Как продать коммерческую недвижимость в Украине?

Как можно заработать?

Есть два основных пути:

1. Аренда – вы покупаете или уже имеете недвижимость и сдаете ее в аренду. Это стабильный доход, особенно если коммерческие помещения в новостройках и в хорошей локации. Например, маленькое кафе в центре города или склад возле трассы могут приносить больше денег, чем кажется на первый взгляд.
    
2. Перепродажа – вы покупаете недвижимость по более низкой цене (например, на этапе строительства или когда помещение требует ремонта), вкладываете в его улучшение и продаете дороже. Некоторые инвесторы зарабатывают на этом десятки тысяч долларов за одну сделку.

Что нужно знать, чтобы не потерять деньги?
 

• Локация – это 50% успеха. Покупать склад вдали от логистических путей – плохая идея. А вот небольшой офис возле метро – уже выгоднее.
• Состояние помещения. Чем лучше оно выглядит, тем дороже его можно сдать или продать. Иногда достаточно лишь косметического ремонта.
   
• Спрос. Перед покупкой стоит проверить, есть ли потребность в таких помещениях. Например, сегодня популярны маленькие склады для онлайн-магазинов и бизнес-центры с гибкими условиями аренды.

Типы коммерческой недвижимости: что продается быстрее и выгоднее?

Прежде чем выставить объект на продажу, стоит определить, к какой категории он относится и кого может заинтересовать. Это поможет правильно его позиционировать и быстрее найти покупателя. Например, коммерческая недвижимость во Львове: спрос остается высоким в центральных районах и вблизи бизнес-центров, особенно на торговые помещения и офисы.

1. Офисы: спрос есть, но не везде
   Продать офис в центре мегаполиса – проще, чем в спальном районе. Крупным компаниям нужен престиж, а малым бизнесам – доступность. Если помещение подходит под формат коворкинга или может быть разделено на меньшие блоки – это еще один плюс. Кому продавать? Владельцам бизнеса, коворкингам, инвесторам. На чем акцентировать в объявлении? Хороший ремонт, наличие парковки, транспортная доступность.
2. Магазины, кафе, салоны: быстрая продажа, если правильное местоположение
   Чем больше трафик возле вашего объекта, тем дороже его можно продать. Торговые помещения в проходных местах «разбирают» быстрее, чем те, что расположены во дворах. Если бизнес уже работает в этом помещении, можно продать его вместе с арендатором – это удобный вариант для инвестора.
   Кому продавать? Предпринимателям, инвесторам, франчайзи. На чем акцентировать внимание? Большая проходимость, наличие арендаторов, готовый бизнес под ключ.
3. Склады и производственные помещения: нужен правильный покупатель
   Продать склад или производственный цех сложнее, потому что у покупателя есть четкие требования: логистика, площадь, доступность коммуникаций. Но если объект соответствует современным потребностям бизнеса (например, расположен возле транспортной развязки или имеет достаточно мощностей), найдется покупатель, готовый хорошо заплатить. Кому продавать? Логистическим компаниям, дистрибьюторам, производственным предприятиям. На чем акцентировать внимание? Транспортная доступность, высота потолков, наличие подъездных путей.
4. Отели и апарт-комплексы: не каждый готов купить, но цена высокая
   Гостиничный бизнес – это не просто недвижимость, а готовый проект. Если у вас небольшой отель или апарт-комплекс, потенциальными покупателями будут сетевые отели или предприниматели, которые хотят запустить свой бизнес.
   Кому продавать? Инвесторам в гостиничный бизнес, сетевым операторам. На чем акцентировать внимание? Загруженность отеля, средний чек, репутация.

Какие документы нужны для продажи коммерческого помещения в Украине в 2025 году?

Чтобы избежать задержек при продаже коммерческой недвижимости, стоит заранее подготовить все необходимые документы. Прежде всего это документ, подтверждающий право собственности, – выписка из Государственного реестра вещных прав, договор купли-продажи, дарения или наследования. Если недвижимость имеет нескольких владельцев, понадобится их письменное согласие на продажу.

Объект должен иметь актуальный технический паспорт, подтверждающий его состояние и площадь. Если недвижимость расположена на отдельном участке, нужно предоставить документы на землю: государственный акт на право собственности или договор аренды с указанием прав на передачу объекта вместе с участком.

Если в помещении проводились перепланировка или реконструкция, покупатель может запросить соответствующие разрешения от ДИАМ. Также перед сделкой следует получить выписки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и налоги.

Правильная подготовка документов значительно ускоряет продажу, ведь покупатели обычно выбирают объекты, готовые к быстрой сделке.

Как подготовить коммерческую недвижимость к продаже, чтобы найти покупателя быстрее?

Продать коммерческую недвижимость – это не просто найти покупателя, а сделать так, чтобы он захотел купить именно ваш объект и как можно быстрее. От первого впечатления зависит, будет ли человек готов заключить сделку или пойдет искать другой вариант. Вот как правильно подготовить недвижимость, чтобы привлечь внимание и получить хорошую цену.

1. Проведите ревизию: что может помешать продаже?
   Прежде чем выставить объект на рынок, посмотрите на него глазами покупателя. Что бросается в глаза? Выцветшая вывеска, облупившиеся стены, темные коридоры? Мелкие недостатки могут стать причиной сомнений, а значит – долгих переговоров или даже отказа от покупки. Если хотите быстрой продажи, стоит устранить все очевидные минусы.
2. Косметический ремонт: минимум вложений – максимум эффекта
   Покупать недвижимость с облупившимися стенами и сломанными дверями хотят разве что те, кто ищет супердешевый вариант. Легкое обновление – покраска стен, замена светильников, генеральная уборка – существенно повысит шансы на продажу. Даже если помещение кажется «нормальным», стоит освежить его вид. Чистота, свет и пространство – три вещи, которые делают любой объект более привлекательным.
3. Оптимальное наполнение: пустые стены или готовый бизнес?
   Если продается помещение, которое еще используется, нужно решить, что оставить, а что убрать. Например, если это ресторан, оставленная мебель и оборудование могут быть преимуществом, ведь новый владелец сможет сразу начать бизнес. То же самое касается складов, производств и офисов. В то же время слишком «личный» интерьер (старый логотип на окнах, уникальный декор) может отталкивать. Иногда лучше выставить помещение в нейтральном виде, чтобы потенциальный покупатель мог представить свой бизнес в этом пространстве.
4. Подготовьте документы заранее: скорость – ваш козырь
   Ни один покупатель не хочет ждать месяцы, пока продавец оформит нужные бумаги. Если у вас все готово – сделку можно провести за считанные недели. Проверьте, есть ли у вас все документы, нет ли несоответствий в техпаспорте и кадастровых данных, а также нет ли долгов за коммунальные услуги.
5. Качественные фото и видео – половина успеха
   Объявление без фото или с размытыми снимками – это как ресторан без меню: никто не знает, что предлагается. Профессиональные фотографии, сделанные с правильного ракурса и с хорошим освещением, сразу вызывают больше доверия. Еще лучше – короткий видеообзор или виртуальный 3D-тур. Это особенно важно, если вы продаете недвижимость в другом городе или рассчитываете на иностранных покупателей.
6. Акцентируйте основные преимущества в презентации
   Если объект имеет что-то, что делает его уникальным, – обязательно сделайте на этом акцент. Например:
   • Выгодное расположение: возле метро, рядом с оживленными магистралями, в бизнес-центре.
   • Наличие арендатора: если помещение уже приносит доход, это привлечет инвесторов.
   • Готовый ремонт и оборудование: минимум вложений для нового владельца.
   • Парковка и инфраструктура: если покупатель планирует бизнес с потоком клиентов, эти факторы будут важны.
7. Адекватная цена: не завышайте, но и не демпингуйте
   Цена – один из определяющих факторов быстрой продажи. Если она завышена, потенциальные покупатели просто не будут рассматривать вариант. Если слишком низкая – возникнет подозрение, что с недвижимостью что-то не так. Лучший вариант – сделать рыночный анализ, обратиться к оценщикам или посмотреть цены на аналогичные объекты в вашем районе.

Как найти покупателя на коммерческую недвижимость

Продать коммерческую недвижимость – это не просто разместить объявление и ждать, пока покупатель сам найдется. В этом сегменте сделки редко происходят спонтанно: люди тщательно взвешивают риски, изучают рынок и сравнивают десятки вариантов. Поэтому важно не просто подать информацию об объекте, но и правильно донести ее до нужной аудитории.

1. Профессиональные платформы и сайты
   Для продажи жилой недвижимости часто хватает обычных площадок типа OLX. Но коммерческая недвижимость имеет свои специфические платформы, где ищут офисы, склады или торговые площади. Среди них
   • DOM.RIA – одна из крупнейших платформ для поиска коммерческой недвижимости.
   • CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield – международные агентства по недвижимости, которые имеют базы потенциальных покупателей.
   • Коммерческие разделы на DOM.RIA, OLX, Address.ua – для широкого круга покупателей.
2. Рекламные кампании в соцсетях
   Facebook, LinkedIn и Instagram могут дать неожиданно хороший результат, если правильно запустить рекламу. Например, можно таргетировать объявления на предпринимателей, девелоперов и бизнесменов, которые ищут помещения в вашем городе. Хороший вариант – создать видеообзор или 3D-тур и продвигать его через рекламу.
3. Сотрудничество с риелторами
   Да, услуги агентов стоят денег, но в сложных продажах они могут быть спасительным кругом. Опытные брокеры знают, кто именно сейчас ищет коммерческие помещения, могут быстро провести переговоры и помочь с документами. Особенно это важно, если вы не хотите тратить время на бесконечные звонки от непрофильных покупателей
4. Использование бизнес-сообществ и нетворкинга
   Коммерческую недвижимость часто покупают не через сайты, а через личные контакты. Предприниматели обсуждают инвестиции в своих кругах, поэтому стоит воспользоваться этим. Где можно найти потенциальных покупателей? Бизнес-форумы, конференции и встречи предпринимателей
   Отраслевые Telegram- и Facebook-группы, в которых владельцы бизнеса обсуждают развитие. Нетворкинговые мероприятия и бизнес-завтраки, где можно презентовать свой объект.

Налог на коммерческую недвижимость 2025 при продаже

При продаже коммерческой недвижимости в Украине в 2025 году продавец уплачивает налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 18% и военный сбор 5% от суммы сделки (с 1 января 2025 года). Если недвижимость продает юридическое лицо, оно уплачивает налог на прибыль в размере 18% или единый налог (в зависимости от системы налогообложения). Если продавец является плательщиком НДС, к стоимости добавляется налог на добавленную стоимость (20%).

Кроме основных налогов, взимается государственная пошлина в размере 1% стоимости недвижимости и административный сбор за регистрацию сделки. Также возможны дополнительные расходы, например, на услуги нотариуса, риелтора и оценщика. Итак, сопровождается продажа коммерческой недвижимости налогами: 18% НДФЛ, 5% военного сбора и, при определенных условиях, 20% НДС. Однако перед продажей стоит уточнить актуальные налоговые требования, ведь ставки могут меняться в зависимости от законодательных изменений.

Вывод

Продажа коммерческой недвижимости в Украине в 2025 году требует грамотного подхода: важно подготовить документы, оценить объект, определить целевую аудиторию и выбрать эффективные каналы поиска покупателя. Скорость заключения сделки зависит от правильной презентации, адекватной цены и юридической готовности к продаже. Используя комплексный подход, можно не только быстро найти покупателя, но и получить максимальную выгоду от сделки.