Как проверить застройщика?

Нередко они даже не представляют, где узнать, введен ли дом в эксплуатацию. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед покупкой квартиры в доме, который находится на стадии строительства, нужно обязательно проверить благонадежность застройщика.

Определение фактического застройщика

Перед тем, как проверить застройщика, надо точно установить, кто им является на самом деле. Очень часто от имени реальной компании, выполняющей строительство, выступает другое юридическое лицо. Такой девелопер собирает деньги и дает клиентам всю необходимую информацию, но не несет ответственности за выполнение условий договора. Чтобы определить юридическое лицо, к которому впоследствии можно будет предъявлять претензии, нужно попросить девелопера предоставить бланк типового договора инвестирования. В большинстве типовых договоров имеются сведения о реальном застройщике. Они находятся в самом начале документа, где перечисляются участники договора.

Если организатором стройки является компания, в типовом договоре будет указан ее код ЕГРПОУ. В случаях, когда строительство осуществляется частным лицом, в договоре указывают ФИО застройщика и его идентификационный номер. Если в типовом договоре нет нужной информации, потенциальный инвестор должен настоять на ее предоставлении.

Что надо спросить у застройщика

У застройщика нужно спросить, кому принадлежит участок, на котором будет возведен дом. Если он сам является владельцем земли, он должен показать документы, подтверждающие права на участок. Документы надо тщательно изучить. В них должно быть указано, что территория может использоваться для возведения жилого дома.

Если строительство осуществляется на земле, принадлежащей другой компании или частному лицу, нужно выяснить, в каких отношениях находятся застройщик и владелец участка. Это поможет понять, как они поделили между собой строящуюся недвижимость. Узнать, на каких условиях застройщик и владелец участка осуществляют совместную деятельность, поможет договор, дающий право вести строительство. С таким договором можно ознакомиться в отделе продаж компании, с которой заключается договор инвестирования.

У застройщика также следует узнать, получил ли он разрешение на возведение дома в компаниях, которые имеют свои коммуникации на участке. Если таких разрешений нет, дом могут не подключить к системе водо- или электроснабжения. Важно также выяснить, кто финансирует строительство.

Сегодня Корпорация Недвижимости РИЕЛ предлагает согласно законодательства Украины несколько механизмов привлечения средств инвесторов в строительство жилья.  

В частности, это институты совместного инвестирования (ИСИ): Корпоративные инвестиционные фонды (КИФ) и Паевые инвестиционные фонды (ПИФ), активами которых управляет Компания по управлению активами (КУА). Они инвестируют средства в строительство путем заключения инвестиционных соглашений с застройщиками и торговли форвардными контрактами.

Достаточно популярен и такой механизм, как Фонд финансирования строительства (ФФС), который создается независимой финансовой компанией и так же надежно защищает инвестиции.  

ФФС обеспечивает прозрачное использование средств строго по целевому назначению и осуществляет контроль за движением каждой инвестиции.

Сбор и анализ информации о застройщике

После определения организатора стройки стоит собрать о нем как можно больше информации. Если инвестор имеет дело с юридическим лицом, нужно использовать его код ЕДРПОУ. Проверить ЕДРПОУ можно на сайте Министерства юстиции. Для этого на странице «Безкоштовний запит» нужно ввести цифры кода и осуществить поиск. На сайте появится дата создания компании, названия компаний-учредителей, величина уставного фонда, сфера деятельности и ФИО руководства. С помощью базы юридических лиц Киева можно узнать все нюансы деятельности каждого юридического лица, имеющего отношение к строительству, в том числе компании-учредителя и фирмы, осуществляющей финансирование.

Не стоит доверять свои деньги фирме, которая недавно создана и впервые берется за возведение жилого комплекса. Собирая информацию о компании, нужно посетить сайт Единого реестра судебных решений. В поле «Пошук за контекстом» нужно ввести название компании. Если к ней предъявлялись иски, на данном ресурсе найдется информация о принятых судебных решениях.

После анализа сведений о компаниях следует начать поиск данных о руководителях. Информацию о частном лице можно найти с помощью поисковой системы. Если руководитель был участником различных скандалов, возглавлял фирму, которая обанкротилась или недавно искал работу, доверять ему деньги не стоит. Аналогичным образом проверяют информацию об организаторе строительства — физическом лице.

Существуют и другие ресурсы, где проверить застройщика. Сведения о строительных компаниях собирают разные организации. Их можно найти на сайте Ассоциации пострадавших инвесторов, а также на порталах Лун.ua и Address.ua. С реестром строительных компаний можно ознакомиться на сайте Meget.

Проверки с помощью профессионалов

Как проверить надежность застройщика перед покупкой квартиры, хорошо знают риелторы. Они могут провести полный аудит строительного объекта. Анализ рисков также можно заказать профессиональному юристу по недвижимости. Он самостоятельно выполнит все проверки, используя различные базы данных. Результат работы юриста зависит от того, насколько прозрачно осуществляет свою деятельность строительная компания.