Продажі житла у 20 разів менші, ніж до війни. Інтерв’ю для Forbes

У 2024–2025 роках компанія «РІЕЛ» завершуватиме будівництво житла у Києві та Львові, яке почала ще до війни. Паралельно запустить нові проєкти сукупною площею 460 000 кв. м. На що розраховує Ростислав Мельник, починаючи будівництво житла при низьких продажах, як шукає ділянки під нові проєкти і чому ціни у Львові – на рівні столичних?

За кількістю зданих квартир РІЕЛ – друга у десятці найбільших забудовників України, за даними ЛУН. За 2023 рік – девʼять місяців 2024-го компанія здала 3209 квартир.

У Львові компанія – лідер ринку, у Києві займає шосте місце, за даними ЛУН.

В інтерв’ю Forbes Ukraine Ростислав Мельник, 45, розповів, чи можливе зниження цін на ринку через провал продажів у 2024 році, чи вистачає будівельників на майданчиках і чому РІЕЛ досі не залучала великих партнерів-інвесторів у свої проєкти.

Про будівництво у Львові та Києві

Яка структура корпорації РІЕЛ, скільки компаній входять і за що відповідають?

У нас близько 40 компаній – агентства нерухомості, компанії з управління активами, фінансові компанії, будівельні й підрядні організації.

80% будівництва займає житло, 20% – школи, садочки, спортзали, комерційні площі. У Львові 90% робіт виконуємо самі, у Києві – будуємо каркас і коробку, а на оздоблення і комунікації залучаємо сторонні організації. Для проєктування ЖК проводимо тендери.

Основна компанія «Ріел Девелопмент» до кінця 2024 року стане холдинговою. Ми в процесі структуризації.

Чому прийняли рішення про холдингову структуру?

Раніше всі робили проєкти під різними юридичними особами. Це зменшувало ризики. Зараз ця диверсифікація ризиків не працює. Правоохоронці нападають на всю велику компанію, а не безпосередньо на ту юридичну особу, до якої є претензії.

Така структура спрощує роботу з українськими та іноземними банками – вони хочуть бачити кінцевого бенефіціара, структуру власності, активи, ліквідність. Холдингова компанія робить це прозорим.

Зі слів девелоперів, зростання продажів житла на первинному ринку в 2024 році немає. Як у вас?

У 2022-му продажів практично не було. 2023-й показав позитивну динаміку. Якби продажі зростали в геометричній прогресії, у 2025–2026 роках ми б дійшли до 30–40% від часу до початку великої війни.

2024 рік провалився. Це стало відчутно, коли весною почалися сильні ракетні обстріли та блекаути – відбувся відкат. Зараз продажі житла у 20 разів менші, ніж до війни. 50–70% із них – угоди по «єОселі».

У Києві ви продовжуєте будівництво трьох ЖК, у Львові будуєте вісім проєктів. Які обсяги нового будівництва плануєте?

У війну ми зайшли з розпочатими 600 000 кв. м житла у Києві та Львові. З них у столиці нам залишилося завершити першу чергу ЖК Nordica і третю чергу ЖК Ok’land. У грудні їх здамо. У Львові обсяг більший – треба добудувати 84 000 кв. м. У 2025 році переважну більшість завершимо.

Наші майбутні проєкти – приблизно 230 000 кв. м у Києві і майже стільки ж – у Львові. Сукупно це 7360 квартир.

Принципи забудови змінилися. В початок будівництва треба вкладати більше коштів. Наш поточний план – тримати в девелопменті і продажах одночасно 100 000 кв. м у Києві та Львові. З них є обʼєкти, які будуватимемо два роки, є – на три роки. При зміні ринку будемо підлаштовуватися.

Запускаючи нові проєкти, на що розраховуєте в умовах війни і все ще низького попиту на житло?

Нижче продажі вже не мають бути. Якщо побачимо, що ймовірність заробітку нульова, не вкладатимемо в будівництво, будемо чекати.

Зупинка нашого ринку потягне великі наслідки і проблеми для економіки. У будівництві ми використовуємо 75–80% українських матеріалів, один будівельник забезпечує роботою 12 людей в інших галузях.

Забудовники говорять про брак кадрів через мобілізацію. Як це впливає на темпи роботи? Чи закладаєте більш тривалий час на зведення нових проєктів?

Не можу сказати, що ми не справляємося з обсягами роботи. При потребі можна привезти людей із-за кордону.

Для девелоперів є складніші проблеми: робота податкової, блокування накладних. Це в більшій мірі ускладнює будівництво.

Нестача людей – це більш довготривале будівництво, умовно на пів року.

Чи розраховували вартість залучення будівельників з-за кордону?

Однозначно це дорожче. Є оподаткування іноземців, додаткові капіталовкладення в місця проживання, треба організувати вагончики, душові на обʼєктах. Це може коштувати $150 000–200 000. Є ще мовний бар’єр. Люди, які приїдуть, мають якось комунікувати з прорабом.

Вільних ділянок під будівництво в Києві обмаль. Як шукаєте ділянки для своїх проєктів у столиці – отримуєте від міста, домовляєтеся з іншими компаніями, людьми, які мають ділянки?

Самі не шукаємо – нас знаходять. Залежно від ліквідності ділянки торгуємося – хтось хоче 10–15% від того, що там можна збудувати, хтось хоче отримати гроші.

Ви оцінюєте ділянку, її ризики?

Звичайно. Я будую великі обсяги. Я б не входив у проєкт, у якого проблеми з документами.

Ви зупинили будівництво і продажі в ЖК Park Life. Ідуть суди. Чи готові відмовитися від цього проєкту?

У Park Life ми відкрили продажі на два тижні. Продали кілька квартир, з усіма зустрілися, кому треба було – повернули кошти.

Землекористувач – у судовому процесі. Ми поки що не є стороною процесу, але зайдемо. Будемо доводити, що все законно, подамо в суд на активістів за завдання моральних і фінансових збитків. Ми залучаємо кредити, платимо за оренду землі щомісячно, тримаємо охорону.

Ми будемо боротися за цей проєкт, нас підтримує Українська асоціація девелоперів. Домовилися, що будемо стояти один за одного.

Що відбувається із ЖК Park Life

22-поверховий ЖК Park Life на 516 квартир і 225 апартаментів будували біля Солом’янського ландшафтного парку на вулиці Генерала Шаповала, 1–3. За паспортом – це комплекс «будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення».

Замовники будівництва – «Смарт-Девелопмент», яка належить Олександру Омельченку, сину покійного ексмера столиці, і «Міськбудальянс», її бенефіціари Андрій Чихун і Юрій Білоган, за даними YouControl. РІЕЛ – девелопер проєкту.

Активісти створили громадську організацію «Збережемо Солом’янський парк», яка виступила проти будівництва ЖК і подала чотири позови.

На листопад 2024 року містобудівні умови та обмеження (МУО) і дозвіл на будівництво на вул. Генерала Шаповала, 1–3 зупинені, суд скасував передачу земельної ділянки і визнав недійсним договір оренди з ТОВ «Смарт-Девелопмент». Київрада і «Смарт-Девелопмент» подали апеляції, остання також подала позов до ДІАМ, щоб відновити МУО.

Про ціни на житло та нових інвесторів

На жовтень 2024-го середня вартість 1 кв. м в Києві в новобудові зросла за рік на 5%, до $1290, за даними ЛУН. У Львові – на 9%, до $1370. У деяких ваших ЖК зростання вище, ніж по ринку, спираючись на дані ЛУН. Чому так?

Ціна залежить від стадії готовності об’єкта й ліквідності квартири. На початку будівництва ціна, умовно, на 20% нижча за середню вартість, по якій забудовник збирається продавати житло. Посередині будівництва – ціна на рівні бізнес-плану, який заклав девелопер. Кінець добудови об’єкта – вартість вища.

Якщо ціна не зростає, значить стан готовності обʼєкта не збільшується або забудовник тримає одну квартиру по такій вартості, яку ви бачите, а інші коштують дорожче.

Ціна у Львові значно покращилася. Забудовники зрозуміли, що квартири у Львові не повинні коштувати дешевше, ніж у Києві. Ми будуємо з тої самої цегли, арматури, платимо однакові зарплати, земля коштує ті самі гроші. То чому в Києві 1 кв. м має коштувати, умовно, $1300, а у Львові – $950? У Львові ціни зросли, а в Києві залишилися на тому рівні, в якому були.

За логікою такі ж ціни мають бути і в Івано-Франківську, Тернополі, Одесі…

Ціну формує попит. Місце розташування також є важливим. Київ – фінансовий, діловий і провладний центр України. Львів – великий мегаполіс. Раніше він поступався Одесі, Дніпру, Харкову, ще раніше Донецьку. Це змінилося. Львів став другим осередком в Україні, ціна має бути така ж, як у Києві.

Як зміняться ціни на житло у 2025 році? Буде зростання чи падіння?

Забудовники заробляють найменшу прибутковість на 1 кв. м, яка може бути. Знижувати нікуди. Звісно, можна зловити пропозицію, коли забудовник для фінансування окремих робіт запускає пільгову акцію і продає нерухомість навіть собі у збиток.

На вторинному ринку зниження можливе. Люди, які виїхали і вже не повернуться, можуть продавати квартири за ціною, за якою купували умовно 5–7 років тому.

Інвестиційна група Геннадія Буткевича BGV Group Management підписала угоду про стратегічне партнерство з Saga Development, компанія DIM залучила стратегічних інвесторів для будівництва своїх ЖК. Чи шукаєте ви таких партнерів? Чи отримували пропозиції і від кого?

Бізнесмени зазвичай звертаються до тих, хто має вільні гроші для інвестування.

До АТБ могла зверталися не тільки Saga Development, а й агро- чи металовиробники тощо. Інвестор вибирає вигіднішу пропозицію, де краще можна заробити. АТБ підійшов проєкт, і вони погодилися на ту рентабельність, яку їм запропонували. Можливо, холдинг ніколи в девелопменті житла не був, хотів увійти на цей ринок і бути гравцем.

Коли треба гроші, я також знаю, до кого йти, де шукати.

Тобто ви вже залучали такі кошти?

Ми на жоден проєкт нікого не залучали. Стараємося все добудувати самі. Щоб когось залучити, треба мати розуміння перспективи. Його немає абсолютно. Скільки війна триватиме – ще два місяці чи п’ять років? А що буде, коли вона закінчиться? Чи буде в нас західна фінансова підтримка?

Коли залучаєш інвестора, береш на себе відповідні зобов’язання, і треба знати, чи зможеш їх виконати. Тож краще ми почекаємо розуміння ринку, а тоді вже будемо думати. Можливо, когось залучимо.

Як же Bosphorus Development, з яким ви будуєте ЖК Maxima Residence в Києві? Bosphorus Development – співінвестор?

Ні. Вони власники земельної ділянки і частково наші партнери за девелопментом. Ми – основний девелопер, вони – менший.

Ще один проєкт Great ви будували разом з IB Alliance. Також серед девелоперів був «Київміськбуд». Чому РІЕЛ вийшов із проєкту Great?

Great складається з багатьох проєктів. Там кілька власників земельних ділянок мали угоди з окремими девелоперами. Можна було забудувати територію різними проєктами, можна було одним. Обрали другий варіант – все об’єднали під брендом Great, створили одну керуючу компанію, яка виступала офіційним забудовником. Ми свої будівлі завершили і закінчили з тим проєктом.

Для чого кошти від міжнародних організацій

Ви ведете переговори з іноземними фінансовими інституціями, зокрема ЄБРР. Для чого шукаєте кошти?

Є кілька світових фінансових установ, які працюють в бізнес-проєктах країн, які розвиваються, таких як Україна. Наприклад, ЄБРР, IFC, DFC, Світовий банк. Є дрібніші фонди.

Перша перевага роботи з ними – в них значно дешевші кошти, 3–5% річних. Друга – ці установи мають проєктне фінансування. Вони оцінюють проєкт як бізнес-план, фінансову модель. Якщо він проходить по їхніх параметрах – виділяють фінансування на різних умовах: можуть і партнерами ставати, і кредитувати.

Ви хочете взяти гроші саме під будівництво житлових комплексів? Яку суму розраховуєте залучити?

Ми ведемо переговори третій рік із кількома організаціями. В нас є ідеї. Одна з них – житло в лізинг. Щоб його збудувати, потрібні кошти, які я повертатиму 20 років. Тому ідея така: взяти гроші, збудувати, здавати в лізинг і закласти вартість цих грошей 3–5% річних у вартість оренди. Я організував процес, збудував квартири, а ЄБРР чи IFC розмістив гроші та отримує відсотки.

В Україні таких програм немає. Вони були б доречними, тому що третина людей орендують житло, а могли б стати через 20 років власниками квартир.

Інша ідея – інфраструктура в ЖК, як-от спортзали, які залишаються у власності девелопера. Такі речі мають тривалу окупність. Треба, умовно, на проєкті заморозити $15 млн, які окупляться через 10–20 років. На такі речі ми шукаємо додаткове фінансування.

Ви сказали третій рік переговорів. Так довго через війну?

Поки є війна, ніхто грошей на такі проєкти, про які ми говоримо, не дасть. Фінансують будівництво нафтобаз, логістичних складів – це поодинокі випадки.

Яка сума вам потрібна?

Ми попросили в ЄБРР $50 млн. До конкретики ще не дійшли. Це велика західна установа зі складними і довгими процесами. Отримати кошти можна через 4–5 років. Водночас треба бути готовими прийняти кошти – має бути структура, аудит, консолідована звітність.

Ви ще маєте пройти due diligence?

Ми пройшли невеликий due diligence, і попередньо пройшов сам проєкт. Зараз відбувається технічна робота. Є офіс, який відповідає за регіон Східної Європи на 10 країн, із них одна воює. В кожній країні є 100–200 таких прохачів, як ми. Чекаємо своєї черги.