналу. Залежно від того, наскільки девелоперам вдається оптимізувати свої затрати. От сьогодні, наприклад, незрозуміло, чи взагалі проводити маркетинг. Кожне таке питання – складне рішення.

З іншого боку, тим, хто повністю зупиниться, буде дуже важко відновитися. Класно буде тим, хто зможе сповільнитися, але не зупинитися. Вони ще раз підтвердять свою стресостійкість, виграють іміджево. Але можливо і те, що за пів року стане ще гірше, останні проїдять свій жировий запас.

Ситуація більше схожа на якусь рулетку. Ніхто не може спрогнозувати, що буде 1 квітня. Київ буде захищений чи будуть у десять разів більші атаки. І нема жодного аналітика, який би зробив стратегічний розрахунок, яке найкраще рішення ухвалити у цій ситуації.

Я схильний вірити, що люди зрозуміють, що для нашого сектору ризики від обстрілів не такі значущі. І реалізація квартир буде поступово відновлюватись.