Что такое переуступка квартиры?

По этой причине может оказаться, что вся жилая недвижимость в доме уже продана. Одним из наиболее очевидных выходов из такой ситуации является покупка квартиры по переуступке. Но не все люди, далекие от рынка недвижимости, до конца понимают, что это такое, каким образом заключаются подобные сделки, какие плюсы и минусы покупки жилья по переуступке. Попробуем во всем этом разобраться.

Переуступка квартиры – что это такое?

Переуступка квартиры – это заключение договора, по которому переуступается право собственности на объект инвестирования. Если говорить проще, это покупка квартиры у инвестора, который вложился в строительство нового дома, при этом сам дом еще не введен в эксплуатацию.

Инвестор, который приобрел жилье в новостройке, например, на этапе котлована, имеет полное право продать свою строящуюся квартиру. То есть, переуступить право собственности на будущее жилье. Причин для этого может быть множество: начиная от срочной необходимости в деньгах и заканчивая появлением в продаже жилья с более подходящими характеристиками.

Если рассматривать переуступку в виде договорного механизма, то фактически это вторичный договор, по которому приобретаются права. Иными словами, человек фактически покупает новое жилье, но по вторичному договору. Соответственно, к общим рискам, характерным для любого приобретения жилья на первичном рынке, добавляются риски проверки правомерности приобретения и отчуждения продавцом своих прав. В связи с этим при покупке жилья по переуступке прав необходимо быть вдвойне внимательным, тщательно проверять все возможные «подводные камни» и ни в коем случае не спешить с заключением договора.

Как купить квартиру по переуступке?

Тщательный подбор инвестора и анализ застройщика позволят заключить договор переуступки на максимально выгодных условиях. Заключение такого договора влечет за собой определенные риски. Форма договора может разной, в зависимости от того, по какой схеме инвестирования недвижимость была приобретена первичным покупателем.

В любом случае в договоре не должно быть двусмысленностей, он должен содержать информацию о возможных штрафных платежах и на нем должны быть подписи всех сторон сделки.

Крайне важным моментом является вычитка и тщательная проверка договора между инвестором и застройщиком, в рамках которого он инвестировал в недвижимость. Многие покупатели обращают внимание только на договор переуступки квартиры, совершенно забывая о первоначальном договоре между инвестором и застройщиком. И это огромная ошибка, ведь в том договоре могут содержаться пункты, о которых новому собственнику недвижимости обязательно нужно знать.

Вариант заключения разных договоров с застройщиком и инвестором лучше не использовать. Юристы настаивают на том, что оптимальным является один трехсторонний договор. При покупке квартиры по договору переуступки рекомендуется, чтобы сперва ее покупали через Фонд финансирования строительства. В данной ситуации покупатель максимально обезопасит себя от рисков.

Перед покупкой квартиры по переуступке нужно проверить такие моменты:

• наличие у застройщика разрешительной документации на землю и строительство;
• соблюдаются ли сроки строительства;
• нет ли со стороны инвестора нарушений договора с застройщиком (для этого необходимо проанализировать этот договор);
• девелопер должен официально разрешить перепродажу недостроенного жилья.

Процесс оформления

Переуступка от застройщика – это процесс с несколькими важными нюансами. Оптимально процедура оформления переуступки должна выглядеть следующим образом:

1. Получение разрешения на переуступку от застройщика. Такое разрешение дается в том случае, если инвестор выплатил 100% стоимости квартиры. Если сумма уплачена не полностью, то остаток долга погашается покупателем.
2. Проверка разрешительной документации и сроков строительства. Доверять следует проверенным компаниям, например, Корпорации Недвижимости РИЕЛ, которая за время своего существования реализовала более 60 проектов в Киеве и Львове. Если же у застройщика нет каких-то обязательных документов или же он заметно затягивает сроки сдачи объекта в эксплуатацию, это должно настораживать. И лучше обходить таких застройщиков стороной.
3. Проверка застройщика на отсутствие судебных исков. Необходимо проверить по реестрам, не является ли застройщик ответчиком и не запущена ли им процедура банкротства.
4. Проверка других объектов строительной компании. Это позволит составить полную картину о застройщике. Например, если он за последний год сдал в эксплуатацию несколько жилых комплексов и жильцы всем довольны, то нет поводов не доверять такой компании.
5. Проверка инвестора. В первую очередь необходимо понять мотивы инвестора для продажи квартиры, а также по возможности постараться выяснить его прошлое. Например, наличие судимостей за мошенничество – повод серьезно задуматься.
6. Составление договора переуступки. Составление такого договора лучше доверить опытным риелторам и юристам, которые учтут все нюансы и смогут максимально обезопасить покупателя.
7. Подписание договора и его заверение нотариусом.

В некоторых случаях может быть даже оформлена ипотека на квартиру по переуступке. В таком случае в сделке, кроме застройщика, инвестора и покупателя, участвует еще одна сторона – банк. Для покупателя плюс заключается в том, что он сразу платит только часть суммы, которую отдает инвестору, остальной же долг постепенно выплачивает банку. Но при этом необходимо понимать, что к покупателю переходят все обязательства по ипотеке. В некоторых случаях инициатором продажи квартиры по договору переуступки может выступать банковское учреждение. Это происходит в тех случаях, когда инвестор систематически нарушает условия кредитного договора.

Какие налоги платит покупатель по договору переуступки?

По договору переуступки покупатель платит те же налоги, что и при заключении обычного договора купли-продажи. А именно: владелец квартиры должен заплатить 5% подоходного налога и 1,5% военного сбора в тех случаях, если он владел квартирой менее трех лет и/или если это вторая сделка купли-продажи недвижимости в течение года. Покупатель платит 1% от суммы продажи в Пенсионный фонд.

Преимущества и недостатки покупки квартиры по переуступке

Переуступка квартиры в сданном доме или только строящемся интересует многих покупателей. Основные преимущества для покупателя:

• можно приобрести квартиру в почти построенном доме на 10-20% дешевле ее рыночной стоимости;
• покупатель может оценить, выполняет ли застройщик обязательства по срокам сдачи объекта, из-за чего минимизируются риски связаться с долгостроем;
• нужно меньше ждать, пока дом построится, а значит, можно быстрее въехать в свое новое жилье;
• возможность приобрести квартиру в желаемой новостройке, даже если все квартиры уже распроданы.

Недостатки у такой сделки также есть. К основным минусам относятся:

• необходимость выплатить всю сумму сразу (кроме случаев покупки ипотечной квартиры) без возможности получения рассрочки от застройщика;
• возможные доплаты – нередко застройщики позволяют передавать права на жилье только при оплате комиссии;
• невозможность предъявления претензий продавцу – деньги платятся первоначальному инвестору, а все спорные моменты нужно решать с застройщиком;
• если квартира по переуступке находится в ипотеке, то к новому покупателю переходят все обязательства по кредитному договору.