Что такое оценка недвижимости и почему она важна

Оценка недвижимости - это определенный процесс определения стоимости конкретного объекта или его части с целью покупки, продажи, дарения, наследования и во многих других случаях. Поэтому если отсутствуетэкспертная оценка недвижимости, то вы не сможете осуществить с этой недвижимостью никаких юридических операций.

Основные причины оценивания квартир

Обычно все ситуации, связанные с недвижимостью, не обходятся без ее оценки. И ситуации эти бывают разные. Итак, оценка недвижимости проводится в таких основных случаях:

• Купить / продать / арендовать недвижимость.
• Распределить доли имущества между собственниками компании.
• Раздел имущества по наследованию.
• Процесс дарения недвижимости.
• Внести недвижимость в уставной капитал.
• Застраховать недвижимость.
• Перед ликвидацией дома/здания.
• Провести аукцион или выставить на торги.

Есть и другие причины для оценивания, но все они сопровождаются различными операциями, связанными с правами на это имущество. Такая оценка всегда имеет конкретную стоимость на определенный промежуток времени и формируется в подробный отчет, в котором расписывается весь расчет выполненного оценивания. Кроме того, указываются методы оценки, которые применялись в этом случае.

Влияние цели оценивания на стоимость услуг оценщика

У каждого человека могут быть разные причины для оценивания недвижимости: продажа квартиры, обмен, оформление договора дарения или наследства, оформление ипотеки или кредита. Поэтому в каждом конкретном случае оплата оценщика может отличаться. Это связано с тем, что для оценивания каждого случая оценщики могут использовать разные методы. Кроме того, если это продажа, то, конечно, владельцу недвижимости выгоднее оценить квартиру дороже, чтобы получить большую прибыль от сделки, а для договора дарения - дешевле, потому что тому, кому она будет подарена, придется заплатить государственный налог на прибыль. Также выгоднее оценить дороже, если квартиру отдают в залог: чем больше будет ее стоимость, тем больший кредит может получить владелец недвижимости. Поэтому в каждом конкретном случае перед каждым оценщиком будет стоять своя задача, от которой и будет зависеть оплата его услуг.

Процедура оценки квартиры: пошаговый гид

Ранее оценку недвижимости могли проводить авторизованные экспертные компании, но с начала 2020 года все изменилось, когда ВРУ приняла закон об их ликвидации и исключении из Единой базы отчетности оценки недвижимости. Такие действия направлены на то, чтобы исключить коррупционные схемы, связанные с оценкой объектов недвижимости. Также обычным пользователям предоставлен доступ к информации об оценке недвижимости. Достаточно зайти в Базу отчетности и узнать, во сколько может быть оценено определенное имущество. Но это возможно, если у вас есть соответствующие документы на владение этой недвижимостью. А процесс оценки недвижимости выглядит следующим образом:

1. Посетить официальный сайт Фонда госимущества Украины.
2. Заполнить электронную форму, предложенную системой. Внеся все данные, вы подтверждаете, что являетесь владельцем этой недвижимости.
3. Все указанные данные в этой форме направляются в Базу, где она информация будет обработана специалистами Фонда.
4. Оценка недвижимости будет происходить на основе среднестатистической оценки аналогичного имущества.
5. Далее будет сформирован документ об оценке, который будет иметь индивидуальный номер, и на его основании вы получите справку об оценочной стоимости недвижимости.

Если вы согласны с полученной оценкой, то эта справка будет иметь законную силу при осуществлении различных операций с недвижимостью в течение 30 дней, также эту оценку можно использовать, если надо зарегистрировать нотариальный договор.

Кроме того, для оценки можно обратиться к независимым экспертам, которые имеют на то законные полномочия.

Как определяется стоимость квартиры: основные подходы

Чтобы на профессиональном уровне определить оценочную стоимость квартиры, нужно учитывать многие аспекты:

• степень престижности района, от которого зависит стоимость 1м2 квартиры;
• этажность дома и на каком этаже расположена эта квартира;
• состояние квартиры (идеальное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное, плохое). То есть сделан ли ремонт, как давно и какого он уровня;
• инфраструктура вблизи дома;
• подъездные пути;
• насколько далеко дом от центра города.

Таким образом к любой оценке нужен индивидуальный подход. Например, если это новостройка, то будет учитываться рейтинг строительной компании. Когда оценочный отчет будет сформирован, его вам предоставит оценщик с указанной стоимостью недвижимости, сроком действия оценки и перечнем методов, которые он для этого использовал.

Особенности оценки квартир в Киеве в 2024 году

Чтобы процедура оценивания в Киеве прошла успешно, необходимо учитывать множество важных аспектов. Киев - очень дорогой и престижный город, поэтому большинство квартир, в частности в хороших районах с новостройками должно быть оценено по достоинству. Прежде всего для качественной оценки вам нужно подготовить весь пакет документов на свою недвижимость. Если вы сомневаетесь, все ли собрали в полном объеме, лучше проконсультируйтесь с нотариусом. Когда будете иметь весь пакет готовых документов, обращайтесь в соответствующую службу оценки: государственную или частную. Если это независимый оценщик, то обязательно убедитесь в том, что он имеет право заниматься оценкой квартир. Для этого вам надо зайти на официальный сайт Государственного реестра оценщиков и найти его в списке.

Если все подтверждается, то можно начинать процесс оценивания квартиры. Чтобы оценка была соответствующей, вы должны максимально ознакомить оценщика с состоянием вашей квартиры. Например, показать качественный недавний ремонт, рассказать о преимуществах местоположения квартиры, об удобстве транспортных развязок, инфраструктуре, близости магазинов и тому подобное. Вы должны как можно лучше представить свою квартиру и все ее преимущества, о которых он может не знать. Также поинтересуйтесь, какие методы оценки он будет использовать. Когда процесс оценки будет закончен и специалист предоставит вам подробный отчет, непременно его скрупулезно изучите, чтобы понимать, на основе чего была сформирована стоимость вашей квартиры.

Если вас устраивает оценочная стоимость квартиры, то на этом процесс оценивания завершается, если нет, то сначала обсудите со специалистом все моменты оценивания. Если вас что-то не устраивает, обращайтесь к другому независимому оценщику или в Государственную службу по оценке квартиры. Кроме того, вы можете предварительно узнать, сколько может стоить ваша квартира, если воспользуетесь услугами автоматического оценивания на официальном сайте Фонда госимущества Украины.

Кто проводит оценивание квартиры и какие требования к оценщикам

Чтобы провести оценку квартиры, нужен специалист, который имеет на это все полномочия. Не каждый эксперт имеет на это право. Перечислим, какие именно специалисты могут заниматься оценкой квартиры с предоставлением отчета:

• Независимые эксперты.
• Оценщики Фонда госимущества Украины.
• Субъекты рыночной деятельности.

Сформировать и предоставить отчет сможет только тот специалист, который в этой области имеет опыт работы более двух лет. В Украине есть много компаний, которые занимаются оценкой недвижимости. И если вам понадобится такая услуга, то нужно, чтобы оценщик предоставил соответствующий сертификат оценщика и квалификационное свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков, подтверждающее его полномочия. Кроме того, чтобы вы могли убедиться в его полномочиях, можно проверить эту информацию на официальном сайте Госреестра оценщиков, к которому имеют свободный доступ все, кому она нужна. Там вы сможете найти данные оценщика и связаться с ним по указанному номеру телефона.

Документы, необходимые для проведения оценки квартиры

Чтобы можно было провести оценку недвижимого имущества при купле-продаже 2024 года, необходимо предоставить такие документы:

1. Документы на право имущества. Вы должны предоставить документ права собственности, который подтверждает, что именно вы являетесь владельцем этой недвижимости. Например, договор купли-продажи, договор дарения, обмена, свидетельство о праве собственности и тому подобное.
2. Технический паспорт БТИ.
3. Удостоверение личности (паспорт) владельца недвижимости или паспорт лица, на которое оформлена доверенность. Если это случай наследования имущества, то необходимо предоставить свидетельство о смерти владельца квартиры и паспорт наследника. Также надо документально доказать родство наследника с владельцем квартиры (свидетельство о рождении, свидетельство о браке и т.д.).

Итак, для оценки недвижимости нужен пакет определенных документов. И если чего-то не будет или возникнут сомнения, то оценивание не будут проводить.

Что делать, если оценочная стоимость отличается от рыночной

Бывают случаи, когда оценочная стоимость недвижимости отличается от рыночной. Такая ситуация имеет два варианта развития событий.

Оценка недвижимости ниже рыночной. В этом случае никаких проблем не возникнет. Нотариус выполнит налоговые расчеты с большей стоимостью, и в договоре купли-продажи будет указана реальная рыночная стоимость для продажи и уже с этой цены начисляются налоги.

Оценка недвижимости выше рыночной. Если оценка окажется выше, чем стоимость договора, вы должны будете заплатить налог с оценочной стоимости, указанной в отчете оценщика. В этом случае вы можете продать дешево недвижимость или оформить договор дарения (не получив прибыли), но налогообложение все равно будет применяться относительно оценочной стоимости. Если вас такое не устраивает и вы сомневаетесь в завышенной стоимости вашего имущества, то можно попросить оценщика перепроверить отчет еще раз на ошибки по завышенной стоимости или обратиться к другому оценщику, который имеет на это полномочия.

Срок действия документа об оценке недвижимости

Специалист по оценке недвижимости формирует отчет об оценке, который обязательно должен быть зарегистрирован в Единой базе. Такая оценка недвижимости будет максимально действительна в течение полугода с момента ее формирования. Этот документ будет иметь юридическую силу и его можно будет применить в различных операциях с недвижимостью. Но если документ об оценке просрочен, а вам надо выполнить юридические операции с недвижимостью, то придется повторно заказывать оценивание. Важно, чтобы оценщик указывал в отчете об оценке срок его действия, который начинается с даты оценивания недвижимости. Но по истечении этого срока оценка будет недействительной.

Советы и рекомендации для успешного оценивания квартиры

Чтобы оценка квартиры прошла успешно, необходимо, чтобы все документы на недвижимость были в порядке. Кроме того, важно найти компанию или независимого эксперта по оценке, которые имеют на это законные полномочия, чтобы не попасть на мошенников, что может привести к нежелательным последствиям с юридическими операциями с вашей квартирой. Более надежным вариантом будет обращение в государственные структуры по оценке и тогда в законности их действий не придется сомневаться. Но если вы все-таки остановились на независимом оценщике, то обязательно проверьте наличие соответствующего сертификата и занесен ли он в Государственный реестр оценщиков.