Як законно оформити перепланування квартири в 2024 році

Що мається на увазі під переплануванням квартири

Спершу з’ясуймо, що таке перепланування. Це зміни всередині об’єкта нерухомості після введення його в експлуатацію. До них належать як незначні будівельні роботи, так і доволі серйозні — розширення кухонної зони за рахунок лоджії або сусідньої кімнати, суміщення санвузлів, знесення комори. Дуже часто власники житла бажають об’єднати вітальню з кухнею.

Кожен з об’єктів нерухомості має особистий техпаспорт. Якщо в майбутньому в квартирі плануються зміни, не зазначені в техпаспорті, їх вважають переплануванням. Дуже важливий момент! Не можна чіпати інженерні системи та тримальні конструкції, розширювати габарити вже побудованого житла. У випадку, коли порушують опорну стіну — це вже не перепланування, а реконструкція.

Під переплануванням мають на увазі прибудування балконів, облаштування тамбура, знищення або перенесення внутрішньої перегородки, змінення конфігурації дверних прорізів. Щоб не робити зайвих рухів і не витрачати додатково час і кошти, простіше купувати квартиру в одній із новобудов, де все продумано до дрібниць. У Залізничному районі Львова нещодавно з’явився цілий комплекс Riel City, де кожна квартира максимально відповідає вимогам сучасної людини.  

Із чого почати узаконення перепланування квартири

Якщо зважилися на перепланування житла, варто все робити правильно, як того вимагає чинне законодавство, тоді не доведеться сплачувати штрафи та витрачати кошти даремно. Вже відомі ситуації, коли власник не зміг узаконити виконані зміни і був вимушений повертати приміщенню його початковий стан.  

Порядок перепланування квартири такий:

1. Створюється та розробляється проєкт майбутнього перепланування. Бажано на цьому етапі звернутися до професійного архітектора або інженера, які виконують роботу якісно. Лише в цьому випадку можна розраховувати на відповідність правилам і нормам.
2. Подається декларація до Державної інспекції, що займається архітектурою та містобудуванням. Власник надає до ДІАМ проєкт, щоб отримати дозвіл перед початком будівельних робіт.
3. Виконується будівництво згідно з проєктом — безпосередньо реалізується перепланування.
4. Коли будівельні роботи завершені, слід замовити новий техпаспорт на житло і зробити це обов’язково в сертифікованих інженерів із БТІ.
5. До ЦНАПу подається заява, в якій вказується інформація, що ремонтно-будівельні роботи завершені.
6. Дозвільний орган видає висновок, що роботи проведені згідно з проєктом.
7. Для внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно доведеться звернутися до нотаріуса. Також у цьому питанні може допомогти державний реєстратор. Їм треба надати техпаспорт і висновок щодо відповідності проєкту, який отримують у дозвільного органу.

Запам’ятайте, це дуже важливо! В жодному разі не можна демонтувати зовнішні стіни, колони й опорні стіни. Також не варто змінювати конфігурації стояків вентиляційної шахти, каналізації, водопостачання, опалення. Не дозволяється об’єднувати кухню та єдину житлову кімнату в квартирі, де є газове обладнання. Інакше не вдасться узаконити виконані роботи, тож під час продажу житла можуть виникнути проблеми.

Необхідні документи для перепланування квартири

Для отримання дозволу на перепланування знадобляться певні документи, включно з декларацією про початок будівельних робіт, заявою на дозвіл проведення робіт, проєктом на перепланування (два примірники). Щоб зробити все законно та пришвидшити процедуру оформлення нового планування, треба заздалегідь підготувати цей перелік документів:  

1. Заява на перепланування.
2. Технічний паспорт на житло (їх видача відбувається у БТІ).
3. Проєкт перепланування.
4. Декларація про початок робіт із перепланування.
5. Дозвіл на роботи з будівництва (його видають після того, як перевірять подані документи та затвердять проєкт перепланування).
6. Акт готовності робіт.
7. Новий техпаспорт від БТІ.
8. Заява до ЦНАПу.

Сума, яку власник повинен витратити на те, щоб узаконити перепланування, залежить від різних факторів: виду виконуваних будівельних робіт, площі житла. Якщо це новобудова, все залежить від позиції забудовника.  

Є певні компанії, що залюбки йдуть назустріч покупцю, який хоче зробити своє індивідуальне планування. Але це трапляється у випадку, коли будинок ще не був зданий в експлуатацію. Тоді на плечі покупця лягають лише витрати на будівельні матеріали. А за узаконення доплачувати не доведеться, тому що перший техпаспорт житла ще не виготовлений і можна вільно виконувати всі потрібні зміни.

Немає конкретної суми, скільки коштує узаконення перепланування в будинку, який уже побудований і зданий. Кожна ситуація є унікальною та розглядається окремо. Орієнтовно сума обчислюється від $100 до $2000, але це дуже приблизно. Що складніші будівельні роботи доведеться виконати, то більше грошей це коштує. Також на кінцеву суму впливає метод узаконення перепланування житла.

Як узаконити перепланування квартири за спрощеною процедурою

Якщо зміни в плануванні вже виконані і вони не вплинули на конструктивну цілісність будівлі, оскільки доволі незначні, можна узаконити перепланування квартири за спрощеною процедурою. Маються на увазі внутрішні роботи, що жодним чином не стосуються опорних стін або змін фасаду. У таких випадках виготовляють новий технічний паспорт у БТІ, в якому відображається дійсне планування житлової площі. Далі власник іде до реєстратора, він вносить зміни до Державного реєстру та видає виписку, вона й буде підтвердженням законності виконаних робіт із перепланування.

Варто пам’ятати, що спрощена схема не підійде у випадку суттєвих змін. Щоб впевнитися в тому, що перепланування входить до переліку нескладних будівельних робіт, треба звернутися до кваліфікованого юриста. Іноді трапляється так, що всі зміни відбулися згідно з затвердженим проєктом за наявності дозволу, але інстанції відмовляються вводити його в експлуатацію. Тоді слід дізнаватися, в чому саме проблема. У крайньому разі варто звернутися до суду.

Якщо хочеться скористатися спрощеною схемою, вам знадобляться такі документи:

• старий технічний паспорт (за його наявності);
• ідентифікаційний код із паспортом того, хто є власником житла, за наявності співвласників – додати і їхні оригінали документів;
• обов’язково додається документ, що підтверджує право на власність.

До документів, що підтверджують законність проведеного перепланування, знадобиться взяти виписку з Держреєстру, техпаспорт і право на володіння нерухомим майном. Окремі ситуації вимагають додати ще деякі документи, зокрема до них належить дозвіл від представників місцевої влади.  

Які загрожують штрафи за самовільне перепланування квартири

В Україні самовільне перепланування житла вважається незаконним, і якщо не узгодити цей момент заздалегідь із відповідними органами, власнику квартири можуть нарахувати штраф, тому що він порушив містобудівне законодавство. До таких порушень належать будівельні роботи, виконані без належного дозволу або виконані з відхиленнями від затвердженого офіційно проєкту. Точний розмір штрафу встановлюється залежно від ступеня порушення.

Якщо власник житла не має дозволу на перепланування, сусіди можуть подати на нього до суду. Здебільшого хазяїна примушують сплатити штраф і на додачу повернути все в початковий стан. Не варто забувати і про фізичну небезпеку — в цьому випадку головний біль із документами відходить на задній план. Адже конструкція, що створена без участі кваліфікованих спеціалістів, не є продуманою до дрібниць. Вона може становити загрозу для життя та завалитися через порушення цілісності будинку.

До того ж незаконне перепланування в майбутньому може створити проблеми з продажем житла. Адже наступний власник нестиме додаткові витрати на його узаконення. Щоб не мати головного болю з оформленням перепланування, варто купувати житло в новобудовах. Дуже багато сучасних квартир нещодавно побудувала у Львові Корпорація Нерухомості РІЕЛ. Наприклад, у Залізничному районі є елітний комплекс «Шенген», що налічує аж шість будинків. Архітектори пропрацьовували кожну дрібницю, тому новим власникам не доведеться нічого змінювати або перебудовувати.

Є певні зміни, які взагалі не вдасться узаконити:  

• знесення опорних стін;
• прибудова балкона до фасаду будинку.

У цих випадках власника зобов’яжуть сплатити штраф. Також виникають труднощі з відчуженням нерухомості, коли документи належним чином не оформлені. У випадку, коли перепланування житла було виконане незаконно, власника іноді навіть зобов’язують повертати все до початкового стану. До того ж він сплачує чималі штрафи за недотримання законної процедури.  

Згідно з якими умовами відбувається оформлення самовільного перепланування квартири

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів №406 від 7.06.2017 року, самовільне перепланування квартири можна оформити вже після того, як воно відбулося. Безумовно, для цього треба запастися терпінням, оскільки на процес узгодження піде багато часу.  

Отже, для оформлення перепланування, якщо не були порушені опорні стіни та огороджувальні конструкції, знадобиться виконати такі кроки:

• Відвідати інженера, який розробляє новий техпаспорт на житло, згідно з чинним законодавством.
• Звернутися до Держреєстру речових прав для внесення змін до нього й отримати витяг з реєстру. Це і буде підтвердженням того, що перепланування законні, навіть якщо збільшується або зменшується площа житла.

Запам’ятайте! Якщо від самого початку узаконити перепланування житла, це допоможе уникнути в майбутньому багатьох проблем, зокрема тих, що виникають під час продажу квартири або її перереєстрації. Наприклад, сучасне планування квартир у ЖК «Америка», що розташований у Франківському районі Львова, позбавить необхідності щось переробляти та змінювати, адже забудовник — КН РІЕЛ, а він заздалегідь усе прорахував і спланував.