Инвестирование в недвижимость в Украине

Рынок недвижимости Украины

После стремительного падения цен во время кризиса 2014 года украинский рынок недвижимости начинает активно восстанавливаться. Цены на новые квартиры в Киеве выросли на 0,39% за вторую половину 2020 года, если сопоставлять с первой. Средняя стоимость квадратного метра выросла до 1035 долларов после снижения на 3,34% в 2019 году и на 4,03% — в 2018-м. Огромный рост заметен в сравнении с 2014 годом, когда рынок недвижимости упал на 36,62%, по данным S&V Development.

«Пандемия COVID-19 оказала заметное влияние на рынок жилья, хотя кратковременное и ограниченное», — говорится в отчете Всемирного банка о финансовой стабильности в Украине в 2021 году. «В отличие от предыдущих кризисов в Украине, в этот раз масштабных рыночных преобразований не ожидается. Рынок вернется к равновесию по мере постепенного ослабления карантинных ограничений. Несмотря на кризис, спрос на жилье останется высоким». Аналитики прогнозируют, что цены будут продолжать расти, чему способствуют ослабление гривны и низкая маржа девелоперов. Это означает, что для инвесторов — украинских и зарубежных — сложились выгодные условия инвестирования в недвижимость в Киеве и в других крупных городах Украины.

Вместе с ростом стоимости покупки жилья растут арендные ставки, которые от начала кризиса упали почти на 30%. В первой половине 2021 года рост арендных ставок в Киеве составляет:

• для квартир с одной спальней — 276 долларов США в месяц, что на 1,5% больше, чем в начале 2020 года;
• для квартир с двумя спальнями — 374 доллара США в месяц, что на 1,9% больше, чем в начале 2020 года;
• для квартир с тремя спальнями — 444 доллара США, что на 1,8% больше, чем год назад.

Самым дорогим районом в Киеве остается Шевченковский, в котором арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет около 590 долларов США в месяц, за ним следуют Печерский (560 долларов США в месяц) и Оболонский районы (457 долларов США в месяц). В последние годы большинство арендных ставок перевели на национальную валюту — гривну, чтобы защитить арендодателей от колебаний валютных курсов. Это играет на руку украинским инвесторам, избавляя их от привязки к курсу доллара США.

Инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость: различия и особенности

Выбор между жилой и коммерческой недвижимостью — неизбежное перепутье, на котором оказывается инвестор. У каждого варианта есть свои особенности, плюсы и минусы, которые в итоге определяют прибыльность вложения в конкретном случае.

Преимущества вложений в коммерческую недвижимость:

1. Легче рассчитать прибыльность. Рыночная стоимость жилья определяется по спросу, средней цене в районе расположения, классу, количеству комнат, типу отделки и другим факторам, на основании которых сложно сделать краткосрочный или долгосрочный прогноз роста стоимости. Рассчитать рыночную стоимость и потенциальную прибыльность коммерческой площади проще, потому что во многом она складывается из дохода, получаемого от самой собственности. Поэтому цена коммерческой недвижимости обычно растет более пропорционально, что позволяет понять приблизительную прибыль в перспективе.
2. Длительные сроки аренды. Коммерческая аренда более длительная, чем аренда жилья. Аренда жилья обычно начинается от 12 месяцев, тогда как срок сдачи коммерческих площадей обычно составляет не менее 3 лет, чаще 5 и 10 лет. Преимущества более длительной аренды:
   - стабильный денежный поток;
   - снижение доли вакантных площадей;
   - прогнозируемость доходов и расходов в долгосрочной перспективе.
   Конечно, у более длительных сроков аренды есть и минусы, например, сдача площадей по цене ниже текущей рыночной на основании ранее заключенного договора.
3. Надежный способ инвестирования. Несмотря на то, что рынок недвижимости чутко реагирует на изменения в экономике, он остается более прогнозируемым и надежным для вложения денег в сравнении с акциями, облигациями и другими финансовыми инструментами.

Преимущества вложений в жилье:

1. Стабильные результаты в период экономического спада. Жилая недвижимость намного лучше переносит экономические спады, чем коммерческие торговые площади. Когда на рынке наблюдается спад, розничные магазины, рестораны, кафе, салоны и заведения общепита обычно страдают первыми и сильнее остальных. Даже в хороших экономических условиях у владельцев малого бизнеса высокий процент рисков и сильная финансовая нагрузка. Уязвимость малого бизнеса продемонстрировала пандемия COVID-19 и введенные в связи с ней ограничительные меры, ударившие в большей степени по малым предприятиям с арендованными площадями. Независимо от того, что происходит в экономике, людям нужно место для жизни, поэтому, когда наступает спад, владельцы жилой недвижимости страдают не так сильно и не так быстро ощущают на себе кризис, как малый и средний бизнес.
2. Низкий порог вхождения. Проще начать вкладывать в жилье, потому что для этого требуется минимум опыта и существенно меньше денег, если сравнивать с вложениями в коммерцию. Коммерческие сделки намного сложнее, а покупка коммерческой площади часто требует намного больше денег, чем покупка многокомнатной квартиры. И риски выше. Во-первых, на кону гораздо больше денег. И все эти деньги вкладываются в недвижимый актив, который в случае кризиса нельзя физически переместить или быстро ликвидировать.
3. Большой пул потенциальных покупателей и арендаторов. После первых двух локдаунов в Киеве и других городах Украины остаются тысячи пустых торговых площадей, арендаторов на всех просто не хватает, что существенно снижает стоимость аренды и прибыль инвестора. С другой стороны, аренда жилья пользуется устойчивым спросом в Киеве, Львове и других городах. На поиск арендатора квартиры уходит меньше времени, и сроки обязательств между сторонами меньше, чем в случае коммерческой аренды. Это позволяет владельцу квадратных метров более гибко менять условия аренды с учетом рыночных условий.

В отношении жилой недвижимости полезно понимать общие коэффициенты и знать такие ключевые понятия, как рентабельность инвестиций и ставка капитализации. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь важно понимать и оценивать эти и многие другие показатели. Инвестирование в коммерцию больше похоже на владение малым бизнесом. Самое важное здесь — увеличение чистого операционного дохода. В дополнение к другим коэффициентам необходимо оперировать такой информацией, как записи об обслуживании, расходы и история аренды, отчеты о прибылях и убытках.

Инвестиции в квартиры во Львове и Киеве

Корпорация Недвижимости РИЕЛ предлагает квартиры в Киеве и Львове:

• расположенные в современных жилых комплексах;
• с дополнительными удобствами;
• с благоустроенной прилегающей территорией;
• по выгодной цене без посредников.

Ознакомиться с предложением можно в нашем каталоге, в котором представлены жилые комплексы РИЕЛ с максимально полным описанием.

Во Львове

Львов — крупный туристический центр на западе Украины, что во многом определяет особенности местного рынка недвижимости. Квартиры в центре здесь чаще сдаются посуточно, тогда как на окраине — в долгосрочную аренду. При этом Львов остается практически единственным украинским крупным городом, в котором цены на недвижимость растут стабильными темпами, даже несмотря на кризис. Вот несколько причин, почему стоит инвестировать в квартиры во Львове:

1. Растущая прибыль от сдачи жилья в аренду. Стоимость посуточного съема квартиры, площадью в 40 квадратных метров, — примерно 350 грн. За месяц доход от квартиры составит около 10 500 грн. Таким образом, при посуточной аренде квартира окупится за 86 месяцев, или чуть больше чем за семь лет, а доходность инвестиции будет исчисляться 13,9% годовых.
2. Растущая стоимость квадратных метров. Сегодня Львов переживает строительный бум, связанный с растущим спросом на жилье в новостройках, о чем свидетельствует статистика. Средняя стоимость квартиры во львовской новостройке эконом-класса в 2019 году составляла 12,5 тыс. грн/кв. м, комфорт-класса — 14,5 тыс. грн/кв. м, элитное жилье — 25,5 тыс. грн/кв. м. В начале 2021 года эконом-класс в среднем вырос до 12,9 тыс. грн/кв. м, комфорт — до 14,7 тыс. грн/кв. м, элитное жилье — до 28 тыс. грн/кв. м. При этом подорожание произошло на фоне постепенного снижения курса доллара по отношению к гривне.

Лидером по продаже квартир в новостройках остается центральный Галицкий район, в котором самый высокий спрос на жилье и высокие цены. Далее в ценовом рейтинге идут Франковский и Шевченковский районы. Самые дешевые квартиры — в Сиховском и Шевченковском районах. Здесь самая высокая конкуренция между застройщиками и, соответственно, большее предложение жилья.

В Киеве

Киев — это идеальный город для целеустремленных инвесторов в недвижимость, которые готовы потратить время на изучение нюансов рынка и применить инвестиционную стратегию, адаптированную к местным реалиям и инвестиционным возможностям. Новостройки Киева — это, как правило, высотки от эконом- до элитного класса, цены на квадратные метры в которых зависят от местоположения жилого комплекса, развитой транспортной и социальной инфраструктуры рядом, а также других факторов. За очень редким исключением, квартиры в новостройках продаются полностью без отделки («под отделку»). Ремонт квартир часто продолжается в течение нескольких лет после завершения строительства. Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке Киева очень важно определить статус квартиры, чтобы не ждать ремонта. Помимо современных коммуникаций и инфраструктуры, в новостройках есть много плюсов. Обычно это подземная парковка, продуктовые магазины, химчистки и кафе, которые часто расположены на первом этаже здания, а также закрытая охраняемая территория и консьерж-сервис.

Многие инвесторы в недвижимость ограничиваются центральными районами Киева (Шевченковский, Печерский, Подол, также верхняя и центральная части Голосеевского района). Но такой подход ограничивает выбор квартир между элитными новостройками с очень высокой ценой за квадратный метр и старыми домами, стоимость которых определяет их историческая или культурная ценность. Между тем, другие районы Киева, такие как Дарницкий или Соломенский, предлагают больше квартир в ЖК разного класса с широким разбросом цен.

Цена продажи квартир в новостройках в центре Киева обычно колеблется от 4000 до 6000 долларов за квадратный метр для квартир бизнес- и люкс-класса. Некоторые квартиры на нижних этажах в новых зданиях в нижней части сегмента бизнес-класса могут продаваться по цене от 2500 до 3000 долларов США за квадратный метр. Такие сделки обычно заключаются в новостройках, расположенных за пределами делового центра Киева или основных транспортных развязок. Несмотря на это, подобные предложения могут быть выгодны инвесторам, рассчитывающим на долгосрочную прибыль от недвижимости путем сдачи в аренду. На первичном рынке средняя стоимость аренды квартиры в месяц:

• однокомнатная — 14 732 грн;
• двухкомнатная — 23 671 грн;
• трехкомнатная — 42 150 грн;
• четырех- и многокомнатная — 80 800 грн.

Рост стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир в Киеве составил 8 и 10%, в сравнении с прошлым годом, а трех-, четырех- и многокомнатных квартир — до 27%.

Прогноз для рынка недвижимости Украины на 2021 год является, скорее, положительным, чем отрицательным при условии стабильной экономической ситуации в стране. На цену квадратного метра может повлиять инфляция, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, а также состояние рынка труда. В течение этого года на отдельные группы строительных материалов цены постепенно выросли на 8-10%, а на строительно-монтажные работы — сразу на 10%. При таких условиях удешевления квартир не произойдет. Эксперты прогнозируют рост стоимости по всем классам жилья на 5-10%, что является хорошей возможностью для инвесторов приобрести недвижимость сейчас, пока цена еще не выросла.

Свяжитесь с нами по телефону или через форму обратной связи — и наши специалисты помогут вам подобрать подходящий вариант и оформить необходимые документы для покупки квартиры в Киеве или Львове по цене от застройщика.