Кризис: приговор или обновление? - Ростислав Мельник для ЛІГА.net

Будете ли вы продолжать строительство, будете ли продавать, собираетесь ли поднимать цену? – эти три вопроса с начала объявления карантина я слышу каждый день. И, наверное, слышит каждый бизнесмен. Расскажу на своем примере. На первые два отвечу сразу и коротко: да.

Компания имеет достаточно внутренних ресурсов, чтобы продолжать полноценную жизнедеятельность в новых условиях. С момента своего создания в 2003 году мы прошли уже через несколько кризисов, и я хорошо понимаю, что нужно делать. Поэтому мы быстро подстроились: разработали несколько сценариев развития и готовы к любому из них.

Операционная работа у нас давно уже диджитализирована, поэтому с учетом наработанной практики отделам продаж было несложно переформатироваться и начать работу в режиме онлайн. Все внутренние процессы также давно переведены на электронный документооборот, общение и сбор информации в CRM-системах.

Строительные площадки, в свою очередь, остаются активными. На каждом объекте мы идем по графику и будем придерживаться этого принципа и в дальнейшем. Конечно, персоналу гарантированы безопасные, в том числе с точки зрения санитарных требований, условия труда. Люди имеют индивидуальные средства защиты, на работу и с работы они доставляются служебным транспортом. Это даже не обсуждается. Добавлю, что, несмотря на определенные сложности, связанные с карантинными условиями, люди готовы и рады работать. И это особенно радует.

Что касается третьего вопроса, о цене – она точно не станет ниже. Объясню, почему.

Отрасль сильно зависит от валютного курса и ситуации на рынке труда: нам приходится учитывать каждый из этих факторов. Колебания доллара — это уже стресс, ведь они ведут к росту цен на материалы, комплектующие, металл, энергоресурсы, логистику и всё остальное, что входит в себестоимость квадратного метра. В то же время важную роль играет и ситуация на рынке труда. Пример: как только в 2017 году открылись границы с Европой, расходы на оплату труда строителей сравнялись со среднеевропейскими. То есть в украинских реалиях они выросли вдвое. Кто не платил рабочим — оставался без людей, потому что строители массово уезжали в Польшу и другие страны. А повышение зарплат автоматически увеличило себестоимость строительства. Отмечу, что сегодня маржинальность жилого строительства в целом существенно снизилась — она значительно ниже, чем, скажем, 15 или даже 5 лет назад.

Часто нынешний кризис сравнивают с мировой ипотечной катастрофой 2008–2009 годов. Не думаю, что это корректно. Одиннадцать лет назад кризис ударил по рынку первичной недвижимости куда ощутимее. В украинских реалиях он был почти драматическим: около 40% всех строительных площадок по стране остановились, остальные едва двигались. У покупателей не было собственных средств, ипотека стала недоступной, соответственно — у застройщиков не хватало ресурсов для своевременного завершения объектов. Если в 2008 году в эксплуатацию было введено 10,5 млн м² жилья (в период, когда кризис ещё не ощущался), то в 2009 — всего 6,4 млн м². Тогда рынок существенно изменился: с него ушли слабые, случайные или слишком молодые компании, не успевшие создать запас прочности. Остались самые сильные.

Сейчас, вероятно, увидим похожую картину, но в более мягком варианте.

Кризис — это санитар, который заставляет каждого показать, кто он есть на самом деле в своём бизнесе. Недобросовестные или неустойчивые застройщики, живущие от объекта к объекту за счёт денег покупателей, будут вынуждены уйти с рынка. Уже сейчас, во время карантина, всё становится очевидным: некоторые участники рынка с первого дня остановили стройки и просто исчезли.

Согласен, в этом мало приятного — особенно для тех, кто инвестировал в их проекты. Но важно понимать, что они всё равно рано или поздно исчезли бы, похоронив под своими обломками деньги и надежды множества семей.

Зато сильные и уверенные игроки, у которых есть ресурсы, удачная стратегия, а у некоторых — положительная репутация и кредит доверия со стороны инвесторов, наоборот, укрепят свои позиции. У них станет больше объектов. А количество посетителей в отделах продаж возрастёт. Потому что строить нужно, и много. Спрос на новостройки со временем только растёт.

Почему растёт спрос? По четырём причинам.

Во-первых, существует колоссальная потребность в жилье. Отложенный спрос копился в Украине ещё с советских времён. Тогда запускались масштабные государственные программы для решения жилищного вопроса. Частично они справились, но очереди на жильё не исчезли. Ещё несколько лет назад в Киеве формально существовала советская очередь на квартиру — и люди ждали там по 40–50 лет! Сегодня каждая четвёртая семья в стране не имеет собственного жилья, а каждая третья нуждается в улучшении жилищных условий.

Во-вторых, этот спрос до сих пор не удовлетворяется. В Украине всё ещё строится меньше, чем требуется. Рынок имеет потенциал для роста — ведь даже сейчас строительные компании возводят чуть более половины от объёмов, достигнутых в советские времена. В 1990 году на территории Украины было введено 17,4 млн м² жилья, в прошлом году — лишь 11 млн м², а в 2018-м — всего 8,7 млн м².

В-третьих, у людей появились деньги. Во время кризиса 2009 года желающих купить жильё было достаточно, но финансовые возможности оказались слишком ограниченными. При этом банки тогда прекратили ипотечное кредитование. Сегодня экономика страны значительно окрепла, у людей появились новые возможности и покупательная способность. Они уже могут купить жильё за собственные средства — и стараются это сделать.

В-четвёртых, недвижимость в Украине остаётся самым надёжным инструментом сохранения сбережений и выгодных инвестиций, особенно в кризисные времена. Насколько нестабильной может быть банковская система, мы уже убедились. Яркий пример — банкопад 2014–2016 годов, когда с рынка ушло более 85 финансовых учреждений, и до сих пор никто точно не подсчитал, сколько вкладов населения навсегда заморожено. Говорят, речь идёт о суммах, сопоставимых с несколькими годовыми бюджетами страны.

При этом деньги, направленные в строительство, не исчезают (если, конечно, инвестор выбрал надёжную компанию) и через время превращаются в актив, который в любом случае принесёт пользу и прибыль.

Немного арифметики. В среднем по рынку инвестиция в проект на начальной стадии строительства приносит прибыль 20–35% в долларовом эквиваленте к моменту завершения. Это неплохой результат, учитывая, что цикл строительства жилого дома длится 1,5–2,5 года. То есть, в пересчёте на год, это примерно 10–20%. Ни один депозит, особенно в стабильном банке, не предложит таких условий. Кто-то может возразить, что банки время от времени предлагают более высокие проценты. Такое бывает, но щедрость эта касается только гривневых вкладов, которые к моменту окончания депозита часто обесцениваются инфляцией и падением курса.

Таким образом, количество желающих приобрести жильё у застройщиков не уменьшается — наоборот. Наши основные покупатели — это менеджеры среднего звена и украинцы, работающие за границей. И те, и другие покупают новостройки по двум основным причинам: чтобы улучшить свои жилищные условия или надёжно сохранить и приумножить заработанное.

В нынешних условиях некоторые бизнесы из-за кризиса и карантина вынуждены сворачивать деятельность — да. Но большая часть частного сектора адаптируется, осваивает новые форматы, уходит в онлайн. Люди продолжают зарабатывать — и будут продолжать. А значит, будут решать и жилищный вопрос. К тому же в страну вернулись десятки тысяч заробитчан с накопленными средствами. Это усиливает конкуренцию на рынке покупателей. И всё это происходит на фоне валютных колебаний и роста доллара, наблюдавшихся последние недели.

Отмечу, что при росте доллара активность покупателей на первичном рынке обычно повышается: люди хранят сбережения в долларах, а инвестируют в гривне. При этом застройщики не успевают так быстро поднимать гривневые цены на квартиры, поэтому появляется возможность купить жильё выгоднее — примерно на тот процент, на который вырос доллар. Например, во время последнего скачка курс вырос на 15–17%, и многие покупатели успели этим воспользоваться. Некоторые ждали конца марта, когда гривна ослабла, а финансовые отношения с европейскими партнёрами ещё не были налажены. Сейчас же, на фоне новостей о программе поддержки МВФ, валюта стабилизировалась, и гривна немного укрепилась. Так что активность покупателей сохранится.

Итак, работаем и наблюдаем. Уверен, что украинский рынок первичной недвижимости выйдет из кризиса лучше, чем многие другие отрасли — обновлённым, сильным и качественным. Ждать, думаю, осталось недолго.

Президент Корпорации недвижимости РИЕЛ Ростислав Мельник Liga.net