Как выглядит предварительный договор купли-продажи квартиры?

Перед заключением основного договора покупатель должен ознакомиться со всеми документами, проверить информацию об имуществе, его правовой статус и многое другое. Чтобы договоренности между сторонами были соблюдены, подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры.

Заключение предварительного договора у нотариуса – самый безопасный, надежный и юридически правильный способ приобретения жилой площади. Но не все люди понимают, что такое предварительный договор, зачем он нужен и как его правильно оформить.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор – это документ, подтверждающий намерения продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи недвижимости в определенное время. Такой договор заключается сразу по нескольким причинам:

• договор предварительно проверяется и нотариально заверяется, поэтому интересы обеих сторон защищены;
• продавец может без спешки подготовить все необходимые документы и само имущество для продажи (вывезти мебель, закрыть долги по коммунальным услугам и т.п.), в то же время ему больше не нужно искать покупателя;
• у покупателя есть достаточно времени, чтобы получить в банке сумму, необходимую для покупки;
• при внесении депозита обе стороны получают определенные гарантии, что сделка состоится.

Для подписания предварительного договора необходимо обеспечить присутствие всех сторон. Если объект принадлежит нескольким людям в равных долях, то все собственники должны прибыть для заключения сделки. То же относится и к покупателям. Если недвижимость продается в браке, должно быть письменное разрешение мужа / жены.

Предварительный договор купли-продажи квартиры будет заключен, если у продавца есть полный пакет документов:

• паспорт;
• идентификационный код;
• свидетельство о браке / расторжении брака;
• правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, договор купли-продажи.

Кроме того, все владельцы недвижимости должны иметь оригиналы документов. И если у квартиры три владельца, то каждый из этих владельцев должен лично с паспортом и ИНН присутствовать на заключении предварительного договора.

При подписании предварительного договора следует внимательно просмотреть все документы, проверить данные в них, убедиться, что все фотографии вклеены в паспорт. Нотариус должен проверить квартиру во всех реестрах – не внесена ли она в залог, не находится ли под арестом и т.д.

В чем разница между предварительным договором и основным?

Основное отличие предварительного договора от основного состоит в том, что предварительный не наделяет правами и обязанностями, связанными с приобретением имущества. Такой договор подтверждает намерения сторон, но в то же время фактически ни к чему не обязывает.

Авансовый договор

Авансовый договор на покупку квартиры часто путают с депозитным договором. Но на самом деле между этими двумя видами договоров существенная разница. Авансовый платеж – это сумма, которую покупатель передает продавцу в рамках предстоящей оплаты. В то же время аванс не имеет обеспечительной функции. Покупатель может принять его в любое время до заключения основного договора, а продавец может дать его в любой момент. Иными словами, авансовый договор на покупку квартиры никак не связывает стороны, а лишь подтверждает тот факт, что покупатель уже внес часть необходимых средств. Если после внесения авансового платежа одна из сторон отказывается покупать / продавать квартиру, то штрафные санкции к ней не применяются.

Авансовый взнос может быть использован продавцом для погашения долгов по коммунальным услугам.

Депозитный договор

Депозит передается от покупателя продавцу отдельно от дальнейшей оплаты по основному договору. Это делается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений обеих сторон. Например, покупатель нашел подходящий вариант жилья, но претендентов на этот объект еще несколько. В таком случае до заключения основного договора подписывается депозитный договор на покупку квартиры, выполняющий обеспечительную функцию. Если продавец решит продать квартиру не этому человеку, ему придется вернуть депозит в двойном размере. Таким образом, этот договор был придуман для того, чтобы стороны соблюдали договоренности.

Важно знать

Предварительный договор должен содержать следующую информацию:

• полная информация о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные, год рождения, идентификационный код);
• все обязательства сторон по заключению настоящего договора;
• сумма депозита или авансового платежа;
• информация о точных сроках подписания основного документа – обычно указывается дата, до которой он должен быть заключен;
• точная стоимость объекта недвижимости;
• обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор без необходимости уплаты штрафов;
• полная информация об объекте недвижимости – общая площадь, количество комнат, адрес, план БТИ и т.д.

Эксперты категорически не рекомендуют занижать стоимость квартиры для уменьшения налоговых платежей. Во многих случаях такое желание сэкономить несколько сотен долларов приводит к необратимым последствиям. По этой причине рекомендуется указывать в предварительном договоре сумму, которая будет передана продавцу в присутствии нотариуса.

Иногда стороны допускают ошибки и неточности в подписании нового договора: не соблюдают его форму, четко не прописывают информацию о жилой площади, путают депозит и аванс, забывают договориться о стоимости имущества и других важных аспектах. Все это может привести к крайне неприятным последствиям – например, признанию договора недействительным или даже к судебному разбирательству. Во избежание этого важно четко и подробно все прописать, проверить данные сторон. В то же время предварительный договор должен защищать интересы как продавца, так и покупателя.

Как и в каких случаях может быть расторгнут предварительный договор купли-продажи?

Действие предварительного договора истекает в следующих случаях:

• сроки заключения основного договора прошли;
• заключен основной договор;
• расторгнут предварительный договор.

Существует общее правило, что предварительный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке и без какой-либо причины, иначе теряется весь смысл такого документа. Однако стороны могут договориться и прописать в договоре основания, по которым допускается расторжение договора с санкциями или без них. Преимущественно причинами расторжения договора без штрафных санкций являются ситуации, на которые никак нельзя повлиять и которые нельзя предусмотреть. Например, договор задатка оформляется для покупки квартиры, но покупатель хочет получить кредит на жилье. Однако в последний момент банк, ранее утвердивший ипотеку, отказывается ее предоставить.

Часто одностороннее расторжение договора возможно, но только со штрафными санкциями. Покупателю возвращается депозит или продавец отдает депозит в двойном размере. Если после заключения предварительного договора покупатель узнает, что продавец намеренно скрыл важную информацию о квартире, не сообщив о недостатках или неточностях в документах, покупатель может потребовать расторжения договора с уплатой штрафа, прописанного в договоре.

Бывают ситуации, когда продавец в одностороннем порядке разрывает договор, но в то же время отказывается возвращать депозит / аванс, не говоря уже об уплате штрафов. В этом случае покупатель должен обратиться в гражданский суд. Суд рассмотрит все обстоятельства дела, изучит доказательства и вынесет решение. Если предварительный договор был составлен правильно, суд в любом случае примет решение в пользу истца, а продавец будет обязан вернуть деньги в двойном размере, а также оплатить расходы суда.