18 декабря 2020
Когда люди сталкиваются с необходимостью приобретения нового жилья, многие из них в первую очередь обращают свое внимание на вторичный рынок. Такая недвижимость считается более понятной и надежной. Еще недавно пределом мечтаний покупателей являлась добротная «сталинка». Она демонстрировала успешность, высокий социальный статус и достаток хозяина.
Однако сегодня на рынке появилось много новой, качественной, удобной и комфортной недвижимости, которая не только не уступает домам сталинской эпохи, но и по многим показателям превосходит их. При этом квартира в новом доме нередко обходится дешевле вторичной недвижимости. Поэтому теперь многим покупателям приходится решать, что лучше – новостройка или «вторичка».
Особенности первичного и вторичного жилья
Характерной особенностью «вторички» является предсказуемость. Большинство людей прекрасно знают, что представляют собой все типовые постройки советского периода и какие виды планировок в них бывают. Поэтому даже беглого взгляда на жилплощадь бывает достаточно, чтобы понять, какая она. Все достоинства и недостатки вторичного жилья можно оценить при осмотре. В него можно вселиться сразу после покупки.
В квартиру в новостройке тоже можно въехать сразу после ее покупки. Но только в том случае, если дом уже сдан в эксплуатацию. Если жилой комплекс еще строится, инвесторы могут представлять свое новое жилище, только опираясь на данные проектно-сметной документации. Как в реальности будет выглядеть их квартира и какие в ней будут дефекты, они не знают.
Риски при покупке первичной и вторичной недвижимости
При покупке квадратных метров в новостройке инвестор рискует потерять свои деньги из-за недобросовестности или некомпетентности застройщика. Нередко сроки строительства катастрофически затягиваются. Иногда стройка даже надолго замораживается. Если люди вложили в новое жилье последние сбережения, они могут остаться и без денег, и без дома.
Риск задержки строительства высок вне зависимости от того, на какой его стадии был заключен договор инвестирования. Строительство может быть не начато или приостановлено на этапе выполнения отделочных работ. Иногда люди не могут вселиться в готовый дом, потому что он не введен в эксплуатацию или не подключен к коммуникациям. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, нужно тщательно проверить репутацию застройщика на этапе выбора новостройки.
Те, кто боится покупать квартиру в новостройке, вторичное жилье считают более безопасным вариантом. Однако именно на вторичном рынке чаще совершаются аферы с недвижимостью. Существует множество мошеннических схем, позволяющих недобросовестным гражданам лишать покупателей денег. Основные аферы на вторичном рынке и способы их предупреждения описаны в статье «Как не стать жертвой аферы при покупке квартиры».
Основные плюсы и минусы первичной недвижимости
Квартиры в новостройках пугают потенциальных покупателей возможными дефектами, низким качеством материалов, удаленностью от остановок общественного транспорта и отсутствием отделочных работ. Однако такие опасения часто бывают беспочвенными. Современные жилые комплексы строят с использованием новейших технологий, материалов и систем, имеющих высокую энергоэффективность и отличные теплоизоляционные характеристики. Они позволяют создать дома комфортную обстановку и сэкономить на коммунальных услугах.
Некоторые квартиры сдают в эксплуатацию без внутренней отделки и межкомнатных перегородок. Это дает возможность новоселам самостоятельно делать планировку и воплощать любой дизайн интерьера. Люди, которые не хотят тратить время и деньги на ремонт в новостройке, могут выбрать квартиру с отделочными работами. От качества отделочных работ и используемых материалов зависит класс недвижимости и ее стоимость.
Многие недавно возведенные жилые объекты находятся возле остановок общественного транспорта и рядом с объектами инфраструктуры – школами, детскими садами, больницами и магазинами. Возле них имеются вместительные паркинги, детские и спортивные площадки. Современные строительные компании благоустраивают придомовую территорию.
Важным преимуществом первичного жилья является возможность его приобретения по значительно более низкой цене. Если заключить договор с девелопером на стадии котлована, можно купить новое комфортное жилье на 30-35% дешевле. Недостатком этого варианта является невозможность скорого заселения.
Основные плюсы и минусы вторичной недвижимости
Большинство зданий позднего советского периода было построено по панельной технологии с использованием железобетонных конструкций. Такие сооружения имеют плохую шумо- и теплоизоляцию, зато вполне приемлемую планировку. Здания более раннего периода, построенные в 60-70-х годах прошлого века, отличаются самой неудобной планировкой и маленькой площадью. Они возводились преимущественно по панельной технологии из железобетонных конструкций. Хотя некоторые «хрущевки» построены из кирпича, шумоизоляция у них тоже не очень хорошая, поскольку внутренние перекрытия и стены обычно создавались из бетонных панелей.
У «сталинок», построенных в 30-50-х годах 20 века, отличная репутация. В них большие комнаты, высокие потолки и великолепная звуко- и теплоизоляция. Их основным недостатком является только отсутствие полноценного балкона. Однако жилье, возведенное 60-80 лет назад, требует значительных капиталовложений. В «сталинках» надо менять не только окна, двери и внутреннюю отделку, но и все коммуникации. Ремонтировать более старую вторичную недвижимость еще тяжелее. В таких домах нередко разрушены даже стены.
Хотя многие считают основным преимуществом «вторички» доступность, это утверждение справедливо только в отношении панельных домов с малогабаритными квартирами, расположенных в отдаленных районах города. В «сталинках», которые находятся в центральных районах, стоимость жилья очень высокая. Но даже при доступности многих квартир в старых домах, вариант покупки «первички» на стадии котлована все равно более привлекательный с точки зрения цены. Особенно если сравнивать жилье с аналогичными характеристиками.
Возле старых домов не бывает больших парковок. Нередко возле них нет даже детской площадки. Во многих домах отсутствует лифт, а в некоторых квартирах - балкон. Зато на вторичном рынке можно найти квартиру с хорошими соседями. Определить, какими будут соседи в новострое, инвесторы не могут. Что лучше купить, вторичку или новостройку, зависит также от личных предпочтений каждого покупателя.
Последние тенденции на рынке недвижимости
В последнее время в Киеве и Львове наблюдается стабильный рост количества людей, отдающих предпочтение первичному жилью. На сегодняшний момент число людей, которые вкладывают деньги в новостройки, на 15-20% превышает количество покупателей на «вторичке». То есть, из 10 потенциальных инвесторов больше половины выбирают новостройки. И это в условиях сохраняющейся тенденции к росту цен на новую недвижимость.
Первичный рынок более привлекательный для людей, поскольку он позволяет заключить договор на покупку квартиры с ремонтом от застройщика с первоначальным взносом 5-7 тыс. долларов. С такой суммой на вторичном рынке делать нечего. Настолько доступной ипотеки для покупки «вторички» банки пока не предлагают. Застройщики же предоставляют рассрочку, позволяющую инвестору платить ежемесячно.
Еще одним фактором, заставляющим покупателей переориентироваться на рынок нового жилья, является неготовность владельцев «вторички» снижать цену. Они ждут, когда «пузырь» на первичном рынке лопнет. Однако пока нет никаких предпосылок к такому развитию событий из-за активного роста рынка новой недвижимости. Строительные компании строят все больше жилых комплексов, многие из которых находятся уже на стадии полной готовности. Поэтому переломить ситуацию в ближайшее время не удастся. Стоит ли покупать квартиру в новостройке или лучше подождать снижения цен на «вторичку» - каждый решает сам.
