Как законно оформить перепланировку квартиры в 2025-2026 году

Что подразумевается под перепланировкой квартиры

Для начала давайте выясним, что такое перепланировка. Это изменения внутри объекта недвижимости после ввода его в эксплуатацию. К ним относятся как незначительные строительные работы, так и довольно серьезные - расширение кухонной зоны за счет лоджии или соседней комнаты, совмещение санузлов, снос кладовки. Очень часто владельцы жилья желают объединить гостиную с кухней.

Каждый из объектов недвижимости имеет личный техпаспорт. Если в будущем в квартире планируются изменения, не указанные в техпаспорте, их считают перепланировкой. Очень важный момент! Нельзя трогать инженерные системы и несущие конструкции, расширять габариты уже построенного жилья. В случае, когда нарушают несущую стену - это уже не перепланировка, а реконструкция.

Под перепланировкой подразумевают пристройку балконов, обустройство тамбура, уничтожение или перенос внутренней перегородки, изменение конфигурации дверных проемов. Чтобы не делать лишних движений и не тратить дополнительно время и средства, проще покупать квартиру в одной из новостроек, где все продумано до мелочей. В Железнодорожном районе Львова недавно появился целый комплекс Riel City, где каждая квартира максимально соответствует требованиям современного человека.

С чего начать узаконивание перепланировки квартиры

Если решились на перепланировку жилья, стоит все делать правильно, как того требует действующее законодательство, тогда не придется платить штрафы и тратить средства зря. Уже известны ситуации, когда владелец не смог узаконить выполненные изменения и был вынужден возвращать помещению его первоначальное состояние.

Порядок перепланировки квартиры таков:

1. Создается и разрабатывается проект будущей перепланировки. Желательно на этом этапе обратиться к профессиональному архитектору или инженеру, которые выполняют работу качественно. Только в этом случае можно рассчитывать на соответствие правилам и нормам.
2. Подается декларация в Государственную инспекцию, занимающуюся архитектурой и градостроительством. Владелец предоставляет в ГИАМ проект, чтобы получить разрешение перед началом строительных работ.
3. Выполняется строительство согласно проекту - непосредственно реализуется перепланировка.
4. Когда строительные работы завершены, следует заказать новый техпаспорт на жилье и сделать это обязательно у сертифицированных инженеров из БТИ.
5. В ЦНАП подается заявление, в котором указывается информация, что ремонтно-строительные работы завершены.
6. Разрешительный орган выдает заключение, что работы проведены согласно проекту.
7. Для внесения изменений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество придется обратиться к нотариусу. Также в этом вопросе может помочь государственный регистратор. Им надо предоставить техпаспорт и заключение о соответствии проекту, которое получают в разрешительном органе.

Запомните, это очень важно! Ни в коем случае нельзя демонтировать внешние стены, колонны и опорные стены. Также не стоит менять конфигурации стояков вентиляционной шахты, канализации, водоснабжения, отопления. Не разрешается объединять кухню и единственную жилую комнату в квартире, где есть газовое оборудование. Иначе не удастся узаконить выполненные работы, поэтому при продаже жилья могут возникнуть проблемы.

Необходимые документы для перепланировки квартиры

Для получения разрешения на перепланировку понадобятся определенные документы, включая декларацию о начале строительных работ, заявление на разрешение проведения работ, проект на перепланировку (два экземпляра). Чтобы сделать все законно и ускорить процедуру оформления новой планировки, надо заранее подготовить этот перечень документов:

1. Заявление на перепланировку.
2. Технический паспорт на жилье (их выдача происходит в БТИ).
3. Проект перепланировки.
4. Декларация о начале работ по перепланировке.
5. Разрешение на работы по строительству (его выдают после того, как проверят поданные документы и утвердят проект перепланировки).
6. Акт готовности работ.
7. Новый техпаспорт от БТИ.
8. Заявление в ЦНАП.

Сумма, которую владелец должен потратить на то, чтобы узаконить перепланировку, зависит от разных факторов: вида выполняемых строительных работ, площади жилья. Если это новостройка, все зависит от позиции застройщика.

Есть определенные компании, которые охотно идут навстречу покупателю, который хочет сделать свою индивидуальную планировку. Но это случается в случае, когда дом еще не был сдан в эксплуатацию. Тогда на плечи покупателя ложатся только расходы на строительные материалы. А за узаконивание доплачивать не придется, потому что первый техпаспорт жилья еще не изготовлен и можно свободно выполнять все нужные изменения.

Нет конкретной суммы, сколько стоит узаконивание перепланировки в доме, который уже построен и сдан. Каждая ситуация является уникальной и рассматривается отдельно. Ориентировочно сумма исчисляется от $100 до $2000, но это очень приблизительно. Чем сложнее строительные работы придется выполнить, тем больше денег это стоит. Также на конечную сумму влияет метод узаконивания перепланировки жилья.

Как узаконить перепланировку квартиры по упрощенной процедуре

Если изменения в планировке уже выполнены и они не повлияли на конструктивную целостность здания, поскольку довольно незначительны, можно узаконить перепланировку квартиры по упрощенной процедуре. Имеются в виду внутренние работы, которые никоим образом не касаются несущих стен или изменений фасада. В таких случаях изготавливают новый технический паспорт в БТИ, в котором отображается действительная планировка жилой площади. Далее владелец идет к регистратору, он вносит изменения в Государственный реестр и выдает выписку, она и будет подтверждением законности выполненных работ по перепланировке.

Стоит помнить, что упрощенная схема не подойдет в случае существенных изменений. Чтобы убедиться в том, что перепланировка входит в перечень несложных строительных работ, надо обратиться к квалифицированному юристу. Иногда случается так, что все изменения произошли согласно утвержденному проекту при наличии разрешения, но инстанции отказываются вводить его в эксплуатацию. Тогда следует узнавать, в чем именно проблема. В крайнем случае стоит обратиться в суд.

Если хочется воспользоваться упрощенной схемой, вам понадобятся следующие документы:

• старый технический паспорт (при его наличии);
• идентификационный код с паспортом того, кто является владельцем жилья, при наличии совладельцев - добавить и их оригиналы документов;
• обязательно прилагается документ, подтверждающий право на собственность.

К документам, подтверждающим законность проведенной перепланировки, понадобится взять выписку из Госреестра, техпаспорт и право на владение недвижимым имуществом. Отдельные ситуации требуют добавить еще некоторые документы, в частности к ним относится разрешение от представителей местных властей.

Какие грозят штрафы за самовольную перепланировку квартиры

В Украине самовольная перепланировка жилья считается незаконной, и если не согласовать этот момент заранее с соответствующими органами, владельцу квартиры могут начислить штраф, потому что он нарушил градостроительное законодательство. К таким нарушениям относятся строительные работы, выполненные без надлежащего разрешения или выполненные с отклонениями от утвержденного официально проекта. Точный размер штрафа устанавливается в зависимости от степени нарушения.

Если владелец жилья не имеет разрешения на перепланировку, соседи могут подать на него в суд. В основном хозяина заставляют уплатить штраф и в придачу вернуть все в исходное состояние. Не стоит забывать и о физической опасности - в этом случае головная боль с документами отходит на задний план. Ведь конструкция, созданная без участия квалифицированных специалистов, не является продуманной до мелочей. Она может представлять угрозу для жизни и рухнуть из-за нарушения целостности дома.

К тому же незаконная перепланировка в будущем может создать проблемы с продажей жилья. Ведь следующий владелец будет нести дополнительные расходы на ее узаконивание. Чтобы не иметь головной боли с оформлением перепланировки, стоит покупать жилье в новостройках. Очень много современных квартир недавно построила во Львове Корпорация Недвижимости РИЕЛ. Например, в Железнодорожном районе есть элитный комплекс «Шенген», насчитывающий целых шесть домов. Архитекторы прорабатывали каждую мелочь, поэтому новым владельцам не придется ничего менять или перестраивать.

Есть определенные изменения, которые вообще не удастся узаконить:

• снос несущих стен;
• пристройка балкона к фасаду дома.

В этих случаях владельца обяжут оплатить штраф. Также возникают трудности с отчуждением недвижимости, когда документы должным образом не оформлены. В случае, когда перепланировка жилья была выполнена незаконно, владельца иногда даже обязывают возвращать все к первоначальному состоянию. К тому же он платит немалые штрафы за несоблюдение законной процедуры.

Согласно каким условиям происходит оформление самовольной перепланировки квартиры

Согласно Постановлению Кабинета Министров №406 от 7.06.2017 года, самовольную перепланировку квартиры можно оформить уже после того, как она произошла. Безусловно, для этого надо запастись терпением, поскольку на процесс согласования уйдет много времени.

Итак, для оформления перепланировки, если не были нарушены несущие стены и ограждающие конструкции, понадобится выполнить такие шаги:

• Посетить инженера, который разрабатывает новый техпаспорт на жилье, согласно действующему законодательству.
• Обратиться в Госреестр вещных прав для внесения изменений в него и получить выписку из реестра. Это и будет подтверждением того, что перепланировки законны, даже если увеличивается или уменьшается площадь жилья.

Если изначально узаконить перепланировку жилья, это поможет избежать в будущем многих проблем, в том числе возникающих при продаже квартиры или ее перерегистрации. Например, современная планировка квартир в ЖК «Америка», который расположен во Франковском районе Львова, избавит от необходимости что-то переделывать и менять, ведь застройщик - КН РИЕЛ, а он заранее все просчитал и спланировал.