Многие покупают жилую недвижимость для ее дальнейшего перевода в нежилые помещения. Делают это по одной простой причине: жилая недвижимость стоит значительно дешевле, так что можно немало сэкономить. Однако не все инвесторы и предприниматели до конца понимают, как перевести жилые помещения в нежилые, и с какими трудностями они столкнутся в этом случае.
Основные отличия
Есть три основных отличия, по которым определяют, жилая или коммерческая недвижимость.
- Тарифы. Коммерческая и жилая недвижимость обслуживаются по разным тарифам. В квартирах коммунальные услуги значительно ниже, чем для предпринимателей. Многие бизнесмены, чтобы сэкономить, сразу отказываются от горячей воды и газа, потому что за них насчитывают просто космические суммы. Повышение тарифов на коммерческие объекты обусловлено тем, что такие объекты используются для заработка.
- Назначение. Жилая недвижимость используется как жилье, то есть человек может жить в этом помещении, но не имеет права вести в нем бизнес. Коммерческая недвижимость используется для получения доходов.
- Цена. Квадратный метр нежилого объекта стоит значительно дороже одного квадратного метра даже самой лучшей квартиры. Разница в цене между двумя эквивалентными объектами разного назначения составляет около 25-30%.
Жилищный фонд
Жилье – это здания, помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания людей. К объектам жилого фонда относятся:
- жилой дом – усадебного или квартирного типа;
- коттедж;
- пристройка к жилому дому;
- квартира;
- комнаты в коммунальных (многосемейных) квартирах;
- дачные и садовые дома.
Сделать перевод жилых помещений в нежилые – непростая задача. Поэтому перед покупкой жилого объекта для легального ведения бизнеса необходимо внимательно изучить этот вопрос и убедиться, что изменить функциональное назначение помещения возможно (что касается столицы, то в 2015 г. Киевсовет принял решение, согласно которому для разрешения об изменении статуса недвижимости не требуется определение функционального назначения помещения).
Нежилой фонд
Нежилая недвижимость – это объекты, не предназначенные для проживания. В большинстве своем их используют для коммерческой деятельности. К таким объектам относятся:
- здания гостиничные – гостиницы, мотели, кемпинги, пансионаты, рестораны и бары, туристические базы;
- здания офисные – здания финансового обслуживания, административно-бытовые здания, здания для конторских и административных целей и т.д.;
- торговые здания – торговые центры, универмаги, магазины, крытые рынки и т.п.;
- гаражи – наземные и подземные, а также крытые автомобильные стоянки;
- здания промышленные и склады;
- здания для публичных выступлений (казино, игорные дома);
- хозяйственные (приусадебные) здания – вспомогательные нежилые помещения, к которым относятся гаражи, летние кухни, мастерские, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции и т.п.;
- другие здания.
Также для нежилых помещений, в частности офисов, есть отдельная классификация, зависящая от нескольких факторов:
- расположение, в частности удаленность от центра города;
- тип здания, конструктивные особенности;
- прилегающая инфраструктура;
- системы жизнеобеспечения, безопасности;
- планировочные решения и отделка.
Согласно этой классификации, вся офисная недвижимость делится на пять классов: А, В, С, D, Е. Первые два класса предусматривают удачное расположение объекта в центре города, бизнес-центре или в проходном месте. Другими характерными признаками такой недвижимости является близость к остановкам общественного транспорта, в частности, метро, наличие собственных парковок или парковок поблизости, расположение в новых или отремонтированных зданиях.
Объекты класса С и D – это реконструированные (С) или нереконструированные (D) НИИ или другие административные здания еще советской застройки.
И наконец, класс Е – это офисы в жилых домах, в том числе и в квартирах, переведенных в нежилой фонд, или в подвальных помещениях. Помещения этого класса относятся к самой дешевой коммерческой недвижимости.
Какое помещение можно перевести из жилого в нежилое?
В нежилые можно переводить помещения на цокольном и первом этажах. В этом помещении никто не должен быть зарегистрирован. Также нельзя переоборудовать квартиры для использования под мастерские и студии выше третьего этажа.
Перевод жилого помещения в нежилое может быть осуществлен при условии, что собственник и его семья обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством.
Жилой дом не должен быть признан аварийным, памятником архитектуры, а помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц (не находиться в залоге, под арестом).
Процесс перевода жилых помещений в нежилые
Многие бизнесмены задумываются над тем, чтобы купить жилое помещение по доступной цене и начать процесс получения статуса коммерческого. Почему так? Во-первых, наличие коммерческой недвижимости придает бизнесмену солидности, что, в свою очередь, повышает доверие клиентов. Во-вторых, стоимость коммерческой недвижимости значительно выше, поэтому такой объект можно потом продать выгоднее.
Какие документы необходимы для смены категории жилья:
- нотариально заверенные копии документов о праве собственности на помещение, переводимое в нежилое;
- копия техпаспорта жилого помещения;
- письменное согласие жителей на использование этого помещения в качестве нежилого;
- справки о регистрации владельца (если это физическое лицо) в другом месте, а также о том, что в выбранном помещении никто не зарегистрирован;
- нотариально заверенные учредительные документы – если собственником является юридическое лицо;
- проектные предложения по реконструкции жилого дома, помещения (квартиры), изготовленные сертифицированным архитектором.
Алгоритм перевода жилых помещений в нежилые содержит ряд обязательных требований:
- наличие технического заключения о возможности и целесообразности перевода объекта в нежилое помещение;
- получение предпроектных предложений о благоустройстве территории от отдела архитектуры органа местного самоуправления;
- наличие технической возможности обустройства отдельного входа.
Порядок перевода жилого объекта в нежилой можно поделить на несколько этапов:
- подготовка всех необходимых документов;
- подача их в ЦНАП для получения решения о переводе;
- получение исходных данных и техусловий для проведения реконструкции объекта недвижимости;
- подготовка сертифицированным специалистом проекта реконструкции объекта недвижимости под нежилое;
- отправка в ГАСИ сообщения о начале строительных работ;
- реконструкция объекта недвижимости с обустройством отдельного входа и близлежащей территории. Авторский и технический надзор обязательны;
- оформление нового технического паспорта;
- уплата паевого взноса или освобождение от нее;
- регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации;
- регистрация права собственности на уже нежилое помещение.
Ограничение использования нежилых помещений
Нежилое помещение в новостройке или отдельном коммерческом объекте может использоваться для разных целей. Если говорить о нежилых помещениях на первых этажах жилых комплексов, то в них чаще всего открывают магазины, аптеки, салоны красоты, парикмахерские и другие коммерческие объекты.
Нельзя оформить помещение в многоэтажном жилом доме как коммерческое для размещения:
- объектов промышленного характера;
- общественных туалетов;
- похоронных бюро, кроме офисов похоронных бюро;
- пунктов приема стеклотары;
- специализированные заведения и предприятия, загрязняющие территорию и воздух жилой застройки, характеризующиеся превышенным уровнем шума, вибрации, излучения;
- пунктов бытового обслуживания населения, в которых используются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
Вопросы и ответы
- Сколько времени нужно, чтобы перевести жилье в коммерческое помещение?
- На каких основаниях могут отказать в предоставлении разрешения на перевод жилого помещения в нежилое?
- Сколько стоит перевод жилого объекта недвижимости в нежилой?