К списку блога

Какая разница между жилыми и нежилыми помещениями?

23 февраля 2022

Многие покупают жилую недвижимость для ее дальнейшего перевода в нежилые помещения. Делают это по одной простой причине: жилая недвижимость стоит значительно дешевле, так что можно немало сэкономить. Однако не все инвесторы и предприниматели до конца понимают, как перевести жилые помещения в нежилые, и с какими трудностями они столкнутся в этом случае.

Основные отличия

Есть три основных отличия, по которым определяют, жилая или коммерческая недвижимость.

  1. Тарифы. Коммерческая и жилая недвижимость обслуживаются по разным тарифам. В квартирах коммунальные услуги значительно ниже, чем для предпринимателей. Многие бизнесмены, чтобы сэкономить, сразу отказываются от горячей воды и газа, потому что за них насчитывают просто космические суммы. Повышение тарифов на коммерческие объекты обусловлено тем, что такие объекты используются для заработка.
  2. Назначение. Жилая недвижимость используется как жилье, то есть человек может жить в этом помещении, но не имеет права вести в нем бизнес. Коммерческая недвижимость используется для получения доходов.
  3. Цена. Квадратный метр нежилого объекта стоит значительно дороже одного квадратного метра даже самой лучшей квартиры. Разница в цене между двумя эквивалентными объектами разного назначения составляет около 25-30%.

Жилищный фонд

Жилье – это здания, помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания людей. К объектам жилого фонда относятся:

  • жилой дом – усадебного или квартирного типа;
  • коттедж;
  • пристройка к жилому дому;
  • квартира;
  • комнаты в коммунальных (многосемейных) квартирах;
  • дачные и садовые дома.

Сделать перевод жилых помещений в нежилые – непростая задача. Поэтому перед покупкой жилого объекта для легального ведения бизнеса необходимо внимательно изучить этот вопрос и убедиться, что изменить функциональное назначение помещения возможно (что касается столицы, то в 2015 г. Киевсовет принял решение, согласно которому для разрешения об изменении статуса недвижимости не требуется определение функционального назначения помещения).

ЖК Ok'Land от Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Нежилой фонд

Нежилая недвижимость – это объекты, не предназначенные для проживания. В большинстве своем их используют для коммерческой деятельности. К таким объектам относятся:

  • здания гостиничные – гостиницы, мотели, кемпинги, пансионаты, рестораны и бары, туристические базы;
  • здания офисные – здания финансового обслуживания, административно-бытовые здания, здания для конторских и административных целей и т.д.;
  • торговые здания – торговые центры, универмаги, магазины, крытые рынки и т.п.;
  • гаражи – наземные и подземные, а также крытые автомобильные стоянки;
  • здания промышленные и склады;
  • здания для публичных выступлений (казино, игорные дома);
  • хозяйственные (приусадебные) здания – вспомогательные нежилые помещения, к которым относятся гаражи, летние кухни, мастерские, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции и т.п.;
  • другие здания.

Также для нежилых помещений, в частности офисов, есть отдельная классификация, зависящая от нескольких факторов:

  • расположение, в частности удаленность от центра города;
  • тип здания, конструктивные особенности;
  • прилегающая инфраструктура;
  • системы жизнеобеспечения, безопасности;
  • планировочные решения и отделка.

Согласно этой классификации, вся офисная недвижимость делится на пять классов: А, В, С, D, Е. Первые два класса предусматривают удачное расположение объекта в центре города, бизнес-центре или в проходном месте. Другими характерными признаками такой недвижимости является близость к остановкам общественного транспорта, в частности, метро, наличие собственных парковок или парковок поблизости, расположение в новых или отремонтированных зданиях.

Объекты класса С и D – это реконструированные (С) или нереконструированные (D) НИИ или другие административные здания еще советской застройки.

И наконец, класс Е – это офисы в жилых домах, в том числе и в квартирах, переведенных в нежилой фонд, или в подвальных помещениях. Помещения этого класса относятся к самой дешевой коммерческой недвижимости.

Какое помещение можно перевести из жилого в нежилое?

В нежилые можно переводить помещения на цокольном и первом этажах. В этом помещении никто не должен быть зарегистрирован. Также нельзя переоборудовать квартиры для использования под мастерские и студии выше третьего этажа.

Перевод жилого помещения в нежилое может быть осуществлен при условии, что собственник и его семья обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством.

Жилой дом не должен быть признан аварийным, памятником архитектуры, а помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц (не находиться в залоге, под арестом).

ЖД Topolis от Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Процесс перевода жилых помещений в нежилые

Многие бизнесмены задумываются над тем, чтобы купить жилое помещение по доступной цене и начать процесс получения статуса коммерческого. Почему так? Во-первых, наличие коммерческой недвижимости придает бизнесмену солидности, что, в свою очередь, повышает доверие клиентов. Во-вторых, стоимость коммерческой недвижимости значительно выше, поэтому такой объект можно потом продать выгоднее.

Какие документы необходимы для смены категории жилья:

  • нотариально заверенные копии документов о праве собственности на помещение, переводимое в нежилое;
  • копия техпаспорта жилого помещения;
  • письменное согласие жителей на использование этого помещения в качестве нежилого;
  • справки о регистрации владельца (если это физическое лицо) в другом месте, а также о том, что в выбранном помещении никто не зарегистрирован;
  • нотариально заверенные учредительные документы – если собственником является юридическое лицо;
  • проектные предложения по реконструкции жилого дома, помещения (квартиры), изготовленные сертифицированным архитектором.

Алгоритм перевода жилых помещений в нежилые содержит ряд обязательных требований:

  • наличие технического заключения о возможности и целесообразности перевода объекта в нежилое помещение;
  • получение предпроектных предложений о благоустройстве территории от отдела архитектуры органа местного самоуправления;
  • наличие технической возможности обустройства отдельного входа.

Порядок перевода жилого объекта в нежилой можно поделить на несколько этапов:

  • подготовка всех необходимых документов;
  • подача их в ЦНАП для получения решения о переводе;
  • получение исходных данных и техусловий для проведения реконструкции объекта недвижимости;
  • подготовка сертифицированным специалистом проекта реконструкции объекта недвижимости под нежилое;
  • отправка в ГАСИ сообщения о начале строительных работ;
  • реконструкция объекта недвижимости с обустройством отдельного входа и близлежащей территории. Авторский и технический надзор обязательны;
  • оформление нового технического паспорта;
  • уплата паевого взноса или освобождение от нее;
  • регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрация права собственности на уже нежилое помещение.
ЖК «Велика Британія» от Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Ограничение использования нежилых помещений

Нежилое помещение в новостройке или отдельном коммерческом объекте может использоваться для разных целей. Если говорить о нежилых помещениях на первых этажах жилых комплексов, то в них чаще всего открывают магазины, аптеки, салоны красоты, парикмахерские и другие коммерческие объекты.

Нельзя оформить помещение в многоэтажном жилом доме как коммерческое для размещения:

  • объектов промышленного характера;
  • общественных туалетов;
  • похоронных бюро, кроме офисов похоронных бюро;
  • пунктов приема стеклотары;
  • специализированные заведения и предприятия, загрязняющие территорию и воздух жилой застройки, характеризующиеся превышенным уровнем шума, вибрации, излучения;
  • пунктов бытового обслуживания населения, в которых используются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.

Вопросы и ответы

Перезвоним, проконсультируем, подберем лучшие варианты
Телефонный номер *
Спасибо за Вашу заявку! Мы свяжемся с вами в ближайшее время.