11 ноября 2020
Каждые полчаса в отделы продаж объектов заходят клиенты. Каждый час бронируется квартира. Каждый день подписываются контракты.
Осенний деловой сезон идёт полным ходом. По тому, что я вижу, могу сказать, что большинство объектов, предлагаемых на продажу, — независимо от того, на каком этапе строительства они находятся, — пользуются стабильной популярностью. Уже сейчас очевидно: объёмы продаж этого года не только не уменьшатся по сравнению с прошлогодними показателями — ожидается их рост.
Собственно, именно такое развитие событий я и прогнозировал весной — ещё в разгар карантина. Тогда, возможно, эти прогнозы кому-то казались слишком оптимистичными. Однако рынок всё расставил на свои места. Покупатели никуда не делись — они всегда были, есть и будут. Ведь люди при любых обстоятельствах будут стараться решить один из самых главных вопросов — жилищный.
Уже с июня-июля объёмы продаж наших объектов существенно пошли вверх — несмотря на довольно вялый летний сезон. А за август-сентябрь наши отделы продаж вообще перевыполнили планы. Сейчас у нас идёт активное бронирование в новых, только что презентованных объектах, продажи растут.
Активизирует покупателей также существенное подорожание доллара, который за пять месяцев «набрал» 7%. Как известно, украинцы преимущественно хранят сбережения в иностранной валюте. Вместе с тем недвижимость на первичном рынке реализуется в гривне. Соответственно, рост курса доллара — наиболее благоприятный период для выгодного инвестирования.
В то же время непростой 2020-й год, без сомнения, внёс свои коррективы как в требования, с которыми приходят к застройщику инвесторы, так и, собственно, в портрет самого инвестора.
Итак, четыре ключевых вопроса: кто сейчас покупает жильё, на какие средства, что выбирает покупатель и с какой целью.
Большинство наших покупателей (почти 2/3) — это традиционно те, кто ищет жильё для себя и своей семьи. Ещё более чем треть (свыше 35%) — инвесторы, которые вкладывают в недвижимость с целью сохранения своих сбережений и их приумножения.
Замечу: после карантина второй категории стало больше. Ранее у нас была такая статистика: 70% покупателей инвестировали в новостройки для того, чтобы там в дальнейшем жить, 30% — традиционно вкладывали деньги в недвижимость, чтобы защитить их от девальвации или других неурядиц, не доверяя шаткой банковской системе. Стимулировал людей и общеизвестный факт: на первичной недвижимости можно значительно больше и быстрее заработать, чем на вкладах в банке.
Увеличение удельного веса последних — характерный сигнал. Он означает, что опытные инвесторы, которые очень чувствительны к ситуации на рынке и вообще — в экономике, — не только не потеряли доверия в целом к строительной сфере, но и не видят на сегодня альтернативы безопасному и выгодному инвестированию в недвижимость на ближайшую и краткосрочную перспективу.
Кстати, подобная ситуация не только в Украине — она характерна и для стран со значительно более устойчивыми и мощными экономиками. Например — страны Европы или США, для которых пандемия стала также тяжёлым вызовом. За этот период банкротами объявили себя многие предприятия, «затормозили» целые отрасли. Вместе с тем сектор строительства не только не пострадал — он набрал обороты по всему миру! Инвесторы идут в этот сектор с удвоенной энергией. Почему? Да потому, что вокруг — кризис. Потому, что представители финансового сектора — банковские учреждения — активно вводят даже отрицательные ставки по депозитам.
А недвижимость тем временем продолжает развиваться, пользоваться спросом и приносить прибыль.
Впрочем, вернёмся к Украине. Интересная деталь — сейчас заметно расширился спектр тех клиентов, которые приходят к нам приобрести жильё для семьи. Если ещё в начале года мы фиксировали два основных сегмента таких покупателей: представителей среднего класса и заробитчан, — то сейчас имеем более пёстрый портрет. Это и представители бюджетного сектора, и малый бизнес. Люди стараются, несмотря ни на что, закрыть жилищный вопрос — и как можно быстрее.
Здесь я уже слышу риторический вопрос, который нам, застройщикам, задают постоянно: мол, где у людей деньги, чтобы покупать всё, что вы строите.
Прежде всего, напомню: по разным оценкам, украинцы ежегодно тратят на приобретение жилья 25–30 млрд грн. Следовательно, и нынешний год не будет исключением.
Подчеркну важную деталь: после карантина существенно изменился подход к самому инвестированию. Традиционно до 80% покупателей оформляли сделки с рассрочкой и только 20% осуществляли сразу 100% оплату и таким образом закрывали вопрос. Так было ещё в начале текущего года. Но сегодня львиная доля покупателей (до 4/5) пытаются оплатить всю сумму сразу.
Это имеет своё объяснение. Во-первых, при 100% оплате покупатели получают у нас определённые преференции и скидки. Во-вторых, в такие довольно непростые времена, как сейчас, люди считают нужным сосредоточиться на самом главном приобретении и откладывают другие покупки, а также отменяют другие планы и расходы.
Относительно требований со стороны покупателей. Отмечу, что громкие скандалы на рынке в этом и прошлом году имели определённый эффект «шоковой терапии» и сделали украинцев требовательными и осторожными.
Люди уже смотрят не только на историю компании и её «портфолио» — их интересует, насколько эта компания уверенно держится на рынке в течение всего времени своего существования, какой исповедует принцип ведения бизнеса, насколько она гибкая и способна ли оперативно реагировать на внешние вызовы. Очень важную роль играет сейчас клиентоориентированность.
Определённым образом изменились и требования к объектам, которыми интересуются наши покупатели.
Ситуация нынешнего года многих развернула лицом к ключевым ценностям: собственная семья; собственное жилище, которое может быть также и рабочим кабинетом; собственное время, которое не обязательно тратить на дорогу до офиса и т. д. Карантин заставил людей переоценить определённые категории. И ценность собственного жилья значительно выросла.
Вместе с тем людям становится важным не только жильё как таковое. Они платят не просто за квадратные метры квартиры — они стремятся селиться в полноценном жилом пространстве с инфраструктурой полного цикла, где они имели бы всё, что необходимо для жизнедеятельности, прямо рядом с собственным домом или во дворе.
Собственно, именно на таких проектах мы сейчас и сосредотачиваемся. Убеждён, это тренд для всего рынка на ближайшие несколько лет.
Президент Корпорации Недвижимости РИЕЛ Ростислав Мельник для Liga.net
