12 мая 2020
Есть ли в этом году смысл строить жилье? Будут ли у людей деньги, чтобы его купить? Удержится ли строительный бизнес на плаву?
Недавно Госстат обнародовал информацию: цены на первичное жилье в Украине, несмотря на все неурядицы, растут.
Первый квартал этого года по сравнению с таким же периодом 2019-го показал подъем почти на 9%. Участников рынка это не может не радовать.
Вместе с тем, индекс строительной продукции за январь-март этого года упал по сравнению с аналогичным показателем в 2019 году на 5,5%.
Это падение имеет свое объяснение. С момента, когда были объявлены карантинные ограничения, часть застройщиков прекратила работу. Но, к счастью, не все.
Убежден: строительные площадки – это то, что обязательно должно остаться и работать. Ведь строительная сфера – это 3–4% в ВВП ежегодно.
Это база, на которой держится национальная экономика. Особенно в таких реалиях, как сейчас – когда границы надолго закрыты.
Резкое «проседание» объемов строительства (как капитального, так и жилищного) непременно отразится на показателях многих сфер реального сектора, которые также просядут.
Как это выглядит на практике, мы помним по кризисам 2009 и 2014–2015 годов. Негативные последствия видны уже и в этом году. К примеру, производство машин и оборудования для строителей за три месяца текущего года упало по сравнению с январем-мартом 2019 года почти на 9%.
Объемы производства строительных конструкций и изделий из металла снизились на 27%, изделий из бетона и цемента – на 17%, кирпича, черепицы – на 12,2%.
Красноречивые цифры, согласитесь.
Чтобы экономика в течение текущего года не вошла в штопор, необходимо, чтобы каждая сфера, которая является мультипликатором (строительная – среди таких), быстро выровнялась после карантина и в дальнейшем держала темп.
Итак, о строительстве. Что именно, кому и зачем нужно будет строить после карантина?
Жилье – в первоочередном списке. Несмотря на кризис и неопределенность, спрос на него есть и будет. И в этом году, и еще много десятилетий. Ведь он не удовлетворяется, а только накапливается и распространяется по принципу геометрической прогрессии.
Напомню: острая нерешенность жилищного вопроса – проблема историческая, которая досталась нам в наследство еще с советских времен.
И если, скажем, в начале независимости в жилье нуждалась одна условная городская семья, то сейчас, спустя три десятилетия, нужно жить где-то уже двум поколениям и, соответственно, свой крышу над головой ищут уже 5–7 семей, которые выросли из той одной.
В то же время количество городского населения за этот период существенно увеличилось – если 30 лет назад в украинских селах проживало 27% всех наших сограждан, то сейчас – только около 16%. Люди продолжают уезжать в город.
То есть за неполные 30 лет спрос условно вырос как минимум в 5–7 раз.
В то же время активность на строительном рынке не только не выросла (по сравнению с советским периодом), а в разы упала.
Мы до сих пор строим в два раза меньше, чем в 1990-м. Для того, чтобы наверстать хотя бы советские темпы, отечественным строителям понадобится еще не менее десяти-пятнадцати лет.
Между тем сменится еще одно поколение, и та условная семья, о которой мы говорили, превратится уже в 15 семей, которым нужно где-то жить.
Но есть ли у покупателей деньги? Еще один принципиальный вопрос.
Приведу несколько примеров.
80 процентов всех сделок по нашим объектам «в мирное время» заключается с отсрочкой до конца продажи – то есть складывается первое впечатление, что на руках у населения денег мало.
Но на самом деле суть не только и не столько в том, что покупателям не хватает средств на 100-процентную оплату сразу.
Украинцы уже умеют профессионально управлять своими ресурсами и направляют их рационально (кому-то выгоднее не разрывать депозит, кто-то ждет удачной встречной сделки по продаже, кто-то планирует покупку автомобиля и т.д.). Иллюстрация – если застройщик предлагает конкурентные выгодные условия (скажем, заметную скидку при 100-процентной оплате) – покупатель готов прийти со всей суммой.
Добавлю, что качественно проведенная застройщиком акция поднимает объемы продаж в среднем вдвое.
А в случае нестабильности (экономической или политической) люди значительно чаще пытаются заплатить всю сумму сразу.
Они высвобождают финансы с банковских счетов, сокращают другие расходы и сосредотачиваются на главной покупке.
Итак, по моему мнению, достаточно аргументов для ответа на вопрос, есть ли у покупателей деньги.
Будут ли они покупать жилье именно сейчас и в каком направлении пойдет рынок в этом году?
Мой собственный опыт показывает – да, будут покупать. Более того: во время кризиса активность повышается.
Сначала – в первые неделю-две – в отделах продаж наблюдается шоковая пустота.
Затем объемы быстро растут и в итоге года могут даже превысить среднегодовые прогнозы на 20-30 процентов. Уверен: подобного развития событий стоит ожидать и в этом году.
Точные расчеты по объемам первичного жилья, которое будет реализовано, корректнее формулировать уже после выхода из карантина, но просадки продаж в годовых показателях-2020 мы точно не увидим.
Вместе с тем, рынок определенным образом реформируется – из него уйдут те, кто не найдет ресурсов для рестарта после двухмесячного простоя, или у кого не хватит кредита доверия со стороны инвесторов.
Сфера первичной жилой недвижимости в очередной раз переформатируется, но удержится в своих привычных пределах – без катастрофических обвалов и шока. Прежде всего благодаря стабильному потребительскому спросу, о котором уже говорил.
Очевидно, что за два месяца карантина потребность в жилье никуда не делась. Более того: люди, которые вынуждены были все это долгое время находиться в четырех стенах, как никогда раньше, почувствовали, насколько важно иметь свой крышу над головой – более или менее комфортную и защищенную.
Карантин снова «включил» культ собственного дома.
После кризиса спрос на новое жилье сосредоточится вокруг стабильных компаний, что определенным образом усилит конкуренцию среди покупателей и только повысит градус их заинтересованности.
Сегодня покупателей первичной жилой недвижимости можно разделить на две базовые категории: 70% – это те, кто нуждается в решении жилищного вопроса. Остальные – те, кто использует жилье как инструмент сбережений и как базу для собственного бизнеса.
Люди первой категории имеют в качестве одной из принципиальных жизненных целей покупку жилья.
Они очень чувствительны к ситуации на рынке, в экономике и т.д. Наступает кризис – и они активизируются, потому что не хотят рисковать (особенно, когда начинает резко колебаться валютный курс).
Они пытаются как можно быстрее осуществить отложенную цель. Характерно, что сделки во время кризиса совершаются более качественно и быстро.
Процесс выбора объекта, его осмысления и принятия решения сокращается по времени почти до 1–2 суток, тогда как в «мирное время» клиент может колебаться и идти к сделке месяцами.
Те, кто использует квадратные метры как инструмент накопления, вообще оценивают кризисные периоды как наиболее приемлемые и ждут их.
Те, кто использует квадратные метры как инструмент накопления, вообще оценивают кризисные периоды как наиболее приемлемые и ждут их.
Вероятно, пользуются известным советом, который приписывают Ротшильду: покупать «когда на улицах льется кровь».
Логично – в таких условиях есть шанс приобрести максимально удачно.
Итак, убежден: у строительной отрасли сегодня есть все возможности не только самой остаться в обойме, но и другие сферы поддержать.
При условии, если участники рынка вовремя встроятся в новую систему форматов, которую диктует реальность, и научатся позитивно применять ее новые возможности.
Скажем, еще в начале весны никто не мог представить, что проводить деловые, правительственные или даже международные совещания, давать консультации, заключать сделки можно не выходя из дома. Как оказалось – можно. Так же, как и купить квартиру в Интернете.
Мы, в частности, недавно продали один из своих объектов онлайн с применением электронной подписи – причем покупатель находился за границей.
Согласитесь, недавно это казалось бы фантастикой.
Покупка жилья онлайн – лишь один из примеров того нового, что мы уже получили от кризиса.
Как оказалось: быстрая, удобная и безопасная со всех сторон опция, которая открывает немалые перспективы для нашей отрасли, дает возможность существенно сократить время и сэкономить человеческие ресурсы.
И таких открытий будет еще немало, и не только в строительной сфере.
Поэтому не вижу повода для пессимизма.
Президент Корпорации Недвижимости РИЕЛ Ростислав Мельник для Економічна Правда
