Какие налоги платят при покупке квартиры в Украине

Налоги и сборы при покупке квартиры

Договор купли-продажи недвижимости оформляется у нотариуса, который вносит информацию об изменении собственника квадратных метров в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. С этого момента обязанность уплаты налогов переходит физическому лицу, то есть покупателю. Оплатить придется:

1. Услуги нотариуса. Возможны два варианта: обращение к частному нотариусу или к государственному. Во втором случае можно сэкономить немного денег, но обычно регистрация купли-продажи недвижимости государственным нотариусом занимает больше времени. Поэтому важно выбрать, что в приоритете — время или деньги.
2. Сбор в Пенсионный фонд. После заключения сделки покупателю жилья необходимо уплатить сбор в Пенсионный фонд в размере 1% суммы покупки. Полученную квитанцию об оплате нужно предоставить нотариусу, который на ее основании внесет сведения в Государственный реестр. Стоимость услуги зависит от срочности: 5 рабочих дней — 230 гривен, 2 дня — 2 270 гривен, два часа — 11 350 гривен.
3. Госпошлину за удостоверение операции с недвижимостью нотариусом. Оплачивается в соответствии с Декретом Кабмина Украины «О государственной пошлине» в размере 1% кадастровой стоимости жилья. Нотариальные услуги (составление договора, внесение данных в реестр) оплачиваются отдельно.

Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в каждой области Украины, но не может превышать 1,5% установленной на 1 января отчетного года минимальной суммы за квадратный метр: на 2020 год — 70,85 грн за квадратный метр, на 2021 год – 90 грн. Расходы при покупке недвижимости несут обе стороны сделки или одна из них, если есть соответствующие договоренности.

Налог уплачивается в течение 14 дней с момента возникновения налогового обязательства. При покупке квартиры такая обязанность возникает:

• на момент заключения договора купли-продажи квартиры — договор перехода права собственности, а не предварительный договор купли-продажи недвижимости;
• при заполнении заявления об оформлении ипотеки или заключении нотариального договора, содержащего положение об установлении ипотеки.

С момента выполнения вышеуказанных действий есть две недели для расчета в налоговой инспекции, то есть уплаты налога. Налог при покупке квартиры у застройщика (НДС) перечисляется в день оплаты стоимости недвижимости.

Оплата услуг нотариуса

Затраты на услуги нотариуса при покупке квартиры — тема, с которой сталкивается каждый, кто решает купить квартиру на первичном рынке. Покупая квартиру на первичном рынке, зачастую не обойтись без предварительного договора. Здесь следует уточнить, что договор девелопера, заключенный в форме нотариального акта, — это не то же самое, что и предварительный договор. Предварительный договор подписывается как форма обеспечения интересов покупателя и продавца. В нем указывается дата подписания окончательного договора купли-продажи. Предварительный договор может быть подписан или не подписан в форме нотариального акта.

Кто оплачивает предварительный договор у нотариуса, если стороны хотят подписать документ в виде нотариального акта? В правилах не указано, кто несет расходы в таком случае. Чаще всего нотариальные расходы при покупке квартиры у застройщика делятся между покупателем и продавцом. Они включают расходы на подготовку нотариального акта и судебные издержки, связанные, например, с записями в земельном и ипотечном реестрах. Дополнительными расходами, помимо нотариального сбора, являются выписки из нотариального акта. В договор застройщика также должно быть включено заявление в суд о внесении записи в земельный и ипотечный реестр. Кроме того, при подписании нотариального акта взимается НДС от нотариального сбора и сбор за получение нотариального акта.

Недвижимость, требующая уплаты налога

Обязательная уплата налога на недвижимость касается квартир площадью более 60 кв.м. Если площадь жилья превышает 60 кв.м, то размер выплаты рассчитывается, исходя из квадратуры, превышающей минимально установленную площадь, до уплаты налога. Например, для квартиры площадью 90 кв.м налог рассчитывается только на 30 кв.м. Для квартир площадью более 300 кв.м обязательной является также уплата налога на роскошь, составляющего +25 000 гривен к сумме основного налога ежегодно.

• содержащаяся за счет местного или государственного бюджета;
• расположенная в зоне обязательного отселения;
• находящаяся в аварийном состоянии.

Если говорить о покупке квартиры на первичном рынке, то условий, при которых возможно освобождение от оплаты сбора, быть не может. Не стоит пытаться снизить сумму, сознательно занижая покупную цену объекта в договоре. Налоговая служба проверяет рыночную стоимость помещения и обычно учитывает средние цены в конкретном населенном пункте. Если цена продажи квартиры, указанная в договоре, значительно ниже рыночной (свыше 33%), налоговая инспекция может потребовать от налогоплательщика дать объяснения или немедленно уплатить налог.

Категории граждан Украины, освобожденные от уплаты налога на недвижимость

Кабинет Министров Украины Декретом №7-93 в п. 18, ст. 4 определил категории граждан, освобожденных от уплаты государственной пошлины при покупке квартиры:

• дети-сироты;
• жильцы общежитий;
• религиозные организации;
• участники АТО и их семьи;
• семьи, в которых 5 и более детей;
• дети-инвалиды с одним родителем;
• инвалиды немецко-советской войны;
• пострадавшие при аварии на ЧАЭС (I и II категории).

Освобожденными от уплаты налога могут быть жители зоны отчуждения или обязательного отселения.

Возврат налогового вычета при покупке жилья

Согласно ст. 166 НКУ, граждане Украины, покупающие жилье впервые или состоящие в очереди на квартиру, имеют право на возврат налогового вычета за приобретенную недвижимость. Сделать это можно только после регистрации по адресу купленного жилья и после подачи декларации в фискальную службу. Это также относится к жилью, купленному в ипотеку, но с некоторыми особенностями:

• официальное трудоустройство — минимальный рабочий стаж составляет 1 год, кроме тех, кто работает по гражданско-правовому договору или занимается предпринимательской деятельностью;
• регистрация — ипотечное жилье должно быть зарегистрированным местом проживания гражданина, претендующего на налоговый вычет;
• срок действия ипотеки — не должен превышать 10 лет.

Государство возмещает только часть процентов по ипотеке, без учета тела кредита. Также размер налогового вычета за год не должен превышать размер годовой заработной платы заявителя, а площадь квартиры должна равняться 100 кв.м или меньше для получения максимальной компенсации. В случае жилья площадью более 100 кв.м применяется понижающий коэффициент, снижается размер налогового вычета.

Если квартира приобретается в ипотеку, также возникают дополнительные расходы:

1. Комиссия за выдачу кредита. Это сумма, которую необходимо уплатить банку за выдачу кредита. Сегодня можно найти предложения без комиссии, но они адресованы определенным категориям заемщиков и содержат дополнительные условия. Стандартный размер комиссии — 2% стоимости кредита. Конечная стоимость устанавливается банком индивидуально, но обычно ценой снижения комиссии является необходимость покупки дополнительного продукта, например, страховки жизни и здоровья.
2. Страхование имущества. Этот вид страхования является обязательным при оформлении ипотечного кредита. Такая страховка гарантирует, что в случае нанесения ущерба недвижимости, выступающей в качестве залога, банк может получить компенсацию, равнозначную потерянному объему ликвидности жилья.
3. Промежуточное страхование. Оформление ипотеки занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Это время для банка рискованное, потому что кредит на тот момент не обеспечен. В это время роль временного обеспечения выполняет промежуточное страхование — до внесения ипотеки в земельный и ипотечный реестры.

Свяжитесь со специалистами Корпорации Недвижимости РИЕЛ по указанным телефонам или через форму обратной связи, чтобы они помогли вам в оформлении документов и в организации покупки квартиры.