Как купить квартиру в новостройке в 2021

Во время поиска квартиры от застройщика стоит учесть несколько важных моментов: размер квартиры и количество комнат, расположение дома, возможные дополнительные расходы, связанные со сделкой, а также целый ряд других нюансов, о которых мы и расскажем в этой статье.

Поиск и первичный отбор предложений

Зачастую первые шаги к жизни в собственной квартире мечты мы делаем на сайтах недвижимости, ведь там можно найти предложения от надежных застройщиков. Это удобное решение, потому что на официальном сайте девелопера представлена вся информация по объекту, а также документы и планировка каждой квартиры. Главное – выбрать надежного застройщика. Хорошим и проверенным девелопером будет тот, у которого уже есть успешно реализованные проекты и желательно больше одного или двух. Если у застройщика есть призы и награды за успешные жилищные проекты – это сигнал, что вы имеете дело с платежеспособной проверенной компанией, занимающей прочное и стабильное положение на рынке.

Убедившись в надежности самого девелопера, стоит внимательно проверить документы при покупке квартиры в новостройке: информационный проспект и правовую базу. Каждый потенциальный клиент имеет право ознакомиться с документацией и получить номер земельной и ипотечной книги.

Информационный проспект

Застройщик обязан подготовить информационный проспект о продаваемой недвижимости. Такой проспект – это сборник достоверной информации о проекте, состоящий из общей и индивидуальной части. В нем вы найдете описание не только внешнего вида дома и планировки квартир, но и информацию о финансовом положении застройщика.

Общая часть включает:

• инвестиционную документацию;
• график реализации проекта;
• описание условий договора купли/продажи и другие документы.

В индивидуальную часть информационного проспекта входит такая информация:

• стандарт отделки конкретного помещения;
• цена выбранного объекта недвижимости;
• материалы, используемые в строительстве и отделке, прочее.

Проспект содержит эскизы и проекции отдельных этажей, а также образец договора на застройку.

Способ финансирования строительства

Не менее важным фактором при выборе конкретного застройщика будет способ финансирования строительства и покрытия затрат на реализацию проекта. Компания может использовать собственные средства, банковский кредит или деньги, полученные от клиентов. Первый вариант – самый надежный для будущего владельца квартиры.

В ситуации, когда застройщик строит на свои деньги, берет на себя ответственность и все риски, он заинтересован в том, чтобы проект строительства был реализован. Застройщик, поддерживаемый кредитными средствами, уже прошел тщательную проверку в банке, потому что кредитор не будет предоставлять финансирование с риском. Для будущих владельцев это сигнал, что такому застройщику можно доверять. К проектам, финансируемым на деньги клиентов, следует подходить с максимальной дистанцией и осторожностью.

Имея полное право на достоверную информацию и проверку документации проекта, вы должны проверить при покупке новостройки, есть ли у девелопера:

• право распоряжаться землей;
• необходимые разрешения на строительство;
• информационный проспект и другие документы.

У застройщика также можно запросить план развития района застройки, чтобы понимать, какая инфраструктура предусмотрена рядом с домом, будет ли парковка, детская площадка и прочее.

Цена новой квартиры и стандарт отделки

Цена квартиры – ключевой вопрос в соглашении между покупателем и застройщиком. Она варьируется в зависимости от целого ряда параметров: размер и количество комнат, виды из окон, наличие балкона, планировка комнаты и расположение по отношению ко всему зданию. Техническое состояние недвижимости – как выглядит готовая квартира и какая отделка требуется, чтобы в ней можно было жить, – также существенно влияет на цену.

Квартиру на первичном рынке обычно можно приобрести в одном из трех стандартов отделки:

1. Черновая отделка. Нет четкого норматива или определенных стандартов, как квартира должна выглядеть в данном случае. Можно ожидать, что квартира с черновой отделкой будет подготовлена настолько, чтобы сразу можно было приступить к отделочным работам. В таком жилье уже утеплен пол, подключены электричество, отопление, водопровод и, возможно, телекоммуникации, подготовлены стены и пол, установлены входные двери и окна с подоконниками. Подавляющее большинство покупателей квартиры в новостройке выбирают именно черновую отделку не только из-за цены, но и из-за отсутствия доверия к ремонтно-строительной бригаде, выполняющей отделочные работы.
2. Предчистовая отделка. Жилье подготовлено для поклейки обоев, укладки ламината, линолеума или паркета, покраски стен, установки сантехники. Как правило, застеклена лоджия и есть все межкомнатные перегородки. Такой вариант удобен для тех, кто хочет создать индивидуальный интерьер квартиры, но уменьшить количество пыли, шума и потратить на ремонт меньше времени, чем при черновой отделке.
3. Отделка «под ключ». Такой стандарт отделки идеально подходит для тех, кто планирует въехать в новую квартиру сразу после получения ключей. Чистовая отделка предполагает, что в квартире выполнена полная разводка электричества, есть выключатели и лампочки, стены зашпаклеваны и оклеены обоями, установлена сантехника и межкомнатные двери. Покупателю остается только меблировка и покупка бытовой техники: холодильника, плиты, стиральной машины и прочего.

Рынок недвижимости предоставляет девелоперам возможность создавать различные варианты отделки «под ключ» с учетом предпочтений и возможностей покупателя. Обычно предлагают три варианта:

• базовый;
• стандарт;
• премиум.

Они различаются по типу и качеству используемых отделочных материалов, по виду напольного покрытия, марке сантехники.

Переговоры о цене на недвижимость

Ключевой вопрос во всем процессе покупки квартиры в новостройке – это определение стоимости жилья с выбранным стандартом отделки. Точная сумма продажи, определенная в договоре с застройщиком (в том числе предварительном),  является обязательным пунктом для обеих сторон до завершения оплаты, если обе стороны не согласятся изменить его при условии письменного соглашения. Даже если застройщик уже установил цену на конкретное помещение, ничто не мешает вам вести с ним переговоры. Если снизить сумму невозможно, вы можете попытаться договориться о дополнительных льготах в пределах указанной стоимости.

По согласованию обеих сторон договора покупатель вносит первоначальный взнос в размере определенной суммы. Первый взнос является своего рода гарантией выполнения своих обязательств сторонами соглашения. Если застройщик отказывается от продажи недвижимости, покупатель имеет право на сумму, равную двукратному авансовому платежу. Если покупатель решает не покупать квартиру, первоначальный взнос остается застройщику.

Способы покупки квартиры в новостройке

Девелоперы предлагают различные формы оплаты, часто в зависимости от формата реализации недвижимости. Покупка квартиры на этапе строительства возможна в двух вариантах:

• транши-платежи, связанные с реализацией этапов строительства объекта (деньги переводятся на эскроу-счет в банке, а банк выплачивает средства девелоперу после завершения следующего этапа строительных работ);
• по системе 10/90 или 20/80 – означает, соответственно, 10% или 20% стоимости недвижимости, оплаченных в день подписания предварительного контракта, и 90% или 80%, выплачиваемых после завершения строительства.

Последнее решение практично, прежде всего, для ипотечных заемщиков, поскольку эти 10% или 20% стоимости недвижимости могут составлять собственный вклад по ипотеке.

Покупка готового жилья обычно осуществляется за полную стоимость, но возможен и вариант по системе 20/80 с выплатой остатка после завершения отделочных работ или оформления всех необходимых документов.

Подписание договора

Договор с застройщиком – очень важный документ, определяющий внешний вид и отделку помещения, квадратуру помещений и другие нюансы. Все, что вы согласовываете и обсуждаете с девелопером в устной форме, должно быть отражено в письменном виде. Недооценка роли контракта, в том числе предварительного, может стоить вам немалых нервов и денег. На первичном рынке обычно оперируют двумя видами договоров: предварительный и итоговый.

Предварительный договор купли/продажи

Предварительный договор – это своего рода документ, обязывающий стороны в будущем заключить итоговый договор купли-продажи. Нотариальная форма не требуется, но в случае спора с застройщиком договор, заключенный в присутствии нотариуса, будет основанием для судебных претензий.

Предварительный договор с застройщиком должен включать информацию:

• о сторонах договора;
• о правах на недвижимое имущество;
• об объекте недвижимости (площадь квартиры, правовой статус объекта, наименование собственника);
• об основных характеристиках дома, в котором находится квартира, являющаяся предметом договора;
• об общей площади и планировке комнат, стандарте отделки;
• о сроках перехода права собственности к покупателю;
• о размере и условиях выплаты суммы стоимости жилья покупателем застройщику;
• о счете условного депонирования жилья (номер счета, правила управления средствами, накопленными на счете, информация о расходах на содержание счета), банковской гарантии (название банка, гарантированная сумма и срок гарантии) или страховой гарантии (наименование страховщика, гарантированная сумма и срок действия гарантии);
• о регистрационных данных: номер разрешения на строительство и наименование органа, выдавшего его, с указанием того, является ли оно окончательным или оспаривается;
• о сроках выхода из договора и сроках возврата денежных средств, уплаченных покупателем, в случае реализации данного права;
• об определении размера процентов и штрафных санкций для сторон договора.

При покупке квартиры на первичном рынке стоит убедиться, что застройщик предоставил максимум информации по недвижимости.

Прием квартиры и переход права собственности

Получение квартиры и переход права собственности – два последних шага во всей процедуре покупки недвижимости у застройщика. Застройщик осуществляет ввод в эксплуатацию нового жилого помещения в соответствии с положениями предварительного договора. Приглашение на проверку может быть отправлено будущим жильцам только после завершения строительства и получения разрешения на заселение. Во время встречи стоит оценить соответствие выполненных работ положениям информационного проспекта, приложениям, эскизам и предварительному договору. Все обнаруженные дефекты и несоответствия должны быть перечислены в протоколе технической приемки.

При осмотре квартиры от застройщика подписывается:

• акт технической приемки – оценка технического состояния помещения, перечень дефектов и неисправностей в нем, описание имеющегося имущества, дата отчета, сведения о сторонах договора, договоренности между сторонами относительно метода и времени устранения застройщиком перечисленных дефектов;
• протокол сдачи жилого помещения – выписка по счетчикам, выдача ключей от квартиры, дата отчета, реквизиты сторон договора и описание имущества.

При осмотре квартиры до подписания акта приема-передачи нужно обращать внимание на такие нюансы:

• правильная посадка окон и подоконников;
• правильная установка дверных полотен;
• ровная отделка стен и полов;
• беспроблемное открывание дверей и окон;
• наличие стоков;
• правильная работа вентиляции;
• площадь и планировка комнат по плану.

У застройщика есть 14 дней с момента подписания данного документа, чтобы прокомментировать недостатки, указанные в протоколе. Каждый обнаруженный дефект должен быть устранен в течение 30 дней с даты подписания акта. Если девелопер не соблюдает требования, он должен указать новый срок и обосновать задержку. По окончании приема квартиры застройщик передает ключи.

Переход права собственности на недвижимость

До перехода права собственности покупателю застройщик является собственником как новостройки, так и всех жилых помещений, находящихся в ней. Кульминацией процедуры покупки является только подписание итогового договора, после которого происходит переход права собственности к покупателю.

Договор купли-продажи квартиры в форме нотариального акта содержит:

• положения, подтверждающие выполнение договоренностей, указанных в соглашении;
• описание правового статуса предмета договора;
• описание документов, необходимых для установления отдельной собственности на помещение;
• сведения об оплате любых сумм, внесенных покупателем на этапе строительства;
• правила, регулирующие использование общих частей собственности.

Стоит обратить внимание, не оговорил ли застройщик в договоре, что он будет выступать в роли управляющего. Эта роль дает ему большую свободу в принятии решений по недвижимости от имени сообщества. В идеале жители должны иметь возможность самостоятельно определять администратора и управляющего, свободно выбирая из предложений присутствующих на рынке компаний по управлению недвижимостью.

Корпорация Недвижимости РИЕЛ – один из ведущих игроков рынка жилой недвижимости Украины, предлагающий своим клиентам безопасно купить квартиру в новостройке:

• построенной по современным технологиям;
• с готовой прилегающей инфраструктурой и удобствами для жителей;
• расположенной в привлекательных районах города;
• с возможностью приобретения в кредит.

Выберите свою идеальную квартиру – используйте поисковый фильтр каталога, а чтобы получить более подробную информацию – свяжитесь с нашими специалистами через форму обратной связи или позвоните по указанным телефонам.