Який вигляд має попередній договір купівлі-продажу квартири?

Перед укладенням основного договору покупець повинен ознайомитися з усіма документами, перевірити інформацію про майно, його правовий статус і багато іншого. Щоб усі домовленості між сторонами були дотримані, підписується попередній договір купівлі-продажу квартири.

Укладення попереднього договору в нотаріуса – найбезпечніший, найнадійніший і юридично правильний спосіб придбання житлової площі. Але не всі люди розуміють, що таке попередній договір, навіщо він потрібен і як його правильно оформити.

Що таке попередній договір?

Попередній договір – це документ, що підтверджує наміри продавця та покупця скласти основний договір купівлі-продажу нерухомості у визначений час. Такий договір укладається одразу з кількох причин:

• угода попередньо перевіряється та нотаріально завіряється, тому інтереси обох сторін захищені;
• продавець може без поспіху підготувати всі необхідні документи і саме майно для продажу (вивезти меблі, закрити борги з комунальних послуг тощо), водночас йому більше не треба шукати покупця;
• покупець має достатньо часу, щоб отримати в банку суму, необхідну для купівлі;
• у разі внесення депозиту обидві сторони мають певні гарантії, що угода відбудеться.

Для підписання попередньої угоди спершу необхідно забезпечити присутність усіх сторін. Якщо об'єкт належить кільком людям у рівних частках, то всі власники повинні прибути для укладення угоди. Те саме стосується й покупців. Якщо нерухомість продається в шлюбі, то повинен бути письмовий дозвіл чоловіка / дружини.

Попередній договір купівлі-продажу квартири буде укладений, якщо продавець має повний пакет документів:

• паспорт;
• ідентифікаційний код;
• свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу;
• правовстановлюючі документи – свідоцтво про право власності, свідоцтво про вступ у спадщину, договір дарування, договір купівлі-продажу.

Крім того, всі власники нерухомості повинні мати оригінали документів. Тобто якщо в квартирі троє власників, то кожен із цих власників повинен із паспортом та ІПН бути особисто присутнім на укладенні попереднього договору.

Під час укладення попереднього договору слід уважно проглянути всі документи, перевірити в них дані, переконатися, що всі фотографії вклеєні в паспорт. Нотаріус має перевірити квартиру на всіх реєстрах – чи не внесена вона в заставу, чи не перебуває під арештом тощо.

У чому різниця між попереднім договором і основним?

Основна відмінність попереднього договору від основного полягає в тому, що попередній не дає прав і обов'язків, пов'язаних із придбанням майна. Такий договір підтверджує наміри сторін, але водночас фактично ні до чого не зобов'язує.

Авансовий договір

Авансовий договір на купівлю квартири часто плутають із депозитним договором. Але насправді між цими двома видами договорів є суттєва різниця. Авансовий платіж – це сума, яку покупець передає продавцю в межах майбутньої оплати. Водночас аванс не має забезпечувальної функції. Покупець може взяти його в будь-який час до укладення основного договору, а продавець може дати його в будь-який момент. Інакше кажучи, авансовий договір на купівлю квартири жодним чином не пов'язує сторони, а лише підтверджує той факт, що покупець уже вніс частину необхідних коштів. Якщо після внесення авансового платежу одна зі сторін відмовляється купувати / продавати квартиру, то штрафні санкції до неї не застосовуються.

Авансовий внесок може бути використаний продавцем для погашення боргів за комунальні послуги.

Депозитний договір

Депозит передається від покупця продавцю окремо від подальшої оплати за основним договором. Це робиться для того, щоб підтвердити серйозність намірів обох сторін. Наприклад, покупець знайшов підходящий варіант житла, але претендентів на цей об'єкт є ще кілька. У цьому випадку до укладення основного договору підписується депозитний договір на купівлю квартири, який виконує забезпечувальну функцію. Якщо продавець вирішить продати квартиру не цій людині, йому доведеться повернути депозит у подвійному розмірі. Таким чином, цей договір був придуманий для того, щоб сторони дотримувалися домовленостей.

Важливо знати

Попередній договір повинен містити таку інформацію:

• повна інформація про продавця і покупця (ПІБ, паспортні дані, рік народження, ідентифікаційний код);
• усі зобов'язання сторін в укладенні цього договору;
• сума депозиту або авансового платежу;
• інформація про точні терміни підписання основного документа – зазвичай зазначається дата, до якої він повинен бути укладений;
• точна вартість об'єкта нерухомості;
• обставини, за яких можна розірвати договір без необхідності сплати штрафів;
• повна інформація про об'єкт нерухомості – загальна площа, кількість кімнат, адреса, план БТІ тощо.

Експерти категорично не рекомендують занижувати вартість квартири для зменшення податкових платежів. У багатьох випадках таке бажання заощадити кілька сотень доларів призводить до незворотних наслідків. Із цієї причини рекомендується зазначити в попередньому договорі суму, яка буде передана продавцю в присутності нотаріуса.

Іноді сторони припускаються помилок і неточностей у підписанні нового договору: не дотримуються його форми, чітко не прописують інформації про житлову площу, плутають депозит і аванс, забувають домовитися про вартість майна та інші важливі аспекти. Все це може призвести до вкрай неприємних наслідків – наприклад, до визнання договору недійсним або навіть до судового розгляду. Щоб уникнути цього, важливо чітко та докладно все прописати, перевірити дані сторін. Водночас попередній договір повинен захищати інтереси як продавця, так і покупця.

Як і в яких випадках може бути розірваний попередній договір купівлі-продажу?

Дія попереднього договору закінчується в таких випадках:

• терміни укладення основного договору минули;
• основний договір укладено;
• розірвано попередній договір.

Існує загальне правило, що попередній договір не може бути розірваний в односторонньому порядку і без будь-якої причини, інакше втрачається весь сенс такого документа. Однак сторони можуть домовитися і прописати в договорі підстави, на яких допускається розірвання договору з санкціями або без них. Переважно причинами розірвання договору без штрафних санкцій є ситуації, на які ніяк не можна впливати і які не можна передбачити. Наприклад, договір завдатку оформляється для купівлі квартири, та покупець хоче отримати кредит на житло. Але в останню мить банк, який раніше затвердив іпотеку, відмовляється її надати.

Часто одностороннє розірвання договору можливе, але тільки зі штрафними санкціями. Покупцеві не повертається депозит або продавець віддає депозит у подвійному розмірі. Якщо після укладення попереднього договору покупець дізнається, що продавець навмисно приховав важливу інформацію про квартиру, не повідомивши про недоліки або неточності в документах, покупець може вимагати розірвання договору зі сплатою штрафу, прописаного в договорі.

Трапляються ситуації, коли продавець в односторонньому порядку розриває договір, але водночас відмовляється повертати депозит / аванс, не кажучи вже про сплату штрафів. У цьому випадку покупець повинен звернутися до цивільного суду. Суд розгляне всі обставини справи, вивчить докази та ухвалить рішення. Якщо попередній договір був складений правильно, то суд у будь-якому випадку винесе рішення на користь позивача, а продавець буде зобов'язаний повернути гроші в подвійному розмірі, а також оплатити витрати суду.