Какое выбрать управление многоквартирного дома? Плюсы и минусы ОСМД (ОСББ) и управляющей компании

Чистый и ухоженный двор, новая детская площадка, вывезенный мусор, исправные лифты, нормально работающее отопление и горячая вода в кране, покрашенные лавочки возле подъезда, дорога без ям и выбоин, озеленение двора – все это создает комфорт и уют. Но, к сожалению, достойные жилищные условия и ухоженная придомовая территория сами собой не появляются.

Еще не так давно вся территория за пределами квартиры была зоной ответственности ЖЭКа. Именно ЖЭК занимался уборкой, ремонтом и прочими насущными вопросами. Но со временем стало очевидно, что такая форма управления морально устарела и оказалась уже неэффективной. Жильцы месяцами, а в некоторых случаях и годами, могли ждать, чтобы в их подъезде сделали ремонт или наконец-то обустроили современную детскую площадку. Именно поэтому в Украине в 2015 году был принят Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Благодаря этому закону жильцы многоквартирных домов могут менять форму управления. В связи с этим стал актуальным вопрос выбора управляющей компании в новостройках и старых домах.  

Чтобы сделать правильный выбор и не пожалеть о нем со временем, жильцы многоквартирных домов должны четко понимать особенности разных форм управления домом.

Какие есть формы управления домом? Виды управляющих компаний  

Сейчас существуют такие виды управляющих компаний:

1. Самостоятельное управление совладельцами. Такая форма управления используется преимущественно в малоквартирных домах, когда все жильцы хорошо знакомы друг с другом.
2. Управляющие компании, которыми могут выступать как физические, так и юридические лица.
3. Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Поскольку форма самостоятельного управления совладельцами не очень подходит для управления многоквартирными домами, в рамках этой статьи мы не будем ее рассматривать. А вот на управляющих компаниях и ОСМД (укр.: ОСББ) остановимся подробнее. Ведь большинство жильцов многоквартирных домов выбирают именно между ОСМД или управляющей компанией.  

Что такое ОСМД и какие особенности этой формы управления?

ОСМД – это юридическое лицо, созданное инициативной группой собственников квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома. Такое юрлицо представляет интересы всех жильцов. Если объяснить простыми словами, это форма управления, при которой жильцы сами объединяются, чтобы управлять домом и придомовой территорией. Они делают ежемесячные взносы, размер которых устанавливают на общем собрании жильцов.  

Любые решения по дому принимаются большинством голосов собственников. Например, если на ремонт дома необходимо выделить какую-то сумму, то большинство жильцов должны согласиться на это.  

В теории все выглядит очень хорошо, ведь, по сути, жильцы сами принимают решения и не тратят лишние деньги. Однако на практике все оказывается несколько сложнее. Основная проблема заключается в том, что у всех людей свои понятия комфорта и достаток тоже у всех разный. Из-за разницы мнений и нехватки свободного времени у многих жильцов, особенно если речь идет о новостройках, в которых зачастую живут молодые люди, принимать решения крайне затруднительно. Кроме того, жильцы новостроек редко хорошо знают соседей, из-за чего уже на первых этапах создания ОСМД могут возникать сложности, ведь полномочия по управлению домом может получить неквалифицированный, непорядочный или просто безответственный человек.  

С учетом всех сложностей, ОСМД в основном создают в домах старого жилого фонда. Связано это с тем, что в таких домах живет много инициативных пенсионеров, которые могут заниматься вопросами благоустройства и объединяться в инициативные группы. Также в таких домах соседи чаще всего знакомы друг с другом, поэтому выбрать уполномоченных представителей и принимать сообща решения немного легче.

Особенности управляющих компаний

Управляющая компания – это структура, которая берет на себя обязанности по обеспечению благоустройства дома и придомовой территории. Выступать управляющей компанией может юридическое или физическое лицо (частный предприниматель). Как правило, на балансе одной управляющей компании – десятки домов.  

Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и их стоимость. Другими словами, жильцы всегда знают, за что платят. При этом обязанности управляющей компании в Украине обязательны к исполнению, и если УК не выполняет их или выполняет некачественно, у жильцов дома всегда есть возможность выбрать другую управляющую компанию. То есть, любая УК заинтересована в том, чтобы предоставлять качественные услуги.  

Выбор управляющей компании в новостройке в основном ложится на застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако бывают и ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передал жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общее собрание, на котором за компанию должен проголосовать 51% жильцов. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание.  

Обязанности управляющей компании в Украине  

Вопрос, интересующий многих жильцов многоквартирных домов, – это обязанности управляющей компании в Украине. Законодательством установлен четкий перечень обязанностей, которые должна взять на себя управляющая компания:

• уборка подъездов и придомовой территории;
• дератизация (комплексные меры по уничтожению грызунов);
• техническое обслуживание внутренних домовых систем;
• дезинсекция;
• обслуживание дымовых каналов;
• уборка опавшей листвы и снега, покос травы;
• техническое обслуживание электросетей;
• текущий ремонт конструктивных элементов;
• аварийная служба;
• техническое обслуживание лифтов;
• освещение мест общего пользования (лестничные площадки, холл подъезда, крыльцо, детская площадка и так далее);
• текущий ремонт подъездов, кровли, фасада здания;
• круглосуточная работа call-центра, принимающего обращения жильцов.

Преимущества и недостатки ОСМД  

Чтобы лучше понимать, что такое ОСМД, необходимо рассмотреть все преимущества и недостатки этой формы управления. Рассмотрим, какие у ОСМД плюсы и минусы.  

Плюсы ОСМД:

1. Объединение совладельцев многоквартирного дома может самостоятельно выбирать подрядчиков и исполнителей. Например, нанимать строительные компании для текущего ремонта или работников для уборки подъездов и придомовой территории. Если исполнитель плохо справляется со своими обязанностями, его всегда можно заменить.
2. У ОСМД есть право получить придомовую территорию в собственность всех жильцов или взять ее в аренду. На территории можно реализовать различные проекты, в том числе и коммерческие – с целью получения прибыли и улучшения условий проживания.
3. ОСМД могут участвовать в различных государственных и городских программах. Участие в таких программах позволяет существенно улучшить условия проживания с минимальным вложением со стороны жильцов.
4. Жильцы сами определяют размер взносов. Расчеты производятся следующим образом: составляется смета и определяется фиксированная сумма на 1 квадратный метр площади. Эта сумма умножается на жилую площадь каждой квартиры, и таким образом определяется размер взносов со всех квартир в доме.
5. Льготные категории граждан, проживающих в домах, в которых создано ОСМД, получают льготы в полном объеме.

Недостатки ОСМД:

1. Сложности с проверкой подписей, поставленных под тем или иным решением. В доме может насчитываться большое количество квартир, что дает возможность нечестным на руку председателям правления ОСМД совершать неправомерные и мошеннические действия. При этом проконтролировать их работу зачастую бывает просто некому.
2. Существует множество прецедентов кражи денег жильцов. Из-за этого в Украине в последние годы огромное количество ОСМД объявило себя банкротами.
3. Практически все проблемы, возникающие вследствие деятельности ОСМД (например, нецелевое использование денег, подделка подписей и так далее), решаются только по суду. Из-за этого преодоление подобных проблем может сильно затягиваться и усложняться.
4. При коллективном принятии решений всегда будут возникать конфликты. Интересы жильцов могут не совпадать, у людей разные уровни доходов и понимания того, какие взносы нужно делать и куда тратить деньги. Из-за этого могут даже создаваться отдельные группы жильцов, которые противостоят друг другу. Все это препятствует эффективному управлению домом.
5. Возможны траты денег даже на те вещи, которые отдельным жильцам не нужны. Простой пример: большинство жильцов голосует за то, чтобы оборудовать парковку возле дома, и на это нужно выделить определенную сумму денег. И платить придется за парковку всем, даже людям, у которых нет авто и которые выступают против парковки во дворе.
6. Необходимо самостоятельно решать вопросы с жильцами, не оплачивающими услуги. Если какие-то квартиры не оплачивают, например, отопление или воду, то решать вопрос с ними нужно в личной беседе или по суду. Иначе все может дойти до того, что из-за нескольких неплательщиков всему дому перестанут предоставлять коммунальные услуги.
7. Нехватка квалифицированных специалистов. Эффективное управление домом – задача сложная, и не каждый с ней справится. Нужно уметь принимать непростые решения, правильно расставлять приоритеты и разбираться в основах экономики. К сожалению, распространены случаи, когда домами управляют люди, которые совершенно в этом ничего не понимают. А страдают от этого все жильцы.

Преимущества и недостатки управляющих компаний  

Вопрос про заключение договора с управляющей компанией в новостройке интересует многих жителей новых домов. Но не все понимают, какие преимущества и недостатки дает подписание договора с УК. Попробуем в этом разобраться.  

Плюсы УК:

1. Низкая стоимость обслуживания. Большинство УК обслуживают множество домов, поэтому они могут получать скидки от поставщиков услуг. Соответственно, и жильцам домов придется платить меньше.
2. В среднем одна квартира из пяти имеет задолженности по оплате коммунальных услуг. У управляющих компаний есть собственные юристы, занимающиеся вопросами должников в суде. Поэтому других жильцов дома эти ситуации не касаются, и они могут не переживать, что из-за нескольких должников от коммуникаций отключат весь дом.
3. Круглосуточное обслуживание домов. Представители ОСМД могут брать выходные, отдыхать или медленно реагировать на обращения. А вот у управляющих компаний есть call-центр, который круглосуточно принимает обращения граждан и оперативно реагирует.
4. Учитывая высокую конкуренцию, УК заинтересованы в том, чтобы предоставлять качественные услуги, в противном случае жильцы всегда могут заключить договор с другой управляющей компанией в новостройке. Договор с УК заключается всего на 1 год, и по истечении этого срока всегда можно не продлить контракт.
5. В УК в основном работают квалифицированные кадры, разбирающиеся в вопросах эффективного управления домом. Они знают, как правильно распределять финансы, на что нужно в первую очередь тратить деньги, как снизить затраты на те или иные услуги.

Минусы УК:

1. Жильцы не могут влиять на тарифообразование.
2. УК – это посредник, и зачастую намного выгоднее заключать договора с подрядчиками и исполнителями напрямую. Но в этом вопросе все не так однозначно, ведь председатели ОСМД могут специально покупать услуги по завышенным ценам, а разницу класть себе в карман.
3. Управляющая компания сама принимает все важные решения, поэтому мнение жильцов зачастую даже не учитывается. Хоть здесь все зависит от того, какую УК выбрать.
4. УК может не учитывать особенности дома. Зачастую заключаются типовые договора, и управляющая компания действует со всеми домами на балансе примерно по одинаковой схеме. Чтобы учесть особенности дома и интересы жильцов, лучше позаботиться о внесении в договор дополнительных пунктов.
5. Досрочно разорвать контракт с УК довольно сложно. В большинстве случаев сменить управляющую компанию можно только по завершении срока действия договора, который, как правило, заключается на год.

Как выбрать управляющую компанию в новостройке?  

Мы рассмотрели виды управляющих компаний, их особенности, преимущества и недостатки. Но как выбрать УК в новом доме? В основном застройщик самостоятельно выбирает первую управляющую компанию. Если жильцы дома недовольны тарифами и/или качеством предоставления услуг, то через год они могут самостоятельно выбрать другую УК. За подписание договора с другой УК должен проголосовать 51% собственников квартир.  

При выборе УК необходимо:  

• проверить у управляющей компании наличие лицензии на предоставление услуг;
• проверить, не был ли инициирован УК процесс банкротства;
• посмотреть, какое количество домов отказалось от услуг управляющей компании и сколько домов еще находятся на ее балансе;
• пообщаться с представителями управляющей компании;
• почитать об УК отзывы в интернете.

Один из самых простых способов определиться с УК – это погулять по городу и найти дома, которые действительно выглядят ухоженными. После этого можно пообщаться с их жильцами, узнать, довольны ли они тарифами и качеством услуг. Если удалось найти дом, жильцы которого полностью довольны работой управляющей компании, то остается только узнать ее название.