К списку блога

Продажи жилья в 20 раз меньше, чем до войны. Интервью для Forbes

25 ноября 2024

Владелец «РИЕЛ» Ростислав Мельник для Forbes о создании холдинговой компании, стоимости квартир в Киеве и Львове и $50 млн от ЕБРР.

В 2024-2025 годах компания «РИЕЛ» будет завершать строительство жилья в Киеве и Львове, которое начала еще до войны. Параллельно запустит новые проекты совокупной площадью 460 000 кв. м. На что рассчитывает Ростислав Мельник, начиная строительство жилья при низких продажах, как ищет участки под новые проекты и почему цены во Львове - на уровне столичных?

По количеству сданных квартир РИЕЛ - вторая в десятке крупнейших застройщиков Украины, по данным ЛУН. За 2023 год - девять месяцев 2024-го компания сдала 3209 квартир.

Во Львове компания - лидер рынка, в Киеве занимает шестое место, по данным ЛУН.

В интервью Forbes Ukraine Ростислав Мельник, 45, рассказал, возможно ли снижение цен на рынке из-за провала продаж в 2024 году, хватает ли строителей на площадках и почему РИЕЛ до сих пор не привлекала крупных партнеров-инвесторов в свои проекты.

О строительстве во Львове и Киеве

Какова структура корпорации РИЕЛ, сколько компаний входят и за что отвечают?

У нас около 40 компаний - агентства недвижимости, компании по управлению активами, финансовые компании, строительные и подрядные организации.

80% строительства занимает жилье, 20% - школы, садики, спортзалы, коммерческие площади. Во Львове 90% работ выполняем сами, в Киеве - строим каркас и коробку, а на отделку и коммуникации привлекаем сторонние организации. Для проектирования ЖК проводим тендеры.

Основная компания «РИЕЛ Девелопмент» до конца 2024 года станет холдинговой. Мы в процессе структуризации.

Почему приняли решение о холдинговой структуре?

Раньше все делали проекты под разными юридическими лицами. Это уменьшало риски. Сейчас эта диверсификация рисков не работает. Правоохранители нападают на всю большую компанию, а не непосредственно на то юридическое лицо, к которому есть претензии.

Такая структура упрощает работу с украинскими и иностранными банками - они хотят видеть конечного бенефициара, структуру собственности, активы, ликвидность. Холдинговая компания делает это прозрачным.

По словам девелоперов, роста продаж жилья на первичном рынке в 2024 году нет. Как у вас?

В 2022-м продаж практически не было. 2023-й показал положительную динамику. Если бы продажи росли в геометрической прогрессии, в 2025-2026 годах мы бы дошли до 30-40% от времени до начала большой войны.

2024 год провалился. Это стало ощутимо, когда весной начались сильные ракетные обстрелы и блэкауты - произошел откат. Сейчас продажи жилья в 20 раз меньше, чем до войны. 50-70% из них - сделки по «еОсели».

Введена в эксплуатацию первая очередь ЖК Riel City во Львове.

В Киеве вы продолжаете строительство трех ЖК, во Львове строите восемь проектов. Какие объемы нового строительства планируете?

В войну мы зашли с начатыми 600 000 кв. м жилья в Киеве и Львове. Из них в столице нам осталось завершить первую очередь ЖК Nordica и третью очередь ЖК Ok'land. В декабре их сдадим. Во Львове объем больше - надо достроить 84 000 кв. м. В 2025 году подавляющее большинство завершим.

Наши будущие проекты - примерно 230 000 кв. м в Киеве и почти столько же - во Львове. Совокупно это 7360 квартир.

Принципы застройки изменились. В начало строительства надо вкладывать больше средств. Наш текущий план - держать в девелопменте и продажах одновременно 100 000 кв. м в Киеве и Львове. Из них есть объекты, которые будем строить два года, есть - на три года. При изменении рынка будем подстраиваться.

Запуская новые проекты, на что рассчитываете в условиях войны и все еще низкого спроса на жилье?

Ниже продажи уже не должны быть. Если увидим, что вероятность заработка нулевая, не будем вкладывать в строительство, будем ждать.

Остановка нашего рынка повлечет большие последствия и проблемы для экономики. В строительстве мы используем 75-80% украинских материалов, один строитель обеспечивает работой 12 человек в других отраслях.

Застройщики говорят о нехватке кадров из-за мобилизации. Как это влияет на темпы работы?Закладываете ли более длительное время на возведение новых проектов?

Не могу сказать, что мы не справляемся с объемами работы. При необходимости можно привезти людей из-за границы.

Для девелоперов есть более сложные проблемы: работа налоговой, блокировка накладных. Это в большей степени усложняет строительство.

Недостаток людей - это более длительное строительство, условно на полгода.

Рассчитывали ли стоимость привлечения строителей из-за рубежа?

Однозначно это дороже. Есть налогообложение иностранцев, дополнительные капиталовложения в места проживания, надо организовать вагончики, душевые на объектах. Это может стоить $150 000-200 000. Есть еще языковой барьер. Люди, которые приедут, должны как-то коммуницировать с прорабом.

Свободных участков под строительство в Киеве мало. Как ищете участки для своих проектов в столице - получаете от города, договариваетесь с другими компаниями, людьми, у которых есть участки?

Сами не ищем - нас находят. В зависимости от ликвидности участка торгуемся - кто-то хочет 10-15% от того, что там можно построить, кто-то хочет получить деньги.

Вы оцениваете участок, его риски?

Конечно, конечно. Я строю большие объемы. Я бы не входил в проект, у которого проблемы с документами.

Вы остановили строительство и продажи в ЖК Park Life. Идут суды. Готовы ли отказаться от этого проекта?

В Park Life мы открыли продажи на две недели. Продали несколько квартир, со всеми встретились, кому надо было - вернули средства.

Землепользователь - в судебном процессе. Мы пока не являемся стороной процесса, но зайдем. Будем доказывать, что все законно, подадим в суд на активистов за нанесение морального и финансового ущерба. Мы привлекаем кредиты, платим за аренду земли ежемесячно, держим охрану.

Мы будем бороться за этот проект, нас поддерживает Украинская ассоциация девелоперов. Договорились, что будем стоять друг за друга.

Что происходит с ЖК Park Life

22-этажный ЖК Park Life на 516 квартир и 225 апартаментов строили возле Соломенского ландшафтного парка на улице Генерала Шаповала, 1-3. По паспорту - это комплекс «зданий гостиничного, офисного и многофункционального назначения».

Заказчики строительства - «Смарт-Девелопмент», которая принадлежит Александру Омельченко, сыну покойного экс-мэра столицы, и «Горбудальянс», ее бенефициары Андрей Чихун и Юрий Билоган, по данным YouControl. РИЭЛ - девелопер проекта.

Активисты создали общественную организацию «Сохраним Соломенский парк», которая выступила против строительства ЖК и подала четыре иска.

На ноябрь 2024 года градостроительные условия и ограничения (ГУО) и разрешение на строительство на ул. Генерала Шаповала, 1-3 остановлены, суд отменил передачу земельного участка и признал недействительным договор аренды с ООО «Смарт-Девелопмент». Киевсовет и «Смарт-Девелопмент» подали апелляции, последняя также подала иск к ГИАМ, чтобы восстановить ГУО.

О ценах на жилье и новых инвесторах

На октябрь 2024-го средняя стоимость 1 кв. м в Киеве в новостройке выросла за год на 5%, до $1290, по данным ЛУН. Во Львове - на 9%, до $1370. В некоторых ваших ЖК рост выше, чем по рынку, опираясь на данные ЛУН. Почему так?

Цена зависит от стадии готовности объекта и ликвидности квартиры. В начале строительства цена, условно, на 20% ниже средней стоимости, по которой застройщик собирается продавать жилье. В середине строительства - цена на уровне бизнес-плана, который заложил девелопер. Конец достройки объекта - стоимость выше.

Если цена не растет, значит состояние готовности объекта не увеличивается или застройщик держит одну квартиру по такой стоимости, которую вы видите, а другие стоят дороже.

Цена во Львове значительно улучшилась. Застройщики поняли, что квартиры во Львове не должны стоить дешевле, чем в Киеве. Мы строим из того же кирпича, арматуры, платим одинаковые зарплаты, земля стоит те же деньги. Так почему в Киеве 1 кв. м должен стоить, условно, $1300, а во Львове - $950? Во Львове цены выросли, а в Киеве остались на том уровне, в котором были.

ЖК «Берег Днепра» в Киеве

По логике такие же цены должны быть и в Ивано-Франковске, Тернополе, Одессе...

Цену формирует спрос. Местоположение также является важным. Киев - финансовый, деловой и провластный центр Украины. Львов - большой мегаполис. Раньше он уступал Одессе, Днепру, Харькову, еще раньше Донецку. Это изменилось. Львов стал вторым центром в Украине, цена должна быть такая же, как в Киеве.

Как изменятся цены на жилье в 2025 году? Будет рост или падение?

Застройщики зарабатывают наименьшую доходность на 1 кв. м, которая может быть. Снижать некуда. Конечно, можно поймать предложение, когда застройщик для финансирования отдельных работ запускает льготную акцию и продает недвижимость даже себе в убыток.

На вторичном рынке снижение возможно. Люди, которые уехали и уже не вернутся, могут продавать квартиры по цене, по которой покупали условно 5-7 лет назад.

Инвестиционная группа Геннадия Буткевича BGV Group Management подписала соглашение о стратегическом партнерстве с Saga Development, компания DIM привлекла стратегических инвесторов для строительства своих ЖК. Ищете ли вы таких партнеров? Получали ли предложения и от кого?

Бизнесмены обычно обращаются к тем, кто имеет свободные деньги для инвестирования.

В АТБ могла обращались не только Saga Development, но и агро- или металлопроизводители и тому подобное. Инвестор выбирает более выгодное предложение, где лучше можно заработать. АТБ подошел проект, и они согласились на ту рентабельность, которую им предложили. Возможно, холдинг никогда в девелопменте жилья не был, хотел войти на этот рынок и быть игроком.

Когда нужны деньги, я также знаю, к кому идти, где искать.

То есть вы уже привлекали такие средства?

Мы ни на один проект никого не привлекали. Стараемся все достроить сами. Чтобы кого-то привлечь, надо иметь понимание перспективы. Его нет абсолютно. Сколько война продлится - еще два месяца или пять лет? А что будет, когда она закончится? Будет ли у нас западная финансовая поддержка?

Когда привлекаешь инвестора, берешь на себя соответствующие обязательства, и надо знать, сможешь ли их выполнить. Поэтому лучше мы подождем понимания рынка, а тогда уже будем думать. Возможно, кого-то привлечем.

Как же Bosphorus Development, с которым вы строите ЖК Maxima Residence в Киеве? Bosphorus Development - соинвестор?

Нет. Они собственники земельного участка и частично наши партнеры по девелопменту. Мы - основной девелопер, они - меньший.

Еще один проект Great вы строили вместе с IB Alliance. Также среди девелоперов был «Киевгорстрой».Почему РИЕЛ вышел из проекта Great?

Great состоит из многих проектов. Там несколько владельцев земельных участков имели соглашения с отдельными девелоперами. Можно было застроить территорию разными проектами, можно было одним. Выбрали второй вариант - все объединили под брендом Great, создали одну управляющую компанию, которая выступала официальным застройщиком. Мы свои здания завершили и закончили с тем проектом.
 

Клубный дом Hyde Park в процессе строительства во Львове

Для чего средства от международных организаций

Вы ведете переговоры с иностранными финансовыми институтами, в частности ЕБРР. Для чего ищете средства?

Есть несколько мировых финансовых учреждений, которые работают в бизнес-проектах развивающихся стран, таких как Украина. Например, ЕБРР, IFC, DFC, Всемирный банк. Есть более мелкие фонды.

Первое преимущество работы с ними - у них значительно дешевле средства, 3-5% годовых. Второе - эти учреждения имеют проектное финансирование. Они оценивают проект как бизнес-план, финансовую модель. Если он проходит по их параметрам - выделяют финансирование на разных условиях: могут и партнерами становиться, и кредитовать.

Вы хотите взять деньги именно под строительство жилых комплексов? Какую сумму рассчитываете привлечь?

Мы ведем переговоры третий год с несколькими организациями. У нас есть идеи. Одна из них - жилье в лизинг. Чтобы его построить, нужны средства, которые я буду возвращать 20 лет. Поэтому идея такова: взять деньги, построить, сдавать в лизинг и заложить стоимость этих денег 3-5% годовых в стоимость аренды. Я организовал процесс, построил квартиры, а ЕБРР или IFC разместил деньги и получает проценты.

В Украине таких программ нет. Они были бы уместными, потому что треть людей арендуют жилье, а могли бы стать через 20 лет владельцами квартир.

Другая идея - инфраструктура в ЖК, например спортзалы, которые остаются в собственности девелопера. Такие вещи имеют длительную окупаемость. Надо, условно, на проекте заморозить $15 млн, которые окупятся через 10-20 лет. На такие вещи мы ищем дополнительное финансирование.

Вы сказали третий год переговоров. Так долго из-за войны?

Пока есть война, никто денег на такие проекты, о которых мы говорим, не даст. Финансируют строительство нефтебаз, логистических складов - это единичные случаи.

Какая сумма вам нужна?

Мы попросили у ЕБРР $50 млн. До конкретики еще не дошли. Это большое западное учреждение со сложными и долгими процессами. Получить средства можно через 4-5 лет. При этом надо быть готовыми принять средства - должна быть структура, аудит, консолидированная отчетность.

Вы еще должны пройти due diligence?

Мы прошли небольшой due diligence, и предварительно прошел сам проект. Сейчас происходит техническая работа. Есть офис, который отвечает за регион Восточной Европы на 10 стран, из них одна воюет. В каждой стране есть 100-200 таких просителей, как мы. Ждем своей очереди.

Перезвоним, проконсультируем, подберем лучшие варианты
Телефонный номер *
Спасибо за Вашу заявку! Мы свяжемся с вами в ближайшее время.