Разнообразие и многоликость рынка недвижимости

На сегодняшний день недвижимость – один из самых прибыльных и безопасных способов инвестирования денежных средств. Даже если из-за кризиса квартиры в какое-то время и дешевеют, то в долгосрочной перспективе в любом случае происходит подорожание квадратных метров. Благодаря этому есть немало людей, желающих вложиться в жилую и коммерческую недвижимость. Но основная проблема многих потенциальных инвесторов заключается в том, что они не понимают, как действительно устроен рынок недвижимости.

Есть множество понятий, классификаций и определений, в которых необходимо разобраться еще до того, как начать изучать ситуацию на рынке недвижимости. Чем отличается инвестор от пайщика? Кто такие застройщики и чем они отличаются от генеральных подрядчиков? Что делают брокеры и оценщики? Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, нужно получить ответы на все эти и многие другие вопросы. И в рамках нашей статьи мы рассмотрим всех участников рынка, проведем небольшой анализ и разберем их особенности.

Основа рынка недвижимости: покупатели и арендаторы

Как уже отмечалось выше, рынок недвижимости в Украине довольно многолик. Основными его субъектами являются:

• покупатели;
• продавцы;
• страховщики;
• брокеры и оценщики;
• инвесторы и пайщики;
• заказчики и застройщики;
• подрядчики и субподрядчики;
• остальные органы, занимающиеся систематизацией рынка (например, земельные фонды, управляющие компании и т.п.).

Не требуется глубокий анализ рынка недвижимости в Киеве или в любом другом городе, чтобы понимать, что весь рынок существует для двух субъектов: покупателей и арендаторов. Это физические и юридические лица, пользующиеся имуществом. Иными словами, они покупают недвижимость или арендуют ее для собственных целей. Если речь идет о жилой недвижимости, это преимущественно люди, покупающие квартиры для проживания. Также есть компании, занимающиеся тем, что выкупают львиную долю квартир и паркомест в новостройках, а после этого сдают их в аренду, получая стабильный доход, или перепродают.

В любом случае это лица, пользующиеся недвижимостью. Именно они во многом диктуют условия на рынке. Безусловно, цены устанавливает продавец. Но именно от спроса зависит предложение. К примеру, если самым большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, то застройщики преимущественно будут предлагать именно их.

Кто такие инвесторы и пайщики?

Практически все заказчики начинают продавать квартиры еще на начальных этапах строительства дома. Связано это с тем, что любая компания нуждается во вливании денежных средств, поэтому нерационально ждать, пока дом будут строить несколько лет. Лица, вкладывающие деньги на этапе застройки, называются пайщиками. В большинстве случаев это физические лица, которые с целью экономии денег покупают квартиру на этапе котлована. Цены на ранних этапах строительства всегда ниже, ведь существуют определенные риски. По сути, пайщики сбрасываются деньгами на строительство, отсюда и происходит термин «долевое строительство». Объектом паевого строительства являются все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме или любом другом объекте недвижимости.

Поскольку многие компании не владеют сразу всей суммой, чтобы с нуля построить здание, деньги на строительство поступают именно от пайщиков. Риски заключаются в том, что иногда попадаются недобросовестные застройщики. И если связаться с таким застройщиком, то участники долевого строительства могут остаться и без обещанных квадратных метров, и без вложенных денег.

Инвесторы – это люди или компании, вкладывающие деньги в покупку или строительство недвижимости. Проще говоря, это простые покупатели квадратных метров. В то же время инвесторами могут называться и те лица, которые вкладывают в строительство не только деньги, но и интеллектуальную собственность. Они могут разрабатывать новые строительные технологии или готовить квалифицированных специалистов.

Застройщики

«Заказчик» и «застройщик» – схожие понятия, которые часто путают. И это не удивительно, ведь в большинстве законодательных актов понятие «застройщик» не фигурирует. Заказчиком называют лицо, владеющее земельным участком, на котором происходит строительство объекта. Заказчик может и не владеть объектом, но в таком случае он должен арендовать участок. Иначе такое строительство противозаконно.

Застройщик – это лицо, занимающееся непосредственно строительством здания. Он выполняет функции заказчика. В большинстве случаев заказчик и застройщик – это одна и та же компания.

Часто можно услышать о «квартирах от застройщика». Это означает, что жилплощадь продается непосредственно компанией, построившей дом или заказавшей его строительство. Такой способ покупки считается наиболее выгодным, т.к. покупатель не только приобретает юридически чистую квартиру, у которой еще не было хозяев, но также может сэкономить на покупке, ведь не оплачивает услуги посредников.

Чем занимаются брокеры, оценщики, маклеры и риелторы?

Функцию брокеров, маклеров, оценщиков и риелторов одним предложением можно охарактеризовать так: они сводят продавцов и покупателей и помогают заключать сделки. Рассмотрим подробнее каждого из этих субъектов:

• Брокеры. Это специалисты, предоставляющие широкий спектр услуг. Преимущественно брокеры через своих агентов организовывают и контролируют процесс купли-продажи недвижимости. Если объяснять простыми словами, они выступают посредниками между продавцом и покупателем. В то же время такой посредник не представляет ничьих интересов. Брокер может проводить разные операции: поиск покупателя или продавца, подготовка документов, консультация в области оценки и права, страховое посредничество и т.д.
• Риелторы. Это профессионалы, комплексно решающие задачи. Главная особенность риелторов состоит в том, что они в сделке представляют интересы одной из сторон. Например, человек хочет найти квартиру, соответствующую определенным требованиям. Он обращается к риелтору, который подыскивает подходящие варианты, проверяет документы, договаривается с продавцом, готовит все необходимые бумаги, контролирует процесс заключения сделки. Хороший риелтор всегда заинтересован в том, чтобы клиент остался доволен результатом.
• Оценщики. Такие специалисты узкоспециализированные, они отвечают только за оценку недвижимости. Задача оценщика – изучение информации об объекте, сравнение его с другими объектами недвижимости на рынке, определение максимально точной рыночной стоимости. За услугами к оценщику могут обращаться как продавцы, так и покупатели. Продавцы обращаются в тех случаях, когда желают выставить на продажу недвижимость по рыночной стоимости. То есть они боятся продешевить, но и слишком завышать цену не хотят. Покупатели обращаются, когда хотят узнать, стоит ли понравившаяся им недвижимость тех денег, которые за нее просят. Также их услуги могут заказывать и третьи лица, например, банки, выдающие ипотеку.
• Маклеры. Это типичные посредники, не представляющие ничьих интересов. Задача маклера – свести продавца с покупателем и получить за это свое вознаграждение. При этом одна из сторон может и не догадываться, что в договоре участвует третье лицо, которое еще и берет процент за свои услуги. Ситуация на рынке недвижимости дает возможность некоторым маклерам работать вне правового статуса. То есть они не заключают договор ни с одной из сторон, а просто надеются на вознаграждение. Безусловно, в этом случае они работают с риском для себя.

Подрядчики и генподрядчики на рынке недвижимости Украины

Еще три важных субъекта на рынке недвижимости:

• Подрядчик. Это компания, отвечающая за то, чтобы дом был возведен в оговоренные сроки. Если говорить проще, это исполнитель, который должен выполнить фиксированный объем работ за определенную сумму.
• Генподрядчик. Если разбираться, кто такой генподрядчик, то здесь все просто: это тот же подрядчик, но он выполняет работу не самостоятельно. Особенность генподрядчиков в том, что большую часть работ по договору они переводят на других исполнителей. Но за итоговый результат все равно в первую очередь отвечает генподрядчик. Иными словами, это компания, не имеющая достаточного количества собственной техники и своих специалистов, поэтому привлекает сторонних.
• Субподрядчик. Это и есть та сторонняя организация, которую привлекает генеральный подрядчик для выполнения тех или иных задач по строительству объекта недвижимости.

Также часто встречается такое слово, как девелопер. В нормативно-правовых актах это понятие не закреплено. Чаще всего девелоперами называют застройщиков, а также многопрофильные компании, которые могут инвестировать в строительство, а также выступать в роли генподрядчика и застройщика.

Если человек разбирается во всех рассмотренных понятиях, ему легче осуществлять анализ рынка недвижимости в Киеве, а значит, он сможет выгоднее вложить деньги. Главное – помнить, что всегда перед вложением средств в недвижимость нужно тщательно проверять компанию, которой вы отдаете деньги. Лучше сотрудничать только с проверенными и надежными компаниями. К таким, безусловно, относится Корпорация Недвижимости РИЕЛ, которая уже много лет занимается строительством и продажей современных объектов недвижимости в Киеве и во Львове.